Можно ли за счет ипотеки погасить кредит

6 способов, как быстро погасить ипотеку: что можно сделать, схема погашения, можно ли погасить проценты

Приобретение в собственность своего жилья — одна из главных целей каждого человека. Современный рынок предлагает изобилие вариантов, но накопить даже на однокомнатную квартиру сможет не каждый.

Чтобы избежать длительного ожидания, банковские организации разработали программу ипотечного кредитования, которая позволяет оперативно приобрести жилищный объект и в дальнейшем погашать ссуду в течение 10−20 лет.

О том, как можно быстрее выплатить ипотеку, мы и расскажем в этой статье.

Можно ли досрочно погасить ипотеку

Опираясь на изменения в ГК ст. 809, 810, каждый клиент имеет право осуществить досрочное погашение ипотечного продукта без дополнительного начисления штрафов и неустоек.

Есть ли секреты досрочного погашения ипотеки?

Чтобы извлечь из соглашения максимум выгоды, важно обратить внимание, каким способом осуществляются выплаты: аннуитетными или дифференцированными платежами. В первом случае выплачиваются проценты, а затем основная сумма займа, а во втором — каждый взнос предполагает распределение средств в равных долях.

Схема погашения ипотеки

Если появилась возможность рассчитаться по займу заранее, в обязательном порядке необходимо уведомить кредитную организацию о своих намерениях, написав заявление за 30 дней. В обозначенный день приехать в ближайшее отделение и внести деньги удобным способом (желательно через кассу).

Перед тем, как вносить денежные средства, рекомендуется обратить внимание на следующие моменты:

1. Наличие взносов по страховке. Заемщик имеет право потребовать возмещения стоимости за оставшиеся месяцы.
2. После полного выполнения обязательств, необходимо запросить документ, подтверждающий отсутствие долга. При возникновении спорных моментов, справка станет доказательством исполнения обязательств по платежам.
3. Поскольку банк теряет прибыль при раннем возврате, важно обратить внимание на наличие установленных минимальных лимитов по возврату денег, либо начисление штрафных неустоек.

Процедура выплаты не предполагает больших сложностей, но, чтобы осуществить операцию с максимальной выгодой, требуется учитывать способ возврата и условия, прописанные в договоре.

Способы досрочного погашения ипотеки

Существует несколько методов, помогающих оперативно расплатиться с долговыми обязательствами перед банком:

1. Рефинансирование. Целесообразно, если клиент нашел банковское учреждение с более выгодными условиями по кредитованию (сниженная ставка по процентам, минимальный взнос по страховке, пролонгация договора, позволяющая снизить размер ежемесячного платежа).
2. Материнский капитал. На основании действующего законодательства, при рождении ребенка положена выплата, которую можно потратить на улучшение жилищных условий, в том числе на выплату ипотечного займа.
3. Вычет налогов. При приобретении жилищного объекта в собственность, гражданин имеет право оформить возврат уплаченного налога в 13% от стоимости. Но есть ограничение: сумма должна быть не выше 2 млн. рублей.
4. Оформление потребительского кредита (нецелевого). Считается одним из менее выгодных вариантов, поскольку заемщику придется в дальнейшем выплачивать средства по новой процентной ставке. В результате сумма по займу только увеличится.

Есть и другие варианты, позволяющие досрочно закрыть ипотеку. Так, например, существует программа «молодая семья», где малоимущим семья предлагают правительственную поддержку. Не остаются без помощи семьи военнослужащих.

Также можно использовать в счет погашения займа собственные накопления, что поможет досрочно погасить часть денег и снизить финансовую нагрузку.

Советы по досрочному погашению

Если заемщик осуществляет взносы по займу в аннуитетном порядке, его денежные средства уходят на возврат суммы, накопленной по процентам. Данный метод выгоден для банковской структуры, но для клиентов такая схема предполагает большие финансовые потери.

https://www.youtube.com/watch?v=7PSj9CNbn2s

Такой кредит целесообразно погашать как можно быстрее, чтобы избежать высокой переплаты, а затем подавать ходатайство в суд о пересмотре полной суммы к погашению. Предварительно нужно точно рассчитать общий размер переплаты, если заемщик бы платил продолжал вносить деньги на протяжении всего действия договора.

По-другому складывается ситуация с дифференцированными платежами, где сумма ежемесячного взноса постепенно уменьшается. Большая часть средств списывается в счет основного долга.

Для клиентов, которые заранее планируют досрочно рассчитаться с банком, подобный способ предпочтителен, поскольку размер переплаты по процентам минимален в сравнении с первым вариантом.

