Использование арендованного помещения не по назначению

Использование нежилого помещения не по назначению

Таким образом, исходя из требований действующего законодательства, проживание, и является использованием не по назначению. Есть и другой вид использования не по назначению.

Для входа можно использовать учётную запись, созданную на любом из сайтов Нормативка. Вы можете добавить тему в список избранных и подписаться на уведомления по почте.

В последнее время мы стали замечать, что нежилые помещения становятся все более и более популярным предметом гражданских правоотношений. С ростом популярности растет и количество проблем, связанных с ними.

В первую очередь эти проблемы обусловлены отсутствием четкого определения в законодательстве.

Нецелевое использование арендованного нежилого помещения

Однако такие записи остались в документах БТИ.Поэтому если в экспликации БТИ в графе «назначение помещения» имеется запись о том, что , аптека, или магазин — это означает, чтопомещение должно использоваться только согласно назначению, указанному в экспликации БТИ.Как правило, такие помещения первоначально были переданы в с условием сохранения его целевого назначения.

Предпринимателям, которые являются собственниками или арендаторами помещений, нередко приходится сталкиваться с тем, что целевое назначение помещения совсем не совпадает с родом их деятельности, а выбирать месторасположение, например, офиса в зависимости от назначения помещения – не всегда удобно.

Допускается размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения или организации непромышленного характера после перевода такого помещения в нежилое.

Однако акта прямого действия, устанавливающего порядок, процедуру согласования изменения целевого назначения нежилого помещения, пока нет. Применяя по аналогии Распоряжение Мэра Москвы от 11 ноября 1994 г.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Наличие спального места. Пусть даже это будет надувной матрас с одним комплектом постельного белья. Наличие возможности приготовления пищи.

Помогите мне пожалуйста. Я москвичка, проживаю в 3-х комнатной муниципальной квартире. Вместе со мной проживают моя мама и сын. Также прописан брат. Дело в том, что мой брат (44 лет отроду), по образованию повар, вообразил себя великим целителем, нашел такую-же себе сожительницу. В связи с этим квартира превратилась в проходной двор страждующих.

Поскольку покупать данный участок по той цене, что предлагает муниципальная организация владелец здания не может и не хочет. И вести строительные работы по реконструкции в данный момент ветхого здания и дальнейшего его использования по назначению организация владелец не может, поскольку земельный участок ей не принадлежит.

В ч. 1 комментируемой статьи подчеркивается, что жилое прежде всего предназначено для проживания граждан (собственников и нанимателей, членов их семей и др.).

Конечно, помещение может быть использовано не только для личного проживания, но и для проживания иных лиц: нанимателей и поднанимателей (на основании договора), временных жильцов (на безвозмездной основе).

Нежилые помещения играют большую роль в нашей жизни, так как через них оказывается большой спектр услуг населению: от медицинских до развлекательных.

В полицию, прокуратуру обращались, полиция провела проверку и решила направить все докум в Службу сроит.

Вот, например: собственник купил заброшенное здание овощехранилища на оптовой базе, сдал в аренду чурбанам, арендатор открыл там КРУГЛОСУТОЧНУЮ автомойку. До жилых зданий — 20 метров (минимальное расстояние — 50). Жители стали писать жалобы и драться с чурбанами — мойки закрывали, с собственника штрафы. В результате в аренду это здание никто не берёт, а собственник не может его продать.

Это быстро и бесплатно!

• Что это такое?
• Что является изменением целевой эксплуатации?
• Понятия прямого и функционального использования
• Алгоритм: как можно поменять?

Есть ли в этом случае некая ответственность? Я не нашел. А что вы хотите? какое целевое использование помещения и ваше? — разговор беспредметен.

На основании изложенного, в такой ситуации расторжение договора арендодателем во внесудебном порядке допустимо. Условие, устанавливающее возможность одностороннего расторжения договора арендодателем во внесудебном порядке, по причине использования помещения не по целевому назначению, вполне может быть согласовано между сторонами.

В ходе осмотра здания установлено, что в данном здании расположены торговые залы, сауна. Правообладатель данного земельного участка не обращался за получением разрешения на условно-разрешенный вид использования участка.

Для чего менять назначение жилого помещения? Если Вы предприниматель и приобрели недвижимость в многоквартирном жилом доме, то использовать вы её должны в соответствии с прямым назначением – для проживания.
Перепрофилирование — это изменение функционального назначения помещения.В результате приватизации предприятий и продажи многие нежилые помещения оказались в частной собственности.

