Оформление купли продажи квартиры по ипотеке в казахстане

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

Процедура ипотечного кредита

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

Процедуры проверки и оценки

Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

• всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
• имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
• дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
• открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора.

При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир.

При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

Оценка стоимости

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

Передача квартиры в залог

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

Перечисление денег

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Специфика Росвоенипотеки

Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

Банковские требования

Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:

• акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
• проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
• отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
• проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

Дополнительные процедуры

Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

• проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
• перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки.

Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2020 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

• невозможность завышения стоимости жилья;
• затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
• запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
• недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.

Как продать квартиру под ипотеку в Казахстане: основные этапы и риски

Продать жилье сейчас, кроме как под ипотеку, сложно. Покупателей с «живыми» деньгами становится всё меньше. Однако подобный способ многим кажется чересчур сложным и опасным. Давайте разберемся, так ли это.

О том, как обстоят дела с ипотекой в Казахстане, читайте здесь.

Покупатели редко приходят с наличными

Если у покупателя есть хоть какой-то выбор, то у продавца условия продажи часто сводятся к двум вариантам — упорно ждать месяцами, пока найдется покупатель с наличными, или уже сдаться на милость и продать недвижимость через ипотечный кредит.

Сейчас почти невозможно найти человека, который приобретет квартиру за «живые» деньги — в стране кризис, да и жилищный вопрос никогда не был для людей простым. Но, несмотря на тенденцию, наши продавцы с упорством Cизифа продолжают избегать «ипотечников». Почему?

Сколько нужно зарабатывать, чтобы платить ипотеку в Казахстане? >>>

Причины нелюбви к «ипотечникам»

По мнению людей, продавать квартиру в ипотеку и долго, и как-то это ненадежно — договор заключен, подписан, а денег все еще нет. Вдруг, покупатель обманет? Но ощущение опасности в данном случае — не более чем психологический барьер.

На самом деле, продажа квартиры в ипотеку — это намного более верный вариант, чем продажа её «наличнику».

Как поясняет директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» Лебедева Татьяна: «Честно сказать, на практике ни разу не сталкивалась с тем, чтобы банк, после того как состоялась сделка, отказывал в выдаче денег.

В договоре нотариус указывает, что оставшуюся сумму покупатель обязуется оплатить после банковского займа. Затем покупатель и продавец едут в банк, где на основании заключенного договора купли-продажи продавцу банк выдает деньги. После чего надо также у нотариуса оформить заявление о полном расчете. Вот и все. Никаких рисков».

Как жить с плохой кредитной историей в Казахстане и можно ли её почистить? Подробности по ссылке.

Этап 1. Переговоры с покупателем

Итак, вы нашли покупателя, который предлагает покупку посредством кредита. Первое, что вы должны выяснить — был ли вообще человек в банке и оценил ли банк его как платежеспособного.

Конечно, будьте внимательны, и если покупатель кажется вам «странным», то лучше поискать кого-то другого. Лучше работать через риелтора: агентство проверит покупателя еще на стадии обращения к ним — есть ли у него вообще возможность взять ипотечный кредит.

В банк идите с покупателем вдвоем.

С собой возьмите правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, завещание и т.д.) и их копии, удостоверение личности, техпаспорт, кадастровую справку об отсутствии обременений, долгов по квартире.

Кадастровую справку вы должны взять в ЦОНе или же посредством сайта электронного правительства egov.kz.

Что делать, если из-за долгов пришли коллекторы? >>>

Этап 2. Проверка квартиры

Банк должен проверить жилье на юридическую чистоту, также провести оценку. Вам нужно предусмотреть заранее, что кредит не дадут на квартиру, которая:

• имеет задолженность по коммунальным, налоговым и другим платежам;
• находится в залоге, аресте;
• старое жилье (чаще всего, это постройки старше 50 лет), в «коммуналках», без коммуникаций и т.д.

Не любят банки и приватизированные квартиры, а жилье также с правом собственности несовершеннолетних и недееспособных граждан — с продажей здесь часто бывают «проволочки», а после продажи — нередки судебные тяжбы.

Если имеются незаконные перепланировки, то необходимо их узаконить, зафиксировав изменения в техническом паспорте. Как правило, и банки, и покупатели идут навстречу и готовы подождать, пока продавец оформит перепланировку. 

Другой нюанс, который вы должны учитывать, это оценка жилья. Порядок действий — выбирается фирма по собственному желанию, какая больше внушает доверие, проводится оценка, отчет отдается в банк.

Бывали ситуации, что банк отправляет покупателя в определенную оценочную компанию, он оплачивает оценку, а после фирма не выдает ему сведений по результатам оценки, а направляет их кредитному менеджеру. При этом могут отказать в информации вообще, аргументируя тем, что банк «велел» отчет пересылать сразу в отделение.