Стоит ли оформить другой кредит для закрытия ипотеки

Как перекрыть ипотеку потребительским кредитом и выгодно ли это? Об этом хоть раз задумывался каждый ипотечник. Давайте рассуждать вместе.

Чтобы погасить ипотеку не рекомендуется оформлять потребительский кредит наличными. В большинстве организаций ставка по процентам на порядок выше, а значит человеку придется столкнуться с ситуацией увеличения общего долга.

Такой кредит можно взять без указания причин, на какие нужды требуется потратить денежные средства. Но в дальнейшем, заемщику придется выплачивать ссуду другой организации.

ВНИМАНИЕ! Чтобы просчитать материальные затраты, предварительно стоит просчитать выгоду такой сделки с помощью независимого онлайн калькулятора и принять окончательное решение.

Как и где оформить ипотеку для физических лиц на коммерческую недвижимость — узнайте по этой ссылке.

Как можно быстро накопить деньги — 5 советов от эксперта: http://creditbery.ru/finances/advices/kak-bystro-nakopit-dengi.html

Что лучше гасить — проценты или основной долг

Как быстрее погасить ипотеку если платежи аннуитетные? С точки зрения клиента, возврат долга аннуитетными платежами не выгодно финансово. Первое время он погашает большую часть процентов и минимум долга, что объясняется длительным сроком кредитования.

Для банков такой способ предпочтительнее, поскольку за счет процентной ставки организация получает дополнительный заработок с клиента и обеспечивает финансовую безопасность.

Но есть в такой системе важное преимущество — распределение бюджета и точный расчет материальных возможностей.

В ситуации с дифференцированными платежами, начальный период предполагает большие размеры платежей, которые в большей части идут на погашение основного долга. По мере выплаты, сумма будет уменьшаться. Для клиентов такой вариант является наиболее предпочтительным, но не каждый человек может потянуть тяжелое финансовое бремя в первые года.

Посмотрите также видео с полезными советами о том, как досрочно погасить ипотеку:

Как гасить ипотеку досрочно: сокращать срок или платёж

Для расчётов возьмём ипотечный кредит в размере 1,2 миллиона рублей под 10% годовых на срок в 8 лет (96 месяцев). Предположим, что ежемесячно у вас есть свободные 5 тысяч рублей, которые вы хотите направить на досрочное погашение.

Концептуально эти расчёты подойдут и для вашей ситуации, но для точных цифр придётся провести вычисления самостоятельно.

Как выгоднее гасить ипотеку при аннуитетных платежах

При аннуитетных платежах вы ежемесячно отдаёте банку одну и ту же сумму в счёт погашения кредита. При этом структура платежа в разные месяцы неодинакова. Обычно поначалу не менее половины составляют проценты — точные пропорции можно посмотреть в вашем графике выплат.

В нашем примере ежемесячный платёж составляет 18 209 рублей. Всего нужно будет отдать банку 1 747 546 рублей с переплатой 547 546 рублей.

Досрочное погашение с сокращением срока

Если ежемесячно платить дополнительно по 5 тысяч рублей и сокращать срок кредита, то вы сэкономите 171 647 рублей на погашении процентов и полностью рассчитаетесь с банком за 5 лет и 8 месяцев.

Досрочное погашение с уменьшением платежа

Если сокращать платёж, то вы сэкономите 103 540 рублей, выплатите ипотеку за 7 лет и 8 месяцев. При этом в последние месяцы ваш платёж будет настолько мал (менее 5 тысяч рублей), что вы практически его не почувствуете.

Погашение с уменьшением ежемесячного и увеличением досрочного платежа

Досрочное погашение с сокращением срока ипотеки кажется выгоднее: экономите больше, отдаёте весь долг банку быстрее. Вот только при подсчётах для стратегии с уменьшающимся платежом есть одно но: из зоны внимания обычно выпадает разница между изначальным ежемесячным платежом и уменьшившимся.

При платежах с сокращением срока вы продолжаете платить 18 209 + 5 000 рублей и расстаётесь с 23 209 рублями. При уменьшении платежа вы начинаете с той же суммы и постепенно выходите на 1 874 + 5 000 = 6 874 рубля.

Но можно ежемесячно добавлять к сумме, выделенной на досрочное погашение, разницу между изначальным и текущим платежами.

И в этом случае магическим образом вы выплачиваете ипотеку в тот же срок и с той же переплатой, что и при досрочном погашении с сокращением срока.

Кроме того, некоторые банки разрешают частично погашать ипотеку онлайн только с уменьшением платежа, а для сокращения срока придётся идти в отделение. Если очная встреча с сотрудниками кредитного учреждения не для вас, этот вариант погашения отлично подойдёт.

