Как часто пересчитывают кадастровую стоимость квартиры

Что такое кадастровая стоимость, для чего нужна и как ее узнать бесплатно? Как часто меняется кадастровая стоимость недвижимости

Москва +7 (499) 455-12-41 Санкт-Петербург +7 (812) 426-14-65 Регионы (бесплатно) +7 (800) 500-27-29 доб. 529 Задайте вопрос юристу

toggle menu

pravonedv.ru

Госдума запретила часто менять кадастровую стоимость недвижимости — Российская газета

Госдума приняла закон, который, возможно, наведет порядок в определении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Депутаты приняли во втором и третьем чтении поправки, которые устанавливают периодичность проведения государственной кадастровой оценки не чаще чем один раз в три года.

А в городах и того реже — раз в течение двух лет с даты, на которую была проведена предыдущая кадастровая оценка.

Сегодня вопрос обоснованности процедур государственной кадастровой оценки вызывает очень много нареканий не только со стороны собственников земельных участков, но и со стороны госорганов, так как является едва ли не главным источником наполнения казны.

«От кадастровой стоимости земельного участка зависит не только плата за изменение вида разрешенного использования и арендная плата, но и земельный налог, — отмечает эксперт по налогообложению и правовым вопросам АКГ «Градиент Альфа» Роман Самилло.

— Зачастую кадастровая оценка не соответствует рыночному уровню и вызывает большое количество споров».

Известен такой случай, когда земельный участок одного бизнесмена, расположенный под строящимся комплексом санатория, за три года три раза переоценивался как в большую, так и в меньшую сторону. Предприниматель, не зная об этом, платил аренду по зафиксированной в договоре ставке.

Местная администрация направила в суд иск о взыскании недоплаченной арендной платы, исходя из новой кадастровой цены. Что в конечном итоге чуть не привело к расторжению договора аренды и потере «бизнес-проекта».

Законопроект устанавливает возможность оспаривать результаты кадастра с даты внесения в него новой стоимости, определенной по результатам очередной кадастровой оценки, но не позднее пяти лет с даты внесения оспариваемых результатов.

Для юрлиц законопроект вводит обязательный досудебный порядок рассмотрения споров в комиссии. Для физлиц он будет добровольным. Практика показывает, что большинству компаний удается только через суд оспорить кадастровую оценку.

Но проблема заключается в том, что, даже выиграв суд, налог и арендная плата не пересчитываются. Как пояснили эксперты, рыночная стоимость получает статус кадастровой и должна применяться только с момента вступления в законную силу решения суда.

Соответственно, и во всех правонарушениях, где используется кадастровая стоимость, ее новый размер применяется только с этого момента.

Между тем в Москве еще в прошлом году были введены новые правила расчета стоимости земельных участков. «С одной стороны, это повышает прозрачность взаимодействия города и бизнеса, позволяет инвестору просчитывать свои затраты, — рассказал Роман Самилло.

— С другой стороны, эта плата не всегда адекватна, так как привязана к кадастровой стоимости, которая, в свою очередь, не всегда отражает реальную рыночную цену земли».

Между тем, по мнению экспертов, финансовая нагрузка после нового порядка расчета стоимости участка для большинства застройщиков не снизится.

Различные выплаты могут достигать 80% новой кадастровой стоимости, подсчитал Роман Самилло.

Однако он уверен, что новый порядок расчета стоимости земельных участков прозрачен, создает более конкурентные условия для малоэтажной застройки, да и инвестору легче спрогнозировать предполагаемые затраты по проекту.

Одним из недостатков законопроекта эксперты называют отсутствие льгот для собственников, проводящих реконструкцию. Это ставит в неравное положение собственников и арендаторов земельных участков.

«Есть опасения, что увеличение платежей заставит нерентабельные предприятия избавляться от участков и объектов, не вовлеченных в бизнес-процессы, то есть в городе со временем исчезнут заброшенные земельные участки и полупустые цеха, которые владельцы придерживают до лучших времен», — полагает Роман Самилло.

В действительности от вида разрешенного использования земельного участка зависит не только размер арендной платы, которую уплачивают предприниматели при аренде муниципальных земель, но и размер кадастровой стоимости.

Между тем очень часто встречаются ситуации, когда реальное использование земель бизнесом не соответствует тому, что указано «на бумаге».

Вследствие чего государство несет налоговые потери, а предприниматель вынужден вести свою деятельность на полулегальном положении.

Как часто бывает, производственные помещения после реконструкции превращаются в комфортабельные офисы и используются для продажи или сдачи в аренду коммерческим организациям.

Но земля, на которой возникают новые офисные площади (имеющие принципиально другое, не производственное назначение), по-прежнему по всем документам и данным государственного кадастра недвижимости (ГКН) числится как земельный участок, предназначенный для размещения и эксплуатации производственных помещений.

«Законодательно установленные коэффициенты, используемые для расчета аренды муниципальной земли и размера кадастровой стоимости в целях налогообложения, учитывают исключительно данные ГКН, — говорит Тимофей Ермак.