Это незаконные действия — возможны искажения и намеренно заниженная стоимость. Например, из реальной стоимости жилья в 70 тыс. долл. вам поставят цену в 50 тыс. долл.

Директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» Лебедева Татьяна рассказывает: «Раньше такие случаи, к сожалению, возникали. Сейчас иная ситуация.

Сговор между оценщиком и банком можно исключить, поскольку оценку жилья покупатель имеет право заказать у любой организации.

В целом вам как продавцу суетиться по поводу оценки необязательно. Однако не все покупатели вооружены знаниями, и, узнав о том, что на вашу сделку пытаются уменьшить кредит, вы можете помочь — просто пойти вместе с покупателем к другому оценщику.

Готовый отчет по оценке предоставляется в банк. И пока банк рассматривает возможность кредитования, вы можете подыскивать и другого покупателя. А вот если вас просят приостановить сделки (попридержать квартиру), то потребуйте обязательств.

9 причин, по которым вам могут отказать в выдаче ипотеки >>>

Этап 3. Соглашение о задатке

Для этого составляется соглашение о задатке (у риелторов есть фирменный бланк), в котором указывается срок, в течение которого он будет действовать. Как правило, это 2-3 недели — то время, которое необходимо на выдачу ипотеки. Как раз к этому времени покупатель получит от банка деньги и оплатит сделку. 

После того, как вы взяли предоплату, то все сделки с недвижимостью приостанавливаются на указанный в соглашении о задатке срок. Теперь вы, равно как и покупатель, связаны обязательствами и дальше «рекламировать» свою продающуюся жилплощадь не можете.

Если задаток вами не оформлялся, то вы можете выставлять квартиру на продажу, не дожидаясь пока заемщику дадут кредит. После принятия положительного решения банк должен предоставить вам гарантийное письмо с печатью и подтверждение, что займ будет выдан.

О том, как правильно оформить залог квартиры в Казахстане, чтобы не остаться без крыши над головой читайте здесь.

Этап 4. Заключение договора купли-продажи

Теперь вы заключаете у нотариуса договор купли-продажи. Сначала составляется предварительный договор — вам оплачивают первоначальный взнос.

Очень часто вся сделка происходит одномоментно — т.е. покупатель отдает первоначальный взнос в присутствии нотариуса, тут же оформляется договор купли-продажи. Затем обе стороны сделки направляются в банк, отдают копию договора, после чего кредитный менеджер производит выдачу кредита.

Для этого между банком и заемщиком заключается договор банковского займа, тогда же покупатель окончательно с вами рассчитывается. При этом продавец должен написать подтверждающий документ — расписку о получении всей суммы. Лучше всего ее составить еще у нотариуса, но отдать нужно только после получения всей оставшейся суммы.

Вы как продавец можете в целях безопасности просто пригласить нотариуса с собой в банк, чтобы заверить расписку уже на месте.

Когда деньги переданы в полном объеме продавцу, а договор купли-продажи и расписка — покупателю, то права регистрируются. Этим занимаются, как правило, сотрудники банка или же новый владелец жилья. Расписку нужно предоставить в органы юстиции — только тогда банк накладывает на нового владельца обременение.

Ипотека, аренда квартиры или строительство своего дома: что выгоднее? >>>

Банк может задержать выдачу ипотеки

Вернее было бы сказать, что банки могут не сделать. Не исполняют они чаще всего свои обязательства по срокам. Так, если заявлено, что кредит выдадут за 2-3 дня, то в соглашении о задатке все же укажите 2-3 недели. Потому что такие задержки — отнюдь нередки.

Другой «поведенческий нюанс» — это выдача кредита только после совершения сделки и регистрации договора-купли продажи. Именно такой ситуации и боятся продавцы и за это не любят «ипотечников» — по сути, квартира продана, а денег еще нет.

Регистрация договора купли-продажи занимает от 2 до 5 рабочих дней, плюс — процедуры передачи денег в банке, регистрация договора залога (с покупателем).

Как законно уменьшить выплаты по кредиту, читайте в специальном материале.

Гарантии, которые даёт продажа квартиры под ипотеку

Подведем итоги, почему при ипотеке вы не несете большие риски и ее можно рассмотреть как вариант продажи.

• Гарантия № 1 — банки заинтересованы в добросовестности сделки и платежеспособности покупателя, поэтому будут тщательно все проверять.
• Гарантия № 2 — без предоставления в органы юстиции вашей расписки о полном получении суммы за квартиру обременение на нее не налагаются.
• Гарантия № 3 — вы можете сами найти оценщика, который выставит справедливую стоимость жилья.