Л. на постановление по делу об административном правонарушении, вынесенное главным государственным инспектором г.

Обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи вправе также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда, соблюдением правил пользования жилыми помещениями.

Чтобы использовать жилое помещение под магазин, либо для осуществления иных законных видов деятельности, необходимо согласовать перевод объекта в состав нежилых.

В статье 17 ЖК РФ установлено целевое назначение жилого помещения: жилое помещение предназначено для проживания граждан. В то же время согласно ч. Различные категории граждан могут заниматься профессиональной деятельностью в домашних условиях: научные работники, писатели и т.

К таким гражданам также отнесены адвокаты, выбравшие в качестве формы свой деятельности адвокатский кабинет.

Это иной вид территориальной собственности домовладельца, который входит в соответствующий метраж, обозначенный в качестве общей площади.

К примеру что бы открыть салон красоты есть специальные требования к помещению — определенная высота потолков, определенной квадратуры подсобные помещения и т.д.

28.11.2017 г. Использование нежилого помещения не по назначению запрещено!

Вместе с тем в законах, судебных актах и прочих источниках встречаются такие термины, как разрешенное использование помещения, функциональное назначение, целевое назначение. О соотношении всех этих понятий мы поговорим в нашей статье.

А для этого потребуется собрать весомый пакет документов и получить заключения и согласования необходимых служб и инстанций г.Москвы.

Таким статусом рекламодатель желает донести до потенциальных клиентов, что цель помещения не определена в связи с чем, у последних возникает большая свобода в его эксплуатации. Вариантов использовать помещение свободного назначения предостаточно.

Ответственность за нецелевое использование нежилых помещений

Эта практика, безусловно, логична, так как помещение — это часть тех же зданий или сооружений, имеющая конструктивные границы ст. При заключении любого договора должен быть согласован его предмет ст. По смыслу ст. Следовательно, в тексте необходимо четко идентифицировать последнее.

Использование ранее построенных помещений с этой целью не требует отдельного разрешения и носит заявительный характер. В настоящее время заявителем подано заявление о включении в кадастровый учет по принадлежащему ему зданию такого вида деятельности как функционирование бани-сауны.

Полагаем, что ваш брат занимается данной деятельностью за плату, а если так, объясните ему нижеследующее.

Л. не допускал и не мог допустить, так как здание, являющееся объектом капитального строительства, построено и сдано в эксплуатацию в соответствии со всеми градостроительными нормами ранее.

Так, согласно подп. 3 п. 36 блока 3.5 Порядка ведения Единого госреестра недвижимости…, утв. приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, помещения по назначению (без уточнения, по какому назначению) делятся на жилые и нежилые. А далее в ЕГРН уже отражаются виды разрешенного использования конкретного помещения.

https://www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

После невозможности больше ждать ее оплату, направила уведомление со сроком погашения и расторжения договора. Игнор…. Не освобождала помещение.

Если арендованное помещение используется под магазин или иные цели, не связанные с проживанием, к виновным лицам будут применяться меры воздействия.

Виды целевого назначения нежилого помещения в договоре аренды

То же самое касается разногласий с налоговыми органами. Если они установят, что незарегистрированный коммерсант вел предпринимательскую деятельность, то на него будут распространяться все требования и правила Налогового кодекса РФ, предусмотренные для предпринимателей.

КоАП РФ является необоснованным, как его действия не причиняют вред окружающей среде и тем более земельному участку под зданием. Просит постановление отменить как незаконное и необоснованное.

Так как темой нашей статьи являются нежилые помещения, далее мы будем разбираться с вопросом деления по целевому назначению только этой категории объектов.

Что такое функциональное и целевое назначение нежилого помещения, а так же классификация площади и возможность ее изменения

Далее важно получить заключение Роспотребнадзора, так как именно этот орган ведает сан. эпид. разрешениями, без бумаги от этого органа невозможно начать эксплуатацию предприятия общепита, магазина и т.п. В БТИ нужно заказать планы ниже- и вышерасположенных помещений.

Нежилой дом может иметь назначение предприятия общественного питания, как кафе, ресторан, бар. Однако, должна быть в наличии помещения, использующиеся для приготовления пищи, хранения и нарезки продуктов, должны соответствовать санитарно-гигиеническим нормам – быть облицованными глазурованной керамической плиткой, иметь специальное покрытие полов и пр.

Назначение жилого помещения и пределы его использования

Допускается размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения или организации непромышленного характера после перевода такого помещения в нежилое. В нежилых помещениях жилых домов могут находиться торговые, бытовые и иные предприятия, учреждения или организации, не относящиеся к промышленным производствам.