Выводы

1. Если вы уверены, что у вас всегда будут деньги на изначальный основной платёж и 5 тысяч для досрочного погашения, для вас нет никакой разницы, как погашать: с сокращением срока или с уменьшением платежа по третьему варианту, если вы отдаёте ежемесячно одну и ту же сумму.

2. Если вы предполагаете, что через пару лет финансовая ситуация может ухудшиться, выбирайте досрочное погашение с уменьшением платежа и учётом разницы между изначальным платежом и нынешним. Будут проблемы — перейдёте к выплатам по графику, причём вносить ежемесячно надо будет уже существенно меньше, чем на старте ипотеки.

   Не будет проблем — выплатите ипотеку так же быстро и с такой же выгодой, как и те, кто досрочно гасил её с сокращением срока.

3. Если ипотека для вас и сейчас тяжёлое бремя, но вы готовы кое-как выкраивать 5 тысяч рублей ежемесячно, идите путём уменьшения платежа.

   Так вы будете возвращать кредит те же 8 лет, но постепенно вам будет становиться всё легче и легче. Да и сэкономить немного получится.

Как выгоднее гасить ипотеку при дифференцированных платежах

Дифференцированные платежи банки предлагают редко, но взять ипотечный кредит с такими условиями всё же можно. В этом случае сумма основного долга делится на равные части, проценты ежемесячно начисляются на остаток долга. Поэтому постепенно размер платежа уменьшается.

Для ипотеки из нашего примера в такой ситуации переплата составит 484 958 рублей, платёж в первый месяц — 22 500 рублей, в последний — 12 604 рубля. Чтобы рассчитать выгоду, воспользуемся одним из сайтов с кредитными калькуляторами, например mobile-testing.ru.

Поможет ли потребительский кредит быстрее погасить долг по ипотеке и сэкономить

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА КРЕДИТ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕКредит на жилье предполагает длительный срок выполнения обязательств и существенную переплату по процентам. Но есть способ быстрее расплатиться с долгами путем оформления потребительского кредита на остаток денежных средств по ипотеке.

Если срок ипотеки подходит к концу и заемщику не терпится снять обременение с залогового имущества, то допустимо оформить потребительский кредит на недостающую сумму.  Но стоит помнить, что проценты по таким продуктам значительно выше ипотечных.

Рассмотрим простой пример, где за основу возьмем предложения по кредитам от Сбербанка с аннуитетными (равными) платежами. Итак, заемщик купил квартиру в ипотеку на вторичном рынке, стоимостью 5 000 000 рублей.

Был уплачен первоначальный взнос в размере 20%, т.е. 1 000 000 рублей. Срок кредитования — 15 лет под 9,4% в год. Тогда сумма кредита составит 4 000 000, при ежемесячном платеже в 41 528 рублей.

Итоговая переплата за весь срок — 3 475 040 рублей.

Если заемщик захочет получить свои права на квартиру раньше, и через 10 лет взять потребительский кредит на оставшуюся сумму 1 956 810 рублей, он может это сделать на условиях выплат в течение 5 лет под 11,9% в год. Правда, сумма ежемесячного платежа в данном случае увеличится до 43 429 рублей.

Итак, через 10 лет переплата по ипотечному кредиту составит 2 941 473 рубля. Если приплюсовать сюда проценты за потребительскую ссуду (около 648 950 рублей), то в общей сложности выйдет 3 590 423. Это на 115 383 больше, чем при выплатах по ипотеке.

Сократить расходы по процентам можно путем рефинансирования ипотеки в другом крупном банке, например, в ВТБ (по ставке 9% в год сроком на оставшиеся 5 лет). Тогда новый ежемесячный платеж составит 40 624 рубля, а общая переплата по процентам за два кредита будет 3 421 913.

Эта сумма на 53 127 рублей меньше, чем при выплатах обычной ипотеки. Но даже такая разница может стать преимуществом, даже несмотря на то, что заемщику заплатить около 3 000 – 5 000 рублей за повторную оценку жилья, и за оформление других документов еще 2 000 – 5 000 рублей.

Таким образом, брать потребительский кредит на оставшуюся сумму займа невыгодно. Ведь переплата по процентам будет выше за счет увеличенной годовой ставки. Рефинансирование же, в других банках, способствует сокращению переплаты.

Плюсы и минусы погашения ипотеки потребительским кредитом

Выгода от пользования потребительским кредитом будет очевидна, только при оформлении займа на срок меньше, чем осталось платить по ипотеки. Потому что кроме снятия обременения на объект недвижимости – других плюсов от займа нет. Ведь при детальном рассмотрении этот вариант имеет много недостатков.