Любой человек, взявший ипотеку, может столкнуться с форс-мажорными ситуациями, когда не сможет выплачивать долг банку. Что делать тем, кто взял ипотеку в долларах и «прогорел» из-за обесценивания тенге?

Как обезопасить себя от мошенников

Банки очень щепетильны в отношении своей прибыли и не станут давать кредит лицу неплатежеспособному, подозрительному. Однако и в такой прозрачной сделке нужна определенная бдительность.

• Не передавайте покупателю оригиналы документов, не давайте никаких доверенностей. Разумеется, вы можете показать оригиналы и риелторам, и в банке, но не отдавайте их «на сторону» — покупатель может оказаться и недобросовестным.
• Доверьте продажу жилья опытному специалисту. Все процедуры от «А» до «Я» оформляйте при риелторе, нотариусе, банковском работнике.
• Получите гарантийное письмо. Когда вы продаете квартиру в ипотеку, то банк должен выдать вам гарантийное письмо, что вам будет выплачена вторая часть суммы. Случаются казусы, когда данное письмо кредитный менеджер передает риелтору — это незаконно и недопустимо. Он должен работать напрямую с вами.
• Все процедуры подачи заявки на ипотеку проводите вместе с покупателем. Так вы исключите незаконность сделки и обезопасить себя своим же присутствием при оформлении всех бумаг. Не секрет, что участились случаи, когда люди заключают ипотечный договор незаконно. Т.е. по факту банк отказывает им в кредите, но они ищут обходные пути — через недобросовестных риелторов и кредитных менеджеров за взятку. И вот в таком случае представьте ситуацию: вы заключили договор купли-продажи, получили гарантийное письмо — и вскрывается нелегальность кредитного договора. Сделка аннулируется. Да, вы ни при чем, но именно вам придется подавать в суд, чтобы признать договор купли-продажи недействительным. На это уйдет время, вы не сможете в период судебных тяжб продать жилье, упустите потенциальных покупателей.  

Информационная служба kn.kz

Продажа квартиры в ипотеку: плюсы и минусы

Несмотря на то, что в последние годы наблюдается рост ипотечного кредитования, сделки с привлечением банковского займа до сих пор вызывают у многих граждан опасения. В основном, это касается вторичного жилья, когда покупатель-ипотечник до сих пор рискует столкнуться с недоверием и нежеланием продавца заключать сделку.

Учитывая низкую платежеспособность населения и сегодняшние цены на недвижимость, покупатели с «живыми» деньгами — явление на рынке жилья нечастое. Продавцам порой приходится ждать месяцами клиента с «наличкой», а потом, не дождавшись отдавать в ипотеку, потеряв время.

Рассмотрим подробнее, стоит ли бояться продавать недвижимость в ипотеку, в чем плюсы и минусы такой сделки и какие этапы оформления придется пройти.

Ипотека — надежный инструмент продажи недвижимости

Безопасность сделки с ипотекой специалисты рынка считают самой высокой. Своего рода гарантом сделки выступает третья сторона — банк, специалисты которого тщательно проверяют личность заемщика и саму недвижимость. Банки сами в первую очередь заинтересованы в чистоте сделки. Возможности для мошенничества в данном случае сведены к минимуму.

В банке запрашивают и тщательно проверяют оригиналы и копии документа, удостоверяющего личность продавца, покупателя и их супругов, свидетельства о заключении или расторжении брака, оригиналы и копии правоустанавливающих документов.

Преимущества и недостатки продажи в ипотеку

— Плюс ипотеки в том, что продавец в большинстве случаев приходит к цели и совершает сделку, — говорит риелтор Центрального агентства недвижимости г. Караганды Татьяна Свиденко. — Если у покупателя все в порядке с документами, то ему наверняка одобрят кредит. Никаких подводных камней нет.

Ипотека — это неплохо. У населения платежеспособность невысокая, и многие берут ипотеку. С учетом того, что сейчас ввели несколько хороших программ, вероятность покупки квартир возрастает.

Например, «Баспана хит» — хорошая ипотечная программа, позволяющая купить квартиру, как на вторичном, так и на первичном рынке.

Сложность ипотеки риелтор видит в том, что при продаже жилья все документы должны быть в идеальном порядке.

— Даже если сделана незначительная перепланировка, то за «наличку» можно продать и так, — говорит Татьяна Свиденко. — А если же это ипотека, то придется сделать новый техпаспорт, узаконить перепланировку. Все документы будут проверяться банком.

— Продажа в ипотеку — это всегда какие-то этапы, которые нужно пройти, — рассказывает риелтор. — Это занимает время и, говоря простым языком, некоторая канитель. Например, был у меня такой случай.