Законодатель разрешает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности. Она допускается, если гражданин проживает в нем на законных основаниях, то есть является его собственником (нанимателем) или членом семьи собственника (нанимателя). В этом помещении он должен быть зарегистрирован.

Например, адвокат может устроить в одной из комнат квартиры, в которой проживает, свой кабинет. Предприниматель, занимающийся пошивом одежды, может изготавливать ее на дому по индивидуальному заказу граждан. При осуществлении гражданами такой деятельности предъявляются требования о недопустимости нарушений прав и законных интересов других граждан.

В жилых помещениях, где будут заниматься профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельностью, должны соблюдаться санитарные, технические и противопожарные нормы.

Не должно быть вибраций стен, шумов, превышающих допустимые нормы, загрязнения воздуха вредными веществами, которые создадут неблагоприятные условия для жизни и здоровья других жильцов квартиры или квартир в многоквартирном доме.

Пакет документов и подводные камни перепрофилирования

3. Если предполагается изменение функционального назначения нежилого помещения здания, необходимо выяснить статус объекта недвижимости. В случаях, если здание являет из себя культурную или историческую ценность, то в процедуру изменения профиля включится ещё одна организация, как Комитет по культурному наследию города, согласие которой необходимо будет получить.

Рекомендуем прочесть:  Как получить карту дошкольная спб

Процедура изменения функционального назначения нежилого помещения может показаться достаточно простой, однако, как и в любом юридическом вопросе, здесь имеется масса нюансов, которые могут сделать процедуру практически невыполнимой.

«Подводные камни», которые сопровождают любую процедуру, связанную с государственными органами, легко обойти, используя опыт профессионалов.

Компания «Квест» — выполнит работу по изменению функционального назначения помещения в кротчайшие сроки, сэкономив средства и нервную систему, которая, увы, часто страдает, когда человек сталкивается с непробиваемым бюрократическим государственным аппаратом.

К тому же, каждый день задержки – ваша упущенная прибыль, так как пока изменение функционального назначения нежилого помещения не закреплено юридически, ваше предприятие не может приступить к активной деятельности.

Какова классификация помещений по целевому назначению

1. Под целевым назначением нежилого помещения обычно понимается вид деятельности, для ведения которой будет использовано данное помещение.

   По данному признаку помещения можно классифицировать, например, так:

   • торговые;
   • производственные;
   • складские;
   • коммунально-бытовые;
   • объекты общепита;
   • офисные;
   • медицинские;
   • образовательные;
   • спортивные;
   • свободного назначения и т. д.
2. Под функциональным назначением понимается наличие у помещения технических характеристик и конструктивных особенностей, позволяющих использовать его как самостоятельный объект. Классификация помещений может быть такой:
   • основные;
   • вспомогательные;
   • обслуживающие;
   • коммуникационные;
   • технические.

Так, согласно подп. 3 п. 36 блока 3.5 Порядка ведения Единого госреестра недвижимости…, утв. приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, помещения по назначению (без уточнения, по какому назначению) делятся на жилые и нежилые. А далее в ЕГРН уже отражаются виды разрешенного использования конкретного помещения.

Договор аренды нежилых помещений

По мнению других авторов, «в основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право частной собственности на землю».

С данной позицией вряд ли можно согласиться, поскольку частная собственность — это не единственная форма собственности, существующая в Российской Федерации.

Земельные участки могут находиться и в публичной собственности, однако это не меняет недвижимой природы находящихся на них объектов.

В условиях перехода к рынку в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование произошли большие изменения. Они связаны, прежде всего, с расширением круга объектов, передаваемых по таким договорам в наём.

Такие объекты как земля, недвижимость в виде зданий, сооружений, производственных комплексов, находившихся ранее (в том числе исключительной) государства, не допускались в хозяйственный оборот.

С устранением исключительной собственности государства в отношении недр, земли, лесов, с введением в оборот производственно-хозяйственных комплексов (предприятий), ставших объектами договоров аренды, коренным образом изменили правовое регулирование арендных отношений.

Использование жилого помещения в предпринимательской деятельности

Следовательно, при использовании жилого помещения в предпринимательских целях (под офис) при налогообложении его можно учесть в качестве амортизируемого основного средства и уменьшать налогооблагаемую базу по налогу на прибыль на стоимость приобретенного помещения равномерно в размере амортизационных отчислений. При этом не следует забывать о ст. 252 НК РФ, в соответствии с которой в целях исчисления [advert=55]налога на прибыль[/advert] расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные налогоплательщиком. Таким образом, по мнению автора статьи, расходы налогоплательщика будут подтверждены документами, оформленными в соответствии с действующим законодательством, а именно договором купли продажи, платежками, регистрами бухгалтерского и налогового учета.