— Естественно, что правообладатель таких наделов невольно получает существенную экономию на своих расходах. Ведь стоимость аренды земли промышленного назначения многократно ниже стоимости аренды земли под размещение офисных зданий.

Отсюда вытекают колоссальные потери государства в виде недополученных налогов, которые получил бы бюджет в случае реального отражения данных в ГКН».

Эксперты уверены, что большинство правообладателей такой земли не торопятся изменять вид разрешенного использования, делая это только в случае самой крайней необходимости.

Известны случаи, когда предприниматели после строительства офисных зданий (или реконструкции заводов в бизнес-центры) при оформлении земельных отношений или при затребовании дополнительного выделения земель сознательно умалчивают о более прибыльном использовании земельного участка или прямо указывают в документах, что земля будет использоваться в «технологических целях производства».

Согласно законодательству, при оформлении земельных правоотношений новым собственником производственных строений фактическое использование объектов никто не проверяет.

Собственник вправе использовать свое имущество любым незапрещенным законом способом, а правовой статус помещений и земли (несмотря на то, что это неразрывно связанные объекты) учитывается и фиксируется по-разному. Изменение статуса строений не влечет автоматического изменения статуса земель.

«Более того, все расходы по изменению вида разрешенного использования и по организации всех процедур ложатся на плечи предпринимателя, — считает Тимофей Ермак. — Но это только полбеды. Нельзя забывать о сложной и многоэтапной процедуре изменения статуса земли, закрепленной в градостроительных нормах.

rg.ru

Кадастровая стоимость в вопросах и ответах

В настоящее время качество определения кадастровой стоимости нередко вызывает нарекания, как у простых обывателей, так и у представителей бизнеса. Так, только за первое полугодие 2016 г. количество заявлений об ее оспаривании, поданных в комиссии при Росреестре, выросло в 1,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Что делать, если вас не устраивает кадастровая оценка вашего жилья или дачного участка, можно ли ее оспорить и каким образом? На эти и другие вопросы отвечают Кадастровой палаты Москвы.

— Подскажите, пожалуйста, кто и как определяет кадастровую стоимость?

— Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками, которых на конкурсной основе отбирают региональные органы власти или местного самоуправления.

После проведения оценки региональные и муниципальные администрации утверждают ее результаты и передают их в Росреестр для внесения в государственный кадастр недвижимости (ГКН).

В Москве кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в два года.

Кадастровая стоимость для вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в ГКН и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, определяется Кадастровой палатой по Москве.

— Можно ли оспорить кадастровую стоимость недвижимости и как это сделать?

— Каждый заинтересованный гражданин имеет право оспорить кадастровую стоимость в суде или в специальной комиссии, созданной при Управлении Росреестра по Москве.

Отметим, что пересмотреть кадастровую стоимость можно лишь в двух случаях: если для ее определения использовались недостоверные сведения об объекте недвижимости или если при оценке объекта недвижимости независимым оценщиком рыночная стоимость была установлена ниже кадастровой.

В таких случаях физические лица могут обратиться в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости либо сразу в суд.

Комиссия принимает решение по заявлению об оспаривании кадастровой стоимости в течение 30 дней с момента его подачи. В ее состав входят эксперты со стороны Управления Росреестра по Москве, представители Кадастровой палаты по Москве, Департамента городского имущества города Москвы и Российского общества оценщиков.

— Почему кадастровую стоимость приходится корректировать?

— Кадастровая оценка необходима для создания качественной базы для начисления налогов и изначально должна быть адекватной, чтобы бремя ее корректировки не ложилось на плечи собственников.

Вот почему для повышения качества кадастровой оценки был принят федеральный закон о единой методике определения кадастровой стоимости и передаче полномочий по кадастровой оценке недвижимости специально создаваемым региональным ведомствам.

Отдельные положения этого закона вступят в силу уже с 1 января 2017 года. Таким образом, оценка кадастровой стоимости станет полностью государственной.

Данные меры направлены на повышение точности государственной кадастровой оценки и сокращение обращений о пересмотре ее величины, что в конечном итоге отвечает интересам, как обычных граждан, так и представителей бизнеса.

— Как проверить кадастровую стоимость своей квартиры, дачи и других объектов недвижимости?

— Для этого достаточно зайти на портал Росреестра и воспользоваться специальными онлайн-сервисами, например «Получение сведений из ГКН». На портале можно заказать справу о кадастровой стоимости из ГКН.

Причем для этого не надо регистрироваться и получать электронную подпись.

Справку о кадастровой стоимости из ГКН можно запросить в центрах государственных услуг «Мои документы» или в офисах Кадастровой палаты по Москве.

bv.mos.ru

Как бесплатно узнать кадастровую стоимость квартиры?

Кадастровая стоимость квартиры – один из важнейших показателей, который нужно учитывать как при сделках с недвижимостью, так и расчете налогов. Как узнать эти сведения, в каких именно ситуациях они могут понадобиться, что делать, если поменялись показатели и другие нюансы кадастра вы рассмотрим в представленной ниже статье.

○ Что такое кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость недвижимости или земельного участка – это ее фактическая цена, соответствующая рыночным показателям. На законодательном уровне ее проведение регулируется Федеральными законами:

• «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 №135-ФЗ (далее №135-ФЗ).