Среди них – высокие процентные ставки и соответственно большие ежемесячные платежи; установление лимитов на размер выдаваемой суммы, и как результат заемных денег может не хватить для погашения ипотеки полностью;  небольшие сроки кредитования (в среднем 3-5 лет); психологическое давление, в связи с несколькими ссудами в разных банках.

К тому же финансовые учреждения постоянно обмениваются между собой открытой информацией, поэтому взять кредит, уже имея ипотеку, – может оказаться весьма сложной задачей. Да и бюрократическую сторону вопроса, где все документы придется собирать и подавать заново, отбрасывать тоже не стоит.

Несколько советов о том, как быстрее выплатить ипотеку

Самое действенное правило для выплаты ипотеки – досрочное погашение части долга при первой же удобной возможности. Причем крупные банки, такие как Сбербанк или ВТБ – сделали эту процедуру максимально простой и комфортной для клиента. Достаточно зайти в онлайн-банк, выполнить нехитрую операцию и перевести деньги. При этом никаких дополнительных комиссий или бумаг не потребуется.

Погасить ипотеку можно за счет:

Как правильно платить ипотеку, чтобы уменьшить переплату

Существует несколько простых правил, следуя которым заемщик почти со 100% вероятностью избежит многих проблем с банком и быстро расплатится по кредиту.

1. Вносите даже свободную тысячу рублей, если боитесь потратить ее «мимо» ипотеки. Положительный остаток может копиться на счете, а раз в 2-3 месяца пишите заявление на списание положительного остатка в счет погашения основного долга по ипотеке.
2. Обходите стороной кредиты на жилье без первоначального взноса. Именно по таким продуктам годовые ставки очень высоки. Поэтому лучше внести хотя бы 10% от стоимости недвижимости и получить годовой процент на несколько пунктов меньше. В долгосрочной перспективе такая экономия будет ощутимой. Если денег на первоначальный взнос нет, можно взять потребительский кредит. Но в таком случае банк сочтет вас неплатежеспособным, и это плохо отразится на сумме выдаваемой ипотеки и условиях договора.
3. При выборе кредита, стоит отдавать предпочтение тем продуктам, которые предполагают минимальные ставки при максимальном сроке.
4. Необходимо создать отдельный счет-«подушку безопасности», равный 2-4 месячным платежам. Тогда при возникновении финансовых трудностей удастся избежать штрафных санкций и порчи кредитной истории.
5. Рефинансирование ипотеки на более выгодных условиях (обзор программ перекредитования).

Кредит на погашение ипотеки

Ипотечное кредитование заслуженно входит в число самых популярных и востребованных видов банковских услуг. Это объясняется удобством и выгодностью подобных займов для клиента. Однако, в некоторых случаях возникает необходимость срочного погашения ипотеки. Одним из вариантов источника денежных средств для данной финансовой операции может стать получение кредита в банке.

Подробнее про кредиты на ипотеку

Сегодня российский финансовый рынок предлагает различные варианты кредитования.

Учитывая большое количество ранее выданных займов и серьезные проблемы значительной доли заемщиков, возникшие в связи с нестабильной экономической ситуацией в стране, в последние годы стали пользоваться популярностью банковские продукты, средства которых направляются на перекредитование, в том числе – на погашение ипотеки.

Необходимость срочно закрыть задолженность по ипотечной ссуде может возникать в различных ситуациях. Примерами наиболее типичных из них могут выступать такие:

• Стремление владельца приобретенной квартиры в ипотеку продать ее, для чего требуется предварительно снять обременение в виде залога;
• Изменение финансовых возможностей заемщика;
• Наличие части суммы долга перед банком. В этом случае получение кредита позволит полностью закрыть ипотечную ссуду;
• Желание приобрести новое жилье путем оформления ипотеки, для чего следует снять обязательства по старой, и т.д.

В перечисленных и подобных им ситуациях эффективным решением, помогающим погасить ипотеку, выступает оформление обычного потребительского кредита. Для принятия подобного решения необходимо четко представлять плюсы и минусы каждого из видов рассматриваемых займов.