В связи с этим приведем Постановление ФАС СКО от 12.07.2006 № Ф08-3149/2006, в котором департамент культуры оспорил распоряжение главы органа местно самоуправления по переводу жилого помещения в разряд нежилых. В спорном распоряжении собственнику помещения указано провести перепланировку в соответствии с представленным проектом.

Вместе с тем, как выяснилось, здание, в котором расположено помещение, поставлено на государственную охрану как памятник истории и культуры (архитектуры) местного значения, а проект перепланировки помещения не был согласован с департаментом культуры (заключение не представлено).

Таким образом, суд правомерно признал распоряжение органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в состав нежилого фонда недействительным.

Рекомендуем прочесть:  Где взять справку о прописке

Использование нежилого помещения не по назначению ответственность

Его нужно заказывать в аккредитованной фирме. Иначе потом будут проблемы.

• Полученный проект согласовать со всеми коммунальными и иными службами (энергоснабжающей организацией, водоканалом, газоснабжающей фирмой, СЭС, МЧС и пр.).
• С собранным пакетом согласований подать заявление в межведомственную комиссию при горисполкоме.
• После одобрения комиссией ваших документов, можно приступать к работам. Строительные работы должны быть осуществлены строго в соответствие с проектом.
• Пригласить работника БТИ для оформления технического паспорта, согласно новым изменениям.
• Обратиться с заявлением в кадастровую палату, для замены паспорта.
• Далее дорога в ЕГРП.

28.11.2017 г. использование нежилого помещения не по назначению запрещено!

Кроме того, ответчик произвела в квартирах перепланировку с нарушением требований санитарного и строительного законодательства. Согласно ст. 17 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных ПП РФ N 25, собственник жилого помещения в многоквартирном доме пользуется жилым помещением по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ.

Внимание В соответствии с п.

10 ПП ВС РФ N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» законом установлены пределы осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в том, что собственник обязан: использовать жилое помещение по назначению, то есть для проживания граждан ( ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, п. 2 ст. 288 ГК РФ). Использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности допускается с соблюдением положений, установленных ч.
2 и 3 ст.

Ответственность за использование жилого помещения не по назначению

Это быстро и бесплатно!

• Что это такое?
• Что является изменением целевой эксплуатации?
• Понятия прямого и функционального использования
• Алгоритм: как можно поменять?

Что это такое? Нежилое помещение – это строение, которое не предназначено для проживания людей. Хоть в законодательстве Российской Федерации и отсутствует понятие этого объекта, в нем закреплены основные признаки, по которым можно его идентифицировать.

Итак, согласно ст.

Использование жилого помещения не по прямому назначению

На основании изложенного, в такой ситуации расторжение договора арендодателем во внесудебном порядке допустимо. Условие, устанавливающее возможность одностороннего расторжения договора арендодателем во внесудебном порядке, по причине использования помещения не по целевому назначению, вполне может быть согласовано между сторонами.

Использование здания и земли по не назначению

Заявление, старое свидетельство о праве собственности, новый кадастровый и технический паспорт, все это нужно представить для получения нового свидетельства.Только после внесения соответствующих изменений в ЕГРП и в регистрационные документы, целевое назначение здания считается измененным.

Нежилые помещения играют большую роль в нашей жизни, так как через них оказывается большой спектр услуг населению: от медицинских до развлекательных.
Однако не смотря на некоторые пробелы в законодательстве, а именно отсутствие понятия нежилых помещений, важно вести бизнес законно.

Профиль помещения должен соответствовать вашим задумкам.

Использование объекта не по его целевому назначению

Ситуация: Если нежилое помещение используется не по целевому назначению, возможно ли расторжение арендодателем договора аренды, при условии, что в договоре предусмотрен внесудебный порядок расторжения по данному основанию? Ответ: В такой ситуации расторжение договора арендодателем во внесудебном порядке допустимо.

Условие, устанавливающее возможность одностороннего расторжения договора арендодателем во внесудебном порядке, по причине использования помещения не по целевому назначению, вполне может быть согласовано между сторонами.
1.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 2.

Пошаговая инструкция: законное изменение целевого назначения нежилого помещения

Но могут быть моменты:1. Возможное конкретное указание в законе (каком-либо) о том, что (для определенной деятельности) помещение должно использоваться в соответствии с назначением.2. Несоблюдение субъектом ведомственных требований и норм: противопожарных, санитарно-эпидемиологических, экологических.