Меняется ли кадастровая стоимость объектов недвижимости ежегодно

Для того чтобы ответить на вопрос, как часто устанавливается кадастровая стоимость  квартиры, необходимо понять смысл данного действия и принципы, на которых оно основывается. Данный процесс является обязательной процедурой тогда, когда необходимо продать квартиру. Без показателя кадастровой стоимости будет невозможным заключение такого рода сделки.

Что такое кадастровая стоимость

Закон предполагает, что кадастровая стоимость  — показатель, который определяется путем расчетов, проводимых государственным органом, и обозначает стоимость квартиры на рынке недвижимости.

При этом важно отличать её от рыночной стоимости.

Последняя в свою очередь определяет ту цену, которая будет формироваться с учётом и объекта недвижимости, и земельного участка, на котором он находится.

В первую очередь определять кадастровую цену необходимо при совершении сделок с недвижимостью, так как без неё нельзя будет продать или купить квартиру. Также она важна при расчёте налогов на жильё.

При этом, определяя кадастровую стоимость, необходимо учитывать несколько факторов:

• расположение квартиры вплоть до этажа, а также её площадь;
• особенности района, где находится квартира;
• качество дома, материал, использовавшийся при строительстве, общие характеристики объекта.

Нередко при заключении договора купли-продажи возникает вопрос цены, так как многие пытаются занизить стоимость и сделать её меньше, чем кадастровая.

Законом не запрещено устанавливать любую цену, однако в итоге могут возникнуть сомнения относительно того, законна сделка или нет.

Говоря о необходимости определения кадастровой стоимости, можно определить несколько случаев, когда данные показатели должны рассчитываться в обязательном порядке:

• совершение сделок с жильем, его продажа, покупка и так далее;
• при расчёте налога на получаемое наследство;
• при осуществлении полной оплаты налога на имущество;
• в случае получения кредита и определения залога по нему;
• при установлении тарифов на оплату коммунальных услуг.

Обойтись без определения кадастровой стоимости нельзя. Раньше этим вопросом занималось БТИ, но из-за того, что цены получались слишком низкими, было принято решение перейти на установление кадастровых цен, на которые и следует опираться при совершении сделок с недвижимостью, а также операций с налогами на неё.



Как изменить кадастровую стоимость

Кадастровая стоимость может меняться. Законодательно предусматривается, что рассматриваемый показатель в  определённые промежутки времени должен устанавливаться заново. Для кадастровой стоимости такой период определяется в пять лет.

Государственные органы имеют возможность по собственному усмотрению инициировать подобную переоценку недвижимости, и в некоторых регионах её проводят ежегодно.

Субъектами осуществления перемены кадастровой стоимости могут выступать как органы местной власти, так и сами собственники. В первом случае оценка проводится тогда, когда об этом будет принято решение  непосредственно органами власти, главное правило – промежуток времени между оценками не менее пяти лет. Собственник также может по своему усмотрению изменить кадастровую стоимость.

Для этого ему предлагается два основных метода:

1. Административный. В этой ситуации собственник может обратиться в комиссию, которая создается только при Росреестре. Сделать это можно в течение шести месяцев, а в случае отказа единственным решением будет подать заявление в суд.
2. Судебный. За счет подачи заявление в суд кадастровая стоимость меняется, так как производится государственная переоценка. Однако такая процедура занимает много времени, до полугода, и предполагает крупные денежные затраты.

Независимо от того, какой способ выбран при изменении кадастровой стоимости, необходимо понимать критерии, по которым и меняется показатель кадастровой стоимости.

К ним относят следующее:

• площадь и категория недвижимого имущества;
• тип использования недвижимости, который был разрешен;
• характеристики качества;
• инфраструктура, ее усовершенствование и развитие;
• показатели рынка недвижимости.

Главным критерием является последний из них. Органам власти не нужно искать причин, по  которым они решают провести переоценку.

Изменение кадастровой цены в основном всегда зависит от того, какие показатели на самом рынке. Обычно они меняются каждый год, что дает возможность менять и кадастровую стоимость.

Помимо местных органов  и сами собственники могут ссылаться на представленные выше критерии, чтобы провести переоценку.

  При этом возможны нарушения в виде занижения стоимости объекта, что повлечет за собой уплату всех налогов, которых удалось избежать.

Также возможна и другая ситуации, при которой госорганы завысили стоимость. Выход будет один – провести самостоятельную переоценку стоимости.

Самой частой проблемой собственников при перемене кадастровой стоимости является уплата налога, точнее сказать, его перерасчёт и определения момента, с которого он будет исчисляться.

На этот счет выделяют несколько основных положений:

• в случае, когда кадастровая стоимость и сам налог меняются до того, как налоговый период истек, то исчисляться он будет с момента принятия этих изменений;
• в случае, когда права на объект возникают или наоборот прекращаются после пятнадцатого числа месяца и до него, налог, соответственно, оплачивается или не оплачивается за целый месяц.