Плюсы и минусы кредитов

Между ипотечным и потребительским кредитом существует ряд достаточно заметных отличий. Наиболее существенными из них являются следующие:

1. Наличие залога. Ключевым признаком ипотеки выступает оформление покупаемой или какой-либо другой недвижимости в залог. При потребительском кредитовании подобных требований к заемщику не предъявляется.
2. Сумма. Ипотека заслуженно считается самым крупным видом кредита, который может быть получен физическим лицом. При оформлении потребительской ссуды существуют жесткие ограничения по величине займа.
3. Срок. Ипотека нередко оформляется на 10, 20 или даже 30 лет. Естественно, при получении потребительского займа речь обычно идет о сроках, не превышающих 2-3 года.
4. Величина процентной ставки. Приведенные выше характерные особенности каждого из кредитов объясняют, почему процентная ставка по ипотеке всегда заметно ниже аналогичного параметра потребительского кредита.
5. Цель оформления кредита. Ипотечная ссуда является целевой, так как ее средства направляются исключительно на приобретение конкретного объекта недвижимости. При оформлении потребительского кредита такие ограничения, как правило, не устанавливаются.

Учитывая наличие такого большого перечня различий, большая часть которых демонстрирует очевидные преимущества и выгодность ипотечного кредита для заемщика, решение об оформлении потребительского кредита на погашение ипотеки должно быть тщательно взвешено. Подобную схему совершения финансовой операции целесообразно применять только в самом крайнем случае и при наличии серьезных аргументов в ее пользу.

При их отсутствии намного правильнее рассмотреть вариант с реструктуризацией или рефинансированием ипотеки.

Высокий уровень конкурентной борьбы, характерный для российского финансового рынка, вынуждает отечественные банки улучшать предлагаемые клиентам условия.

Поэтому нет ничего удивительного в том, что практически все крупные кредитные организации имеют в своем наборе банковских услуг кредитование на погашение ипотеки. Это может быть как выдача потребительского кредита, так и рефинансирование взятого ранее в другом банке ипотечного.

В числе наиболее востребованных на рынке вариантов подобных ссуд можно выделить несколько.

Сбербанк

Лидер финансовой отрасли России предлагает большое количество разнообразных видов кредитования. Среди них выделяется несколько займов, средства которых могут быть направлены на погашение ипотеки, в частности:

1. Рефинансирование кредитов. Максимальная сумма предложения Сбербанка составляет 3 млн. рублей по ставке от 11,5% и на срок, не превышающий 7 лет;
2. Кредит на любые цели. Его продолжительность равняется 5 годам, однако, сумма достигает 5 млн. рублей под 11,9% годовых.

ВТБ

Финансовый холдинг ВТБ, объединивший в 2018 году таких крупных участников рынка как ВТБ Банк Москвы и ВТБ-24, предлагает такие виды кредитов на погашение ипотеки:

1. Кредит наличными. Максимальная сумма ссуды составляет 3 млн. рублей, но может быть увеличена до 5 млн. рублей для клиентов зарплатных проектов ВТБ. При этом процентная ставка равняет 11,9%, а срок займа не может превышать 7 лет;
2. Кредит на рефинансирование. Этот вариант займа предусматривает выдачу до 5 млн. рублей на срок до 7 лет под 12,5% годовых. При сумме до 0,5 млн. рублей процентная ставка устанавливается в размере 12,9%-16,9%.

Россельхозбанк

Один из заметных участников кредитного рынка страны предлагает потребительский займ на рефинансирование. Максимальная сумма подобной ссуды составляет 750 тыс. рублей, для клиентов банка по зарплатным и другим проектам – 1,5 млн. рублей, а при отсутствии просрочек в течение года – 3 млн. рублей. Срок займа равняется 5 годам и может быть увеличен до 7 для клиентов кредитной организации.

Процентная ставка находится на достаточно низком уровне и составляет от 10,5%.

Предложение одного из самых известных банков страны заключается в предоставлении возможности оформить кредит наличными на любые цели, в том числе погашение ипотеки, на сумму до 1 млн.

рублей под 12% годовых. Для клиентов Банка Тинькофф с безупречной кредитной историей условия могут быть пересмотрены в лучшую сторону.

РайффайзенБанк

Крупнейший на данный момент иностранный банк, работающий в России, предлагает оформление потребительского кредита на срок до 5 лет под 9,99%. При этом максимальная сумма займа составляет 2 млн. рублей. Полностью аналогичные условия предлагаются и по ссудам на рефинансирование.

Отношение банка к кредиту, получаемому для погашения ипотеки, формируется из нескольких факторов. Во-первых, привлечение нового клиента, ранее работавшего с другой финансовой организацией, является очевидным плюсом. С другой стороны, желание погасить ипотеку менее выгодным потребительским займом вызывает вполне очевидные вопросы о причинах подобной сделки.

Поэтому для заемщика крайне важно грамотно и доходчиво объяснить цели кредитования.

Вероятность одобрения

Шансы на одобрение выдачи займа на погашение ипотеки зависят от ряда факторов. Наиболее важными из них являются три:

1. Кредитная история клиента;
2. Наличие стабильного дохода, достаточного для беспроблемного обслуживания кредита;
3. Понятные причины для сделки.