К назначению помещения это отношения не имеет.3. Если помещение находится в здании (или речь идет об отдельно стоящем здании), являющемся памятником истории или культуры, то нужно смотреть охранное обязательство — теоретически, Комитет по охране памятников может прописать в охранном обязательстве обязанность владельца использовать помещение исключительно по его целевому назначению.

An error occurred

Таким образом, использование жилого помещения не по назначению и нарушение прав других жильцов — не всегда одно и то же. Какие виды предпринимательской деятельности разрешены Ярким примером служит деятельность адвокатов, которым в жилых помещениях разрешается организовывать свои кабинеты.

Важно Они принимают граждан, консультируют их, составляют документы. Их деятельность имеет интеллектуальную форму. Аналогично можно сказать о бухгалтерах, разработчиках компьютерных программ и других специалистах.

Если говорить о специалистах ручного труда: швеи, ювелиры, им также не запрещено работать в жилых помещениях. Фактически речь идет о том, будет ли страдать инфраструктура дома от деятельности предпринимателя, например, создание чрезмерного напряжения в электросети, чрезмерная нагрузка на систему водоотведения.

Некоторые виды деятельности могут создавать опасность для окружающих.

Соседи используют жилое помещение не по назначению

Субъект предпринимательской деятельности собирается арендовать нежилое помещение. Найденные им помещения, подходящие ему физически, имеют иное целевое назначение, чем требуется субъекту.
Собственность — пока частная (пока варианты с муниципальной собственностью не попадались).

Условия договора аренды помещений, Комментарий, разъяснение, статья от 20 сентября 2007 года

Экономико-правовой бюллетень, N 9, 2007 год

И.М.Кирюшина,
А.В.Тюрина

Предмет аренды

Существенными являютсяусловия о предмете договора, которые названы в законе илииных правовых актах как существенные или необходимые для договоровданного вида, а также все те условия, относительно которых позаявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение(п.1ст.432 ГК РФ).

Необходимо подчеркнуть,что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу,передаваемому в аренду.

Под предметом договора, авернее, предметом обязательства, вытекающего из договора,понимаются действия (или бездействие), которые должна совершитьобязанная сторона (или соответственно воздержаться от ихсовершения).

Предметом договора арендыявляются действия арендодателя по предоставлению во временноевладение и (или) пользование имущества (объекта аренды) в арендуарендатору и действия арендатора по принятию имущества (объектааренды) по временное владение и (или) пользование с уплатойарендодателю определенной цены.

Обращаем внимание:предмет аренды не тождествен объекту аренды, а включает его в себя.Указанные понятия часто путают, выдавая за предмет арендыимущество, а не действия, порождаемые принятым обязательством.

Причина подмены понятий»предмет» и «объект» договора кроется в исторически сложившейсяпрактике включать в раздел договора «Предмет договора» или «Общиеположения» информацию о предмете и об объекте.

В результатескладывается впечатление, что предметом договора аренды выступаетименно имущество, которое детально описывается в разделе «Предметдоговора». Данные об объекте аренды являются составляющей частьюпредмета аренды.

Вслучае отсутствия в договоре аренды условия о предмете аренды такойдоговор признается незаключенным.

Пример описанияпредмета аренды

Арендодатель обязуетсяпредоставить арендатору за плату во временное владение ипользование объект нежилого фонда, а арендатор обязуется уплачиватьарендную плату за пользование объектом аренды на условиях договораи вернуть объект по окончании срока действия договора на условиях,согласованных сторонами.

Объектаренды

Договор аренды долженсодержать данные, позволяющие определенно установить имущество,подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ст.607ГК РФ). В противном случае условие об объекте считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор -незаключенным.

Положения договора арендыоб объекте, составляющие предмет договора, следует формировать,основываясь на данных правоустанавливающих документов, на основаниикоторых арендодатель вправе передавать имущество в аренду.

Например, документом на здание, находящееся в собственностиарендодателя, позволяющим сформировать описание объекта аренды,будет являться свидетельство о собственности.

Вдоговор следует включать следующую информацию:

1) наименованиеимущества, передаваемого в аренду. Например, здание, сооружение,помещение, прочие составляющие здания, сооружения, помещения;

2) точный адрес, покоторому расположен объект аренды, с указанием литеры, этажа,номера на поэтажном плане и кадастровый номер;

3) целевое использованиеобъекта аренды. Например, нежилые цели или для размещения офиса ит.п.;

4) реквизиты документа,на основании которого арендодатель вправе передавать в арендуобъект аренды. Указываются орган, дата и номер соответствующегодокумента, например свидетельства о собственности и договоракупли-продажи объекта;

5) общая площадь,сдаваемая в аренду. Указывается цифрами и прописью в квадратныхметрах.