При любых решениях  налоговых органов, которые затрагивают и даже нарушают права граждан, можно обращаться с обжалованием в вышестоящие органы, а также суды, так как нередко завышенные кадастровые цены влекут за собой такие же завышенные налоги.

Расчёт кадастровой стоимости

При осуществлении расчёта кадастровой цены необходимо обращать внимание на важные факторы. Они влияют на её определение, так как зависят и от особенностей самого объекта, и от внешних обстоятельств.

  В первую очередь необходимо обращать внимание на средние цены за один квадратный метр. Суммы в данном случае будут зависеть от специфики региона.  Еще один важный момент – год, когда дом был построен.

Именно данные факторы помогут определить показатели, необходимые для фиксации кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость объекта больше всего зависит от региона его размещения.

Для того чтобы правильно применить имеющиеся сведения о состояние недвижимости на рынке, лучше всего обращаться  к независимым оценщикам, что имеет право сделать любой гражданин.

Данная процедура позволит максимально точно установить кадастровую стоимость недвижимого имущества для дальнейшей его реализации.

На практике при проведении оценочной деятельности, которая и позволяет вывести кадастровую стоимость, выделяют три основных способа:

1. Сравнительный метод. В этом случае достаточно определить цену аналогичного имущества, выявить стоимость за один квадратный метр, установить год постройки и особенности района. За счет сравнения одного объекта с другим и будет выявлена кадастровая цена. Так как используются специальные коэффициенты, принятые в регионах, то этот метод самый точный и всегда учитывает особенности отдельного территориального субъекта.
2. Затратный метод. В данной ситуации будут учитываться фактически расходы, которые были понесены в процессе создания конкретно определенного объекта недвижимости. Такой способ неточный и используется при незавершённых строительных работах.
3. Доходный метод. Этот способ специфический, поскольку применяется только тогда, когда первые два использоваться не могут. В данном случае цена будет определяться с учетом данных об обслуживании объекта и его аренде.

Также следует сказать о расчете налога на недвижимость, так как он напрямую зависит от правильно определённой кадастровой стоимости.

Для того чтобы рассчитать налог, который должен уплачиваться, достаточно воспользоваться формулой: кадастровая стоимость умноженная на площадь объекта и на налоговую ставку. Итоговая сумма и будет налогом на недвижимое имущество.

При этом необходимо помнить о вычетах, которые предоставляются в зависимости от вида недвижимости. Чем больше площадь, тем выше налог, соответственно, вычеты представляют собой конкретное количество квадратных метров, которые граждане могут вычесть из общей площади. В случае, когда устанавливается налог на квартиру, вычет будет составлять двадцать квадратных метров.

Как узнать кадастровую стоимость

Для правильного определения налогов и кадастровой стоимости в целом, необходимо её уточнение. Существуют сводки данных, к которым собственникам может предлагаться доступ, то есть им дается возможность уточнить установленную в конкретный период стоимость недвижимости для дальнейшего совершения с ней необходимых действий. Выделяют три основных способа уточнения кадастровой цены.

Сайт Росреестра

При использовании данного ресурса предполагается введение на сайте определенных данных, а именно адреса квартиры.

При работе с сайтом Росреестра следует придерживаться определенного порядка действий:

1. Нужно выбрать раздел «Справочная информация по объектам недвижимости online».
2. Далее выбирается кнопка «Адрес», потом «ГКН». После вносится полный адрес квартиры. Указываются область, регион, город. Далее обязательно уточнение  улицы или микрорайона, номера дома, корпуса, квартиры, строения и так далее.
3. Следующий шаг – выбор команды «Сформировать запрос».
4. В итоге после нажатия на адрес квартиры будут выведены все необходимые данные.

Однако такой метод неточный, так как нередко сведения устаревшие или вовсе отсутствуют.

Кадастровый паспорт квартиры

Стоимость квартиры можно узнать из документа, который выдаётся при постановке её на учёт. Речь идет о кадастровом паспорте. При постановке квартиры на учёт проводится её оценка и, соответственно, определяется стоимость.

Однако указанные сведения также могут быть неточными и недостоверными, поскольку переоценка может осуществляться ежегодно, а значит, нужно либо постоянно менять паспорт, либо обращаться к другим источникам требуемых сведений.

Кадастровая палата

За счёт обращения в соответствующий орган также можно получить информацию о действующей кадастровой стоимости квартиры.

Для этого необходимо следующее:

1. Для начала нужно найти городской филиал кадастровой службы. Определиться с правильной инстанцией поможет сайт Росреестра, где указаны все филиалы по адресам.
2. Далее оформляется заявление на получение сведений.
3. После чего нужно подготовить и собрать документы, перечень которых также сообщатся в филиале службы кадастра:

• копия документа, удостоверяющего личность;
• документ, подтверждающий право собственности – свидетельство или выписка;
• экспликация;
• техпаспорт квартиры.

1. На последнем этапе документы передаются в филиал кадастровой службы, где решение принимается не позднее, чем по истечению семи дней. После этого заявителю выдают выписку с необходимыми сведениями. Представляется такая услуга бесплатно, уплата госпошлины не предусмотрена.

Данный метод считается самым надежным, так как кадастровая служба всегда располагает актуальными сведениями относительно стоимости квартиры.