Как повысить вероятность одобрения?

Для повышения шансов на получение кредита следует произвести такие действия:

1. Предоставить поручителей;
2. Оформить ликвидный залог;
3. Стать клиентом банка по каким-либо другим его проектам, например, зарплатному.

Другие способы быстро погасить ипотеку

Помимо оформления потребительского кредита или займа на рефинансирование, существует еще несколько способов досрочного погашения ипотечной ссуды. Например, средства материнского капитала. Они могут быть направлены на уплату как основной части долга, так и процентов по нему.

Второй вариант источника средств – получение налогового вычета. Использование льготы также является эффективным и законным способом получить деньги, необходимые для возврата ипотеки.

Как быстро погасить ипотеку в Сбербанке?

Сбербанк, как и любая другая отечественная кредитная организация, не имеет права препятствовать клиенту при желании досрочно погасить ипотеку. Более того, лидер финансового сектора страны предоставляет несколько вариантов возврата заемных средств, активно продвигая собственную программу рефинансирования, о которой было написано выше.

Кроме того, заемщик сегодня имеет возможность возвращать средства Сбербанку как непосредственно в кассу кредитной организации, так и при помощи систем дистанционного обслуживания Сбербанк Онлайн и Мобильный банк, что намного проще и удобнее. Однако, в любом случае перед тем, как погасить ипотеку, следует обязательно выяснить у работников или на сайте банка, какие документы необходимо при этом оформить.

Как быстро погасить ипотеку — 6 способов досрочного погашения ипотечного кредита

В последние годы ипотечный кредит стал для россиян одним из немногих реальных способов приобрести квартиру. Однако, оформление подобной ссуды всегда сопровождается серьезной финансовой нагрузкой на заемщика.

Логичным следствием этого выступает стремление должника быстро выплатить ипотеку, что позволяет не только полноценно распоряжаться семейным бюджетом, не отдавая его значительную часть банку, но и снять обременение с квартиры или дома, купленного в кредит.

Можно ли погасить ипотеку досрочно

Действующее в стране законодательство предоставляет любому заемщику право досрочно погасить ипотеку.

Банк не может воспрепятствовать этому при помощи каких-либо штрафных санкций, дополнительных комиссий и других видов платежей.

Единственное, что разрешается кредитной организации – предусмотреть в договоре процедуру досрочного погашения ипотеки, не важно при этом, частичного или полного.

Например, практически все солидные финансовые учреждения устанавливают определенный срок до следующего очередного платежа по кредиту, до наступления которого клиент обязан предупредить банк о досрочном погашении. В противном случае оно будет осуществлено во время следующей регулярной выплаты.

Важно! Любые штрафы, финансовые санкции и дополнительные комиссии за досрочное погашение ипотечного кредита, даже включенные в договор, могут быть оспорены в суде.

Существующая на данный момент арбитражная практика наглядно демонстрирует, что такие дела практически всегда выигрываются заемщиком.

Поэтому банки, как правило, не доводят конфликт до суда, соглашаясь на законные требования клиента.

Время для досрочного погашения ипотеки

Достаточно часто заемщиков интересует вопрос о том, через сколько можно погасить ипотеку.

Его актуальность связана с тем, что до недавнего времени многие банки разрешали вносить досрочные платежи, начиная с определенного момента времени после подписания кредитного договора.

Вместе с тем, принимая решение о внесении денежных средств раньше предусмотренного графиком платежей срока, следует понимать, какова конкретная выгода от подобных действий. Далеко не всегда погашение имеющихся кредитных обязательств следует признать грамотным расходованием финансовых ресурсов семейного бюджета.

Стратегия погашения ипотеки

Определяя выгодность решения досрочно погасить долг по ипотеке перед банком, необходимо учитывать несколько факторов. В их число входят:

• Тип регулярных выплат – аннуитетный или дифференцированный. Этот критерий будет подробно рассмотрен ниже для каждого из двух видов платежей;
• Соотношение процентной ставки и уровня инфляции. Сегодня вполне реально оформить ипотеку под 6-9% годовых. Более того, некоторые специалисты считают, что в ближайшее время ставка может снизиться до 4-5%. Целесообразно ли при таких условиях отдавать свободные денежные средства банку, если реальная инфляция находится на близком к указанному уровне? Наверное, нет, ведь подобная ситуация означает постепенное обесценивание долга перед финансовой организацией;

Справка. Уровень инфляции в России 2014-2015 годах составлял по официальным данным, соответственно, 11,36% и 12,91%. В период с 2002 по 2008 год он колебался между 9% и 15,06%. Даже в относительно спокойные промежуток времени между двумя кризисами с 2009 по 2013 год показатель инфляции равнялся 6,45-8,8%.