Рекомендации

Рекомендуется, но нетребуется указывать в договоре площадь помещений. Сошлитесь напоэтажный план как на неотъемлемую часть договора с выделением наплане передаваемых помещений.

Обращаем внимание:неверное или неточное обозначение данных и реквизитов объекта вдоговоре аренды может повлечь признание договора незаключенным(п.3ст.607 ГК РФ) или отказ в государственной регистрации договора,если такая регистрация необходима (п.1ст.20 Закона N 122-ФЗ).

Встречаются случаи, когдаточным описанием объекта аренды воспользоваться невозможно,например при передаче в аренду части здания или помещения, невыделенного на поэтажном плане.

Втаком случае описание объекта аренды должно содержаться в двухдокументах: в договоре и поэтажном плане.

Изложенный порядокописания объекта аренды полностью соответствует требованиямГражданского кодекса РФ и Закона N 122-ФЗ. В частности, п.3ст.26 Закона N 122-ФЗ предусматривает возможность передачи варенду части помещения, здания с обозначением ее соответствующейчасти на поэтажном плане и указанием в договоре арендуемойплощади.

Судебнаяпрактика

Составляем договор аренды правильно

Когда подходящий объект найден, не торопитесь подписывать договор. Если вы планируете арендовать помещения у собственника-организации, проверьте документы, дающие право подписывать соответствующий договор: устав, протокол о назначении (избрании) на должность, доверенность и т п.

 Если же речь идет о представителе собственника, изучите доверенность или договор (доверительного управления или посреднический). В нем должно быть указано, что представитель имеет право сдать данное помещение в аренду на требуемых условиях.

Не забудьте посмотреть и документы, подтверждающие, что полномочия представителю выдал именно собственник.

Проверяйте недвижимость

Чтобы проверить объект недвижимости, запросите выписку из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в подразделении Федеральной регистрационной службы.

Этот документ подтвердит, что свидетельства, предъявленные вам арендодателем, действительны по настоящее время. Также вы узнаете, нет ли каких-то притязаний на данное имущество со стороны третьих лиц.

Это особенно важно, если аренда планируется на длительный срок, а адрес будет указываться в рекламных материалах.

Выбирайте юрлицо

Если в течение всего срока аренды в арендуемом помещении планируется проведение ремонта за счет арендатора, рекомендуем арендовать помещение у юрлица. Договор с индивидуальными предпринимателями и тем более с физлицами таит потенциальный риск непризнания расходов на ремонт.

Поскольку наверняка включать в расходы можно только затраты на ремонт амортизируемого имущества (п. 2 ст. 260 НК РФ), а амортизируют имущество арендодатели-юрлица. Законность учета расходов на ремонт такого имущества у арендодателя ИП или физлица — предмет постоянных споров. Причем единого мнения нет даже у контролирующих органов (см.

, Письма Минфина России от 01.02.2011 № 03-03-06/1/51 и от 13.12.2010 № 03-03-06/1/773).

Указывайте цель аренды

Избегайте подобных формулировок: «Помещение, указанное в настоящем договоре, передается арендатору для ведения хозяйственной деятельности». В данном случае не получится предъявить претензии в части несоответствия помещения конкретным нуждам арендатора, например, если нельзя организовать столовую из-за несоответствия требованиям пожарной безопасности или требованиям СЭС.

Если в договоре прописано, для каких целей арендуется помещение, а оно не соответствует ожиданиям арендатора, он может отказаться от оплаты и расторгнуть договор (ст. 612 ГК РФ).

Например, в договоре указано, что помещение снимается под магазин, но переданное в аренду имущество запрещено реконструировать, и арендатор не может использовать помещение по целевому назначению.

Значит, нет оснований для перечисления арендной платы (см. Определение ВАС РФ от 26.02.2008 № 1897/08).

Прописывайте все «блага цивилизации»

Также не стоит писать: «Помещение, указанное в настоящем договоре, передается в состоянии, соответствующем потребностям арендатора».

Такая формулировка не позволяет отказаться от оплаты аренды, если в помещении прекращено оказание коммунальных услуг, услуг связи, демонтировано или отключено необходимое оборудование.