Таким образом, кадастровая стоимость обязательна при любых совершаемых с квартирой сделкой. Однако она может изменяться практически ежегодно, поэтому собственникам следует самостоятельно следить за переменой кадастровой цены недвижимости и проводить независимые оценки.

Кадастровая стоимость квартиры в 2020 году: порядок расчета, оспаривания

До 2020 года абсолютно все субъекты РФ обязаны ввести в действие методику расчета налога на недвижимость на основании кадастровой стоимости объекта. Последствия подобного нововведения прямо отразятся на собственниках недвижимости.

При постановке квартиры на государственный учет, помимо прочих существенных сведений об объекте, в реестр вносится и кадастровая стоимость помещения, необходимая для расчета налога на недвижимость. В отличие от ранее использовавшегося понятия «инвентаризационная оценка», она практически равна рыночной цене жилого помещения.

Что такое кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость квартиры показывает, за какую сумму готово государство официально приобрести конкретную жилплощадь. Подобная цена обычно практически равна рыночной, однако, может быть как меньше, так и больше. Разница между двумя показателями формируется за счет исключения из кадастровой стоимости индивидуальных особенностей конкретной квартиры:

• внутренних отделочных работ;
• имеющейся внутри обстановки и предметов меблировки.

Кто определяет

Устанавливает цену Федеральная служба Кадастра и Картографии. Но рассчитанная единожды величина не является постоянной. ФЗ № 135-ФЗ в статье 24.12 обозначает необходимость проведения переоценки. Заново высчитывать стоимость в Москве, Севастополе и Санкт-Петербурге органы власти обязаны раз в 2 года, в населенных пунктах иных субъектов РФ – каждые 3 года.

Помимо этого, оценка кадастровой стоимости может производиться в принудительном порядке. Инициировать процедуру могут:

• собственники жилья, которые предполагают, что при расчетах была допущена ошибка, значительно увеличившая цену квартиры и соответственно размер налога на недвижимость. Вернуть разницу не получится, о чем сообщает Постановление Пленума Верховного Суда РФ, принятое 28.05.2015 в пункте 28, однако, пересмотр позволит снизить расходы на налог в дальнейшем;
• администрация города или субъекта;
• налоговая служба;
• кадастровая палата.

Если переоценка производится по инициативе органов власти, владелец имущества в обязательном порядке уведомляется о том, что стоимость помещения изменилась, о чем указано во 2 пункте 409 статьи НК РФ.

От чего зависит размер

Цена квартиры, определяемая органами кадастрового учета, складывается из нескольких показателей:

• адрес квартиры, то есть ее фактическое местоположение и удаленность от объектов инфраструктуры и центра города;
• размер;
• степень износа;
• тип помещения – комната в общежитии, или жилплощадь в многоквартирном доме;
• наличие коммуникаций: электричества, воды, газа.

Основным фактором определения цены выступает местоположение квартиры. Именно от оценки квадратного метра помещения в конкретном городе и регионе зависит полная стоимость.

Исчисляется цена, вносимая в кадастр, при помощи специальной формулы, которая учитывает как общие показатели, такие как год постройки помещения, так и определенные коэффициенты, в том числе региональные.



Для чего нужна кадастровая оценка

На основании кадастровой стоимости можно:

• посчитать размер налогообложения при оформлении дарственной, наследства или раздела имущества;
• узнать величину налога на недвижимость;
• рассчитать оплату услуг нотариуса;
• вычислить разницу между публичной и договорной стоимостью при продаже квартиры, при различии более чем в 30% налог на сделку определяется исходя из указанной в договоре цены;
• оформить ипотеку (узнайте, как взять квартиру в ипотеку);
• рассчитывать размер положенных пособий или субсидий.

Искусственно завысить или уменьшить кадастровую стоимость путем проведения ремонтных работ, в отличие от рыночной, невозможно. Она формируется органами власти, а не образовывается под влиянием экономических факторов, как последняя.

Возможно ли рассчитать самостоятельно

Установить примерную цену помещения, которая будет отображена в кадастре, можно самостоятельно. Для этого следует использовать методику, основанную на использовании ставки налога на недвижимость и стоимости квадратного метра жилья в конкретном населенном пункте. Найти искомую величину можно по следующей формуле:

Кадастровая стоимость = (ставка налога на недвижимость * 200) * количество квадратных метров.

Однако подобная цена не является абсолютно точной, так как при расчете органами власти учитывается множество различных показателей, от которых напрямую зависит кадастровая стоимость. Поэтому для проведения полноценной оценки квартиры лучше обратиться к компетентным оценщикам.

Несколько способов узнать кадастровую стоимость квартиры

Основным документом, содержащим сведения о действительной стоимости квартиры, которая указывается в кадастре недвижимости, является выписка из ЕГРН, выдаваемая Росреестром. Однако существуют и иные способы проверить данную информацию, в том числе и бесплатные.

Кадастровый паспорт – быстро и бесплатно (при наличии)

При постановке недвижимости на государственный учет до 2017 года производилась выдача кадастровых паспортов, в которых и указывалась искомая стоимость помещения. Узнать информацию можно было совершенно бесплатно – для этого требовалось всего лишь посмотреть в бумагу, оформленную в соответствии со сведениями ГКН и ЕГРП.