• Валюта кредита и ее финансовая стабильность. Сегодня практически никто не оформляет ипотеку в иностранной валюте, что стало следствием очередной девальвации рубля, случившейся в 2014-2015 годах. Произошедший в начале апреля 2018 года после введения антироссийских санкций обвал рубля на 10-15% в течение пары дней привел не только к тому, что российская валюта в очередной раз потеряла в цене. Фактически, обесценились и все долги заемщиков перед банками. Правда, необходимо отметить, что этот фактор выступает в качестве положительного только в том случае, если доход должника привязан к иностранной валюте или своевременно индексируется.

Предсказать уровень инфляции или стабильность отечественной денежной единицы достаточно сложно. Поэтому при принятии решения о досрочном погашении ипотечного кредита заемщики ориентируются, главным образом, на тип регулярных выплат.

Аннуитетные платежи

Этот вид регулярных выплат подразумевает их равный размер на протяжении всего срока действия кредитного договора. Главным плюсом аннуитетных выплат является простота их планирования.

Недостатки графика с такими ежемесячными выплатами намного весомее и заключаются в том, что в течение нескольких лет в структуре платежей преобладают проценты, а основной долг по займу гасится в крайне малом размере.

Естественно, такой вариант намного выгоднее банкам, так как позволяет получить им прибыль по осуществленной финансовой сделке в первые годы действия ипотечного договора. В результате, снижаются риски кредитной организации. Не удивительно, что именно этот вид выплат активно применяют сегодня практически все банки.

Применительно к вопросу о досрочном погашении ипотечного кредита необходимо отметить следующее. Вносить средства заранее при такой схеме выплат имеет смысл в первые годы займа. Чем ближе становится окончание срока действия договора, тем менее выгодно досрочно гасить долг.

Дифференцированные платежи

Этот вариант ежемесячных выплат предусматривает начисление процентов на всю сумму основного долга клиента перед банком. В результате, максимального размера платеж достигает в первые месяцы ипотеки, постепенно уменьшаясь к концу срока действия договора.

Очевидно, что досрочно гасить кредит при такой схеме регулярных выплат намного выгоднее. Вместе с тем, дифференцированные платежи практически не применяются на практике, так как попросту не предусмотрены условиями ипотечного кредитования в большинстве банков. Поэтому всерьез рассуждать о целесообразности подобных действий не приходится.

Что выгоднее уменьшать: сумму или срок?

Ответ на вопрос, поставленный в названии раздела, достаточно прост. Снижать при досрочном погашении ипотеке сумму ежемесячного платежа целесообразно только в одном случае – если он является чрезмерным финансовым бременем для семейного бюджета заемщика.

Совет. Рассчитать новые условия ипотечного кредита сегодня предельно просто. Для этого можно воспользоваться одним из многочисленных онлайн-калькуляторов, которые размещаются как на сайтах банков, так и на различных тематических ресурсах, посвященных банковскому рынку страны. Несколько вариантов расчетов позволят подобрать наиболее выгодный для заемщика вариант.

Во всех остальных ситуациях намного выгоднее пересмотреть условия кредитного договора с целью уменьшения срока его действия. При таком подходе клиенту банка удается максимально сократить итоговую сумму переплаты по займу и, как следствие, снизить реальную процентную ставку по ипотеке.

Собственные средства заемщика

Речь в данном случае может идти как о разовом внесении определенной суммы, так и о пересмотре графика регулярных выплат в сторону увеличения их сумм. Второй вариант нередко применяется при появлении у клиента банка дополнительных источников доходов.

В обоих случаях внесение денежных средств позволяет изменить условия ипотечного договора в лучшую для заемщика сторону. Главное при этом – подбирать такой вариант, чтоб максимально снизить итоговую переплату по кредиту.

Налоговый вычет

Простой и весьма эффективный вариант разом получить серьезную денежную сумму – это оформление налогового вычета. Действующее законодательство предусматривает возможность возврата ранее уплаченных физическим лицом налогов в размере 13% от стоимости приобретенного в ипотеку жилья.

При этом максимальная величина подобного вычета составляет в 2018 году 3 млн. рублей, 13% от которой равняется 390 тыс. рублей. Важно отметить, что компенсируются в указанном размере как платежи по основному долгу, так и выплаты по процентам.

Материнский капитал

Еще одним достаточно распространенным в последнее время вариантом досрочно погасить ипотеку выступает оформление сертификата на получение материнского капитала. Он выдается молодым семьям, в которых появился второй или третий ребенок.