Причем не важно, пользовался ли арендатор какое-то время этим оборудованием или нет, в том числе и для ведения бизнеса.

Пропишите конкретные условия в договоре или в акте приемки-передачи.

Перечислите все коммуникации (электричество, воду, канализацию, газ, интернет, телефон), к которым подключено помещение, укажите, какое оборудование установлено, и проверьте его работоспособность.

Тогда при полном (не временном!) прекращении оказания соответствующих услуг или отключении оборудования  у вас будет основание не оплачивать аренду.

Четко распределяйте расходы

Согласно ГК РФ расходы по содержанию арендуемого имущества должен нести арендатор, если договором не установлено иное. Но на практике часто арендатор не может оплатить коммунальные платежи, потому что у него нет прямых договоров  с поставщиком этих услуг. Эти договоры заключены арендодателем, поэтому он обязан их оплачивать.

Также не стоит писать: «Арендатор оплачивает стоимость потребленных при использовании арендуемого имущества коммунальных услуг на основании счетов коммунальных служб».

Это условие не позволяет точно определить, являются ли выплаты компенсирующими расходы арендатора или уплачиваются напрямую коммунальным службам.

Укажите в договоре, что арендатор перечисляет оплату коммунальных платежей арендодателю сверх арендной платы, при этом арендатор компенсирует арендодателю стоимость потребленных услуг. Это позволит бухгалтериям не запутаться в учете доходов и расходов, а также устранить возможные налоговые риски, поскольку соответствует рекомендациям налоговых органов.

Регулируйте госрегистрацию

С одной стороны, регистрация договоров дает дополнительные гарантии сторонам. С другой — это финансовые и временные затраты. Регистрируются только те договоры аренды зданий и сооружений, которые заключены на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если вы решили не регистрировать договор аренды, можно:

• Заключить его на срок менее года и установить правило об автоматической (при отсутствии возражения сторон) пролонгации на новый срок на тех же условиях. Будьте внимательны при указании сроков аренды. Например, указание срока с 1.11.2013 по 31.10.2014 означает, что договор заключен на год и его надо регистрировать. Лучше указать, например, 11 месяцев.
• Не указывать в договоре срок аренды. Тогда он будет считаться бессрочным и регистрировать его не надо (п. 2 ст. 610 ГК РФ). 
• Установить в первоначальном договоре срок 11 месяцев, а по его окончании не выполнять зафиксированную в ГК РФ процедуру прекращения договора. Тогда он «трансформируется» в бессрочный (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Улучшения — в договор!

Несмотря на то, что часто арендатор производит улучшение имущества еще до того, как въедет в помещение, правила проведения таких улучшений крайне редко прописывают в договоре. А ведь для улучшений в НК РФ установлен особый режим налогообложения, который напрямую зависит от условий договора. Есть три варианта, как можно прописать улучшения в договоре:

• Расходы на улучшения, произведенные без согласия арендодателя, не возмещаются, а согласованные улучшения компенсируются арендодателем, но лишь по окончании срока аренды (ст. 623 ГК РФ).
• Стоимость улучшений возмещается (засчитывается в арендную плату) не по окончании договора аренды, а сразу после их выполнения. Тогда арендатор не сможет амортизировать данные улучшения, поскольку сразу после зачета стоимости улучшений право на их амортизацию перейдет к арендодателю (п. 2 ст. 259 НК РФ).
• Стоимость неотделимых улучшений не возмещается вообще никогда, независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя. Это позволяет арендатору амортизировать стоимость произведенных улучшений в течение всего срока действия договора аренды.

Правда, рассчитываться амортизация будет исходя из срока полезного использования объекта аренды в целом. И, хотя норма амортизации будет относительно небольшой, часть (тем большую, чем дольше срок аренды) расходов на улучшения арендатор все же сможет компенсировать за счет снижения налоговой базы.

Алексей Крайнев, налоговый юрист

Ответственность за нецелевое использование помещения

Собственники жилых и нежилых объектов недвижимости, а также лица, пребывающие на них, не всегда догадываются о том, что нецелевое использование помещения наказывается по закону и повлечет наступление административной ответственности.

Серьезные санкции наступают за эксплуатацию не по назначению жилых объектов, которые предназначены только для проживания людей на постоянной или временной основе.

Разберемся с тем, что такое нецелевое использование помещения, и какие штрафы предусмотрены за это в соответствии с нормами российского законодательства.

Штраф за нецелевое использование жилого помещения

Наиболее частые случаи нарушения цели эксплуатации жилого объекта встречаются в многоквартирных сооружениях. Комнаты и квартиры в них определены исключительно для проживания людей.