Однако после вступления в силу ФЗ № 218-ФЗ, принятого 13 июля 2015 года, формирование и выдача подобной документации отменены. Поэтому воспользоваться возможностью могут только лица, получившие бумагу до 2017 года до следующей переоценки недвижимости.

Через интернет по адресу или кадастровому номеру

Искать информацию следует исключительно на портале Кадастровой палаты. Даже известный Интернет-ресурс Госуслуг подобные сведения не предоставляет.

Сайт Росреестра позволяет получить сведения об установленной цене на квартиру в режиме онлайн. Для этого потребуется зайти на портал и в разделе «Получение сведений» выбрать вкладку «Получить выписку о кадастровой стоимости» и ввести данные о жилом помещении. Поиск осуществляется на основании адреса или номера кадастра, присвоенного квартире при постановке на учет.

Вам может быть интересно: как поставить квартиру на кадастровый учет.

При нажатии на высветившийся адрес открывается форма, где указываются имеющиеся в ГКН сведения об объекте, включая его кадастровую стоимость. Также можно заказать электронную выписку из ЕГРН, однако, за подобную услугу приказом Минэкономразвития № 291, принятого 10.05.2016 г., предусмотрена оплата – 300 рублей.

Обращение в МФЦ или кадастровую палату

Получить справку, содержащую выписку из ЕГРН с указанной стоимостью квартиры, можно при личном посещении органов Росреестра, либо при обращении к сотрудникам МФЦ. Для подачи запроса предоставляются:

• паспорт заявителя;
• квитанция об уплате 750 рублей в качестве госпошлины.

Также работник кадастровой палаты или МФЦ потребует заполнить заявление, содержащее просьбу о предоставлении информации.



Изменение кадастровой стоимости

Рыночная цена на недвижимость не идет на снижение, а увеличивается, что приводит к повышению кадастровой. По общим правилам пересмотр стоимости проводится раз в пять лет, однако, изменение показателя может производиться и до истечения данного срока при наличии определенных обстоятельств.

Для чего это нужно

Кадастровая оценка недвижимости лежит в основе расчета ставки налогообложения на жилое помещение. Зачастую основанием для ее пересмотра являются ошибки, допущенные при определении цены квартиры, влекущие за собой повышение ставки налога. Пересчет кадастровой стоимости в подобном случае производится по инициативе собственника, желающего уплачивать меньший налог.

Основания для уменьшения стоимости

Законодательно предусмотрено только два основания, позволяющих пересмотреть указанную в кадастровом реестре стоимость жилья:

• информация, имеющаяся в Кадастровой палате, является недостоверной, или при проведении расчета допущены ошибки, что привело к неправильному исчислению налога на недвижимость;
• установленная на дату произведения расчета стоимости рыночная цена существенно ниже кадастровой.

Наличие оснований для оспаривания цены определяется на основании информации, полученной от заказчика кадастровой оценки органами Росреестра. На запрос о предоставлении сведений оценщик должен ответить в течение 7 дней, отведенных статьей 24.18 ФЗ № 135-ФЗ, принятого 29 июля 1998 года.

Куда следует обратиться за изменением

Обжаловать установленную цену квартиры можно, обратившись:

• в специальную комиссию, занимающуюся обращениями владельцев, которые оспаривают кадастровую стоимость, установленную для недвижимости;
• в суд с иском о признании оценки недействительной.

Оспаривать кадастровую стоимость квартиры граждане могут в любой из этих инстанций – очередность обращения для физических лиц не установлена. А организации должны сначала подать запрос в комиссию, а затем – в судебный орган.

Оценка независимого эксперта

Если цена жилья, внесенная в кадастр, существенно превышает рыночную стоимость, собственник вправе обратиться за оценкой к независимым экспертам.

Однако заключение, выданное подобным оценщиком, не принимается во внимание налоговой службой, рассчитывающей индивидуальный взнос за недвижимость на основании официальных сведений.

Поэтому использоваться документ может только при оспаривании проведенной кадастровой оценки.

Документы, необходимые для предоставления в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Запрос в комиссию сопровождается подачей пакета документов, утвержденных в 246 статье КАС и в статье 24.18 ФЗ № 135-ФЗ:

• справка, содержащая информацию об установленной в кадастре цене;
• копия документа, подтверждающего право владения квартирой, заверенная нотариусом;
• подтверждение недостоверности сведений, имеющихся у Кадастровой палаты;
• оценка рыночной цены объекта на дату установления кадастровой стоимости;
• экспертное заключение, содержащее указание на соответствие составленного отчета законодательству;
• подтверждения наличия недостоверности информации или ошибки.

Сроки и результат рассмотрения

На вынесение решения по запросу комиссии отводится один месяц. При этом в течение недели ее члены доводят информацию о поступлении заявления до представителей местной власти.

Предоставить ответ на запрос заявителю комиссия обязана в течение 5 рабочих дней с момента вынесения решения.