Величина маткапитала в 2018 году составляет вполне приличную сумму в размере 453 тыс. рублей. Она может быть потрачена как в качестве первоначального взноса по ипотеке, так и для досрочного погашения уже взятого кредита на приобретение жилья.

Рефинансирование ипотеки

Серьезную популярность в последние годы прибрели такие виды банковских услуг как рефинансирование и реструктуризация кредита. Они предполагают оформление займа на более выгодных для клиента, чем существующие, условиях, но в первом случае это происходит в другом банке, а во втором — в рамках одного финансового учреждения.

Фактически, рефинансирование предусматривает необходимость взять кредит, чтобы погасить ипотеку.

При этом объект недвижимости по-прежнему остается в залоге, но уже у другого банка, на обслуживание в который переходит заемщик.

Использовать этот вариант целесообразно, если по новым условиям процентная ставка ниже, как минимум, на 2-3 пункта или кредитная организация предложила какие-то другие льготы и преференции.

Важно. Крупные участники банковского рынка предлагают в апреле 2018 года такие условия рефинансирования ипотеки: Сбербанк – от 9,5%, ВТБ – от 8,8%, Россельхозбанк – от 9,05%. Учитывая тот факт, что еще 3-4 года назад стандартная ставка по ипотеке равнялась 12-13%, процедура рефинансирования подобных кредитов может оказаться весьма выгодной.

Другими словами, рефинансирование предоставляет возможность погасить ипотеку другой ипотекой, оформленной на более выгодных условиях. Процедура реструктуризации намного проще, так как происходит в рамках одной кредитной организации.

При этом клиент за счет досрочного погашения части долга может рассчитывать на существенное улучшение процентной ставки или других параметров займа.

Банки в современных условиях нередко идет на реструктуризацию, так как в противном случае могут попросту потерять клиента, который перейдет в стороннюю финансовую организацию, воспользовавшись услугой рефинансирования.

Потребительский кредит

Решение погасить ипотеку потребительским кредитом сложно назвать экономически оправданным. Дело в том, что в подавляющем большинстве случаев процентная ставка по новым финансовым обязательствам оказывается существенно выше.

Поэтому прибегать к подобной схеме имеет смысл только в крайнем случае. Например, при желании погасить ипотеку и продать квартиру, так как после снятия обременения владелец получает возможность для подобной сделки.

Естественно, такая схема ведет к потере объекта недвижимости, но в некоторых ситуациях подобное решение становится далеко не самым худшим.

Государственные субсидии

Вполне реальным способом досрочно погасить ипотечный кредит является участие в одной из государственных программ помощи в приобретении жилья для отдельных категорий граждан.

Сегодня действует сразу несколько подобных программ, реализация которых сопровождается либо субсидированием части расходов или процентов по ипотечному кредиту за счет бюджета, либо выделением определенной суммы.

Ее величина может составлять до 30-40%, а в случае военной ипотеки – даже до 100% от стоимости жилья.

Сегодня участвовать в подобных программах могут следующие категории потенциальных заемщиков:

• Молодые семьи, в которых супругам не исполнилось 35 лет;
• Семьи, имеющие двух или более детей;
• Молодые специалисты. Эти программы часто разрабатываются отдельными регионами и финансируются как из федерального, так и из местного бюджета;
• Военнослужащие и приравненные к ним категории граждан, например, сотрудники Росгвардии, ОМОНа, СОБРа;
• Работники различных бюджетных организаций и учреждений;
• Участники боевых действий в горячих точках и т.д.

Участие в какой-либо государственной программе позволяет внести весьма серьезную сумму ранее срока или получить существенные льготы даже по действующему ипотечному кредиту. Например, вполне реально за счет бюджета в полном объеме погасить ипотеку жилищным сертификатом, который оформляется для участников ВНИС (военной накопительной ипотечной системы).

Что делать после погашения ипотеки

После досрочного погашения ипотечного кредита бывший заемщик должен предпринять следующие достаточно простые действия:

• Получить справку в банке о полном возврате задолженности по ипотеке;
• Подать документы непосредственно в регистрационную палату или, что удобнее, в МФЦ на снятие обременения с квартиры или дома, заложенного в банке;
• Получить выписку из реестра о праве собственности на жилье, приобретенное в ипотеку.

Выполнение перечисленных нехитрых операций предоставляет владельцу квартиры или другого объекта недвижимости возможность распоряжаться им по собственному усмотрению. При этом отсутствуют какие-либо ограничения, существовавшие во время действия ипотечного кредитного договора.