Однако, в ряде ситуаций владельцы используют площади в качестве коммерческих помещений.

Например, на первых этажах домов открываются магазины, кафе, салоны красоты или же просто квартиры отводятся под складские помещения.

Жилищный кодекс России допускает подобное использование квартир, но только после процедуры перевода объекта в статус нежилого помещения. При этом должны быть соблюдены следующие условия:

• Комната или квартира располагается только на первом этаже здания или все помещения под ним являются нежилыми;
• Должен отсутствовать доступ из переводимого помещения к жилым;
• Строение не должно входить в состав социально используемых;
• Соблюдение норм санитарии;
• Получено разрешение от местной администрации и собственников дома;
• Целью перевода в нежилой фонд не должна быть религиозная деятельность;
• Не допускается капитальное изменение конструкции помещения, влияющее на устойчивость самого здания.

Если законного перевода в статус нежилого объекта не было произведено, а квартира используется для целей исключающих проживание граждан, то владелец понесет административную ответственность.

Наказание применяется в следующих формах:

1. Штрафные меры в соответствии со статьей 7. 21 КоАПРоссии;

• Предупреждение;
• Штраф в размере от 1 000 до 1 500 рублей;
• Штраф от 2 000 до 2 500 рублей, если производилось самовольное внесение изменений в планировку помещения.

2.  Меры по устранениюнарушений;

Собственника обяжут вернуть жилье к исходному состоянию, если нецелевое использование помещения потребовало внести капитальные изменения в конструкцию или планировку.

3. Наказание в соответствии с Гражданским Кодексом России.

Нередко в процессе эксплуатации объекта не по назначению жителям соседних квартир доставляются неудобства. Вместе с тем, подобные действия могут приравниваться к нанесению морального вреда. Как следствие, нарушитель привлекается к ответственности по статьям ГК № 151, 1099, 1100, 1101 и 4. 7 Кодекса об Административных правонарушениях.

Выявление нарушений

Нарушения использования жилья не по назначению могут устанавливаться разными способами. Периодически подобные факты выявляются в результате запланированных, а также внеплановых проверок правоохранительных органов и жилищными инспекциями.

Вместе с тем, имеют место быть обращения жителей соседних квартир с жалобами на нарушителей. Таких претензий, как правило, бывает достаточно для организации проверки по месту нахождения объекта, в ходе которой подтверждается нецелевое использование помещения. На основании выявленных нарушений оформляется процессуальный протокол.

Собранные материалы по административному правонарушению отправляются на рассмотрение мировому судье. В ходе подробного изучения всех обстоятельств устанавливается факт виновности гражданина, а также назначаются штрафные и иные санкции.

Стоит отметить, что наказания применяются за каждый факт использования жилья не по назначению. Более того, при неоднократном повторении нарушения, нанесению ущерба помещению может повлечь изъятию объекта в принудительном порядке на основании судебного решения.

В случае порчи квартиры и систематических нарушенияхвиновника привлекут к ответственности и обяжут:

• Вернуть состояние помещения к исходному.
• Компенсировать имущественный ущерб, а также моральный вред, причиненные соседним жильцам.
• Принудительно расторгнуть соглашение социального найма с последующим выселением нарушителей.

Ответственность за нецелевое использование помещения нежилого типа

Объекты, не предназначенные для проживания людей, тоже могут иметь назначение по цели использования. Как следствие, собственники или пользователи данных помещений также должны соблюдать установленные нормы.

Так, например, предназначенные площади для складирования или розничной торговли не могут быть использованы для организации на них точек общественного питания (баров, ресторанов и т.д.)

Если правила использования нежилого помещения не соблюдаются, то виновного могут наказать следующим образом:

• Если нарушены требования санитарии, то привлечение к ответственности осуществляется по статься КоАП № 6. 3, 4.
• Досрочное расторжение договора аренды, если в наличии факт нарушения его условий арендатором. Что оговаривается статьями Гражданского Кодекса.
• Возмещение причиненного ущерба собственности, а также морального вреда физическим и юридическим лицам.

Заключение

Итак, за нецелевое использование помещения нарушитель привлекается к административной ответственности. В досудебном порядке должностные лица вправе давать лишь предупреждение.

А вот, в случае составления протокола и передачи дела в суд ответчика обяжут выплатить штраф, устранить указанные недостатки и возместить причиненный ущерб.

Конечно, размер штрафа не так велик, однако, при регулярных аналогичных нарушениях наказание будет значительно строже, вплоть до лишения собственности.