Возможность обращения в суд для изменения кадастровой стоимости

КАС РФ в 25 главе устанавливает возможность оспаривать в судебном порядке неправильную оценку объекта недвижимости, будь то квартира или земельный участок (подробнее о том, какие бывают кадастровые ошибки для земельного участка).

Причем обжалованию подлежит как конечный результат оценки имущества, так и решение специальной комиссии.

Обычно суд при предъявлении результатов экспертизы, проведенной независимым оценщиком, становится на сторону истца и изменяет кадастровую стоимость объекта, как это произошло в деле № 3а-80/2016, рассмотренном в Ростовском областном суде.

При удовлетворении иска цена рассчитывается непосредственно судом и в неизменном виде вносится в ЕГРН.

Как часто меняется кадастровая стоимость недвижимости в 2020 году

Время чтения: 6 минут

Одной из важнейших характеристик недвижимого имущества является его кадастровая цена. Однако эта величина не постоянна. То, как часто меняется кадастровая стоимость недвижимости, зависит от нескольких факторов.

Каждому собственнику следует знать цену своего имущества и порядок ее определения, чтобы убедиться в правильности расчета налогов и государственной пошлины при заключении сделок с недвижимостью.

Давайте выясним, что такое кадастровая цена, почему она не остается неизменной и как часто ее пересматривают.

Что собой представляет кадастровая стоимость объекта

Кадастровая стоимость (КС) недвижимого имущества – одна из главных характеристик объекта, являющаяся экономической единицей его учета и выражающая стоимостное значение.

Проанализировав стоимость объекта в разные периоды, можно заметить динамику роста КС.

Основной причиной, почему меняется кадастровая стоимость объекта недвижимости, является переменчивость важных ценообразующих факторов, например, наличия инфраструктуры, перспектив развития и рыночных показателей.

Нужно знать, что кадастровая и рыночная цены недвижимости могут не совпадать, причем на практике это происходит довольно часто.

Оценку проводят инженеры-оценщики, прошедшие специальное обучение. Средний уровень КС объектов может определяться по решению местных органов исполнительной власти.

Владельцам недвижимого имущества стоит узнать больше о том, что собой представляет кадастровая стоимость недвижимости.

Как формируется КС

Чтобы понять, почему и как меняется кадастровая стоимость квартиры с годами, нужно учесть, какие факторы влияют на этот процесс.

К ним относится:

• местонахождение объекта;
• состав и качественные характеристики;
• площадь;
• наличие построек на участке и их возраст;
• целевое назначение земли;
• развитость и состояние окружающей инфраструктуры;
• перспективы и планы развития населенного пункта, в котором находится объект;
• возможность улучшения;
• рыночные показатели.

Если собственник сомневается, может ли меняться кадастровая стоимость квартиры, следует внимательно проанализировать свое жилье с учетом перечисленных выше параметров. Некоторые из них, вроде площади и местонахождения, останутся неизменными. Другие же, например, перспективы развития и состояние инфраструктуры, могут измениться и в результате повысить или понизить цену объекта.

Нужно помнить, что цена недвижимого имущества периодически пересматривается. И если человек планирует продавать свою квартиру, то, возможно, с этим стоит подождать или, наоборот, поторопиться. Ведь каждая построенная рядом станция метро, дорога и больница повысят цену имущества. А закрытие школы или перенос автостанции уменьшат его стоимость.

Особенности изменения стоимости земельного участка

Существуют нюансы того, как меняется кадастровая стоимость земельного участка. Порядок и частоту проверки, на основании которой определяется цена земли, устанавливают местные органы власти. От того, насколько тщательно она будет осуществлена, зависит и частота проведения последующих оценок.

Минимальный срок – три года, но в среднем пересмотр КС земли производится один раз в пять лет. Нарушать регламент, установленный в регионе, нежелательно, поскольку это может повлечь необходимость в проведении оценочных мероприятий уже на федеральном уровне.

При наличии веских оснований в промежутке между переоценками возможен пересмотр цены в индивидуальном порядке.

Внеочередная проверка может проводиться в силу причин, значительно влияющих на ценность недвижимости, например, в связи с возведением нового инфраструктурного объекта или произошедшими техногенными или природными авариями.

Больше информации содержится в статье «Переоценка кадастровой стоимости земельного участка».

Последнее изменение КС

Ответ на вопрос, меняется ли кадастровая стоимость квартиры ежегодно, установлен на уровне законодательства. Как упоминалось выше, очередная переоценка должна происходить не реже раза в пять лет. А вот насколько часто она делается, решает собственник, которым может быть и частное лицо, и предприятие, и орган власти.

Владелец имеет право инициировать пересмотр результатов оценки земли. Причем для этого не придется долго изобретать причины. По закону изменения рыночных показателей уже достаточно для того, чтобы вызывать инженеров для оценки. К тому же нигде точно не определено, что входит в эти «рыночные показатели».

Еще одна важная задача собственника – определить, когда изменилась кадастровая стоимость земли.

Для этого инженер-оценщик предпринимает следующие действия:

• изучает документы относительно недвижимости;
• выезжает на объект и изучает его характеристики путем визуального осмотра;
• подготавливает акт, в котором описывает свойства недвижимости и указывает ее ценовое значение.

После этого изменившая информация вносится в реестр недвижимости. Однако именно дата составления акта и есть днем, когда меняется цена объекта.

В отношении земли существуют особые причины, почему меняется кадастровая стоимость земельного участка:

1. Уменьшение или увеличение размеров и, соответственно, площади.
2. Перенос участка в новую категорию.

3. Изменение целевого назначения или введение нового вида пользования, разрешенного местными органами власти.

Подробнее о пересмотре КС домов, квартир и земельных участков читайте в статье «Изменение кадастровой стоимости недвижимости».

Причины переоценки недвижимости

Существует два основания для изменения цены недвижимого имущества. Пересчитывается кадастровая стоимость в случае переоценки объекта и при внесении правок в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Переоценка объекта происходит по инициативе:

• его владельца;
• лиц, которые планируют заключить сделку в отношении недвижимости;
• органа власти, если объект находится в его собственности.

Начать процедуру можно посредством обращения в специально созданные местными органами власти комиссии либо в судебные органы. Основаниями служат:

• недостоверные данные в документах;
• несоответствие полученного результата рыночной цене;
• применение недопустимых методик расчета.

При обращении нужно приложить документы, обосновывающие справедливость требований заявителя.

Правки вносятся в следующих случаях:

• во время постановки объекта на учет были поданы недостоверные данные;
• решение суда предписывает внесение правок в базу данных.

Детальнее об особенностях процедуры можно узнать из материала «Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости».

Как часто проводится оценка КС

Собственников земли и жилья должно интересовать, как часто пересматривается кадастровая стоимость объектов недвижимости. Зная этот порядок, они легко определят, является ли пересмотр цены плановым.

Порядок, сроки проведения и лиц, ответственных за проведение плановой оценки имущества, определяют органы местной власти. Периодичность оценочных мероприятий составляет 3-5 лет.

Внеплановая переоценка может осуществляться по инициативе собственника при наличии достаточных причин.

В соответствии с законом, переоценка не может проводиться реже одного раза в 5 лет. Поскольку предельное допустимое значение не устанавливается, допускается повторение процедуры по желанию собственников.

Однако, в соответствии со ст.24.12 ФЗ № 135, в общих случаях ее нельзя проводить чаще, чем один раз в три года. Следовательно, то, как часто может меняться стоимость недвижимости, зависит от решения органа исполнительной власти или законодательства конкретного субъекта Федерации.

Итак, оценка осуществляется не чаще раза в три года. Для городов федерального значения этот срок составляет один раз в два года.

После утверждения результатов кадастровой оценки выводы инженера отправляются в территориальное подразделение Росреестра для внесения данных в ЕГРН.

Каждый собственник недвижимости должен следить за ценой имущества, поскольку власти некоторых субъектов Федерации могут каждый год изобретать поводы для увеличения налоговых поступлений путем поднятия ставки или увеличения КС нежвижимости в результате плановой оценки. А от достоверности данных зависит размер налоговых выплат.

Как рассчитать сумму налога при изменении КС объекта

За недвижимое имущество, которое находится в собственности, нужно платить налог. При определении его размера КС объекта является базовым основанием. Чтобы понять, как повлияет ее изменение на сумму, подлежащую уплате, нужно выяснить, как результат оценки в принципе сказывается на налогообложении.

Формула расчета налога проста:

Сн=Кс х Стн – Ап – Нв

В ней

• Сн – сумма налога;
• Кс – кадастровая стоимость объекта;
• Стн – налоговая ставка, которая составляет 0,1 % от стоимости имущества;
• Ап – уже внесенные авансовые платежи;
• Нв – налоговый вычет за объект площадью 20 м2.

Таким образом, цена недвижимости прямо влияет на размер налога, подлежащего уплате: чем она выше, тем больше сумма налога, и наоборот.

Как узнать КС недвижимости

Существует несколько способов узнать цену объекта. Для этого, например, можно посетить сайт Росреестра, с которого перейти на публичную карту. На ней нужно отыскать свой участок и нажать на него кнопкой мыши. После этого появится следующая информация:

• размеры и площадь надела;
• назначение;
• наличие обременений;
• кадастровый номер и стоимость.

Некоторые предпочитают обратиться в муниципалитет и попросить копию постановления с указанной КС 1 м2 недвижимости. Умножив эту цифру на площадь интересующего объекта, несложно получить нужные данные.

Третий способ – подача запроса в Роснедвижимость. В этом случае придется ожидать ответа в течение 30 дней. В случае отправки по почте он даже может потеряться по дороге. Как видно, этот вариант наиболее длительный и неудобный.

Пошаговое руководство находится в статье «Как узнать кадастровую стоимость недвижимости».

Итоги

Знание кадастровой цены недвижимости позволяет правильно рассчитывать налоги и госпошлину при заключении сделок. Оценкой имущества занимаются специалисты, уполномоченные на проведение таких работ. Периодичность оценки, порядок ее проведения и то, может ли измениться кадастровая стоимость объекта, определяют местные органы исполнительной власти.