У клиентки на техпаспорте была поставлена печать прямо на текст, из-за чего он был плохо виден. В головном офисе не принимали такой вариант.

Пришлось не раз делать «сканы» этого документа, пока не отсканировали его на устройстве с более высоким разрешением.

1. Сбор и проверка документов

На данном этапе проверяется наличие и актуальность всех необходимых документов, заключается договор с риелторской компанией (при обращении к специалистам). Если покупатель найден, то нужно определиться с тем, какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеку.

• Оригинал и копия удостоверения личности собственников предоставляемого залогового обеспечения и супругов.
• Оригинал и копия свидетельства о заключении (расторжении) брака собственников предоставляемого залогового обеспечения.
• Оригиналы и копии правоустанавливающих документов на имущество, предоставляемое в качестве залогового обеспечения (технический паспорт / акт на право частной собственности, правоустанавливающие документы на имущество (договор купли-продажи, мены, дарения, акт приемки объекта в эксплуатацию и т.п.)).
• Справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках по состоянию на дату, предшествующую дате подачи заявления на получение займа не более 15 календарных дней. Данная справка повторно предоставляется после регистрации права собственности на приобретенное недвижимое имущество и после регистрации залога.

Оригиналы документов после сверки с копиями возвращаются клиенту. Этот перечень может дополняться. Могут запросить и другие документы, если в собственниках значатся несовершеннолетние дети, пропавшие без вести, недееспособные лица, а также в других ситуациях, регулируемых законом.

2. Посещение банка

— Все собранные документы необходимо принести в банк, после чего их отправляют в кредитные комитеты, — говорит Татьяна Свиденко. — Они бывают местные и головные. По первичному жилью сейчас в банках система стала автоматизированной.

Например, по программе «7-20-25» вбиваются в программу все показатели (платежеспособность клиента, параметры квартиры) и автоматически идет одобрение или неодобрение. Потом документы еще раз проверяются кредитным комитетом. Параллельно делается оценка.

Ее заказывает покупатель у независимого оценщика.

3. Заключение предварительного договора

Для страховки и соблюдения прав всех сторон ипотечной сделки следует заключить предварительный договор. Этот документ не дает права собственности на недвижимость, а лишь определяет обязанности сторон и сроки их исполнения. Стоимость жилья, внесение задатка, финансовые обязательства сторон по оплате услуг также определяются в предварительном договоре купли-продажи жилья.

4. Получение гарантий оплаты от банка

В случае одобрения ипотеки приходит гарантийное письмо от банка. Это документ, в котором четко прописано что, кому и какая сумма на покупку чего выдается.

— Сейчас ввели правило, что первоначальный взнос, к примеру, 20-30%, не выдается у нотариуса. Покупатель кладет эти деньги на счет в банке, где оформляется ипотека. И потом, когда кредит одобряют, вся стоимость квартиры перечисляется на счет продавца, — поясняет риелтор Татьяна Свиденко.

5. Заключение договора купли-продажи

После получения гарантийного письма стороны сделки идут к нотариусу заключать договор купли-продажи. Нотариус в свою очередь накладывает обременение на квартиру. Покупатель с ней ничего не может делать до момента перечисления денег.

Когда проходит регистрация договора, квартира начинает числиться на покупателе. Затем он несет в банк этот договор купли-продажи, новую кадастровую справку с указанием его как владельца и другие документы. Банк берет все эти документы и начинает на этом этапе начинает оформлять договор залога, то есть накладывает свое обременение.

6. Получение денег

После завершения перерегистрации жилья банк перечисляет продавцу деньги в соответствии с договором. Наконец, переживания продавца заканчиваются, он получает деньги и может свободно распоряжаться полученными средствами.

После этого продавец дает покупателю письмо о полном расчете, которое делает тоже нотариус. Это письмо снимает с квартиры нотариальное обременение. На данной недвижимости сохраняется только обременение банка. После того как передали письмо о полном расчете, сделка состоялась. Пока это письмо не передали, на квартире будет находиться обременение. 

— Бывает ошибка у частных лиц, когда это письмо не отдают, — обращает внимание на важный момент Татьяна Свиденко. — И по прошествии времени, когда новый хозяин хочет что-то с квартирой сделать, это становится невозможным, так как стоит обременение. Это очень сложно бывает найти потом продавца. Может он уже уехал из страны. Поэтому надо не забыть взять письмо о полном расчете.

На что обратить внимание

• Не передавайте покупателям оригиналы документов для проведения банковской оценки.
• Не давайте посторонним людям доверенность на проведение сделок со своей недвижимостью.
• Не соглашайтесь на предложение сначала поставить вашу недвижимость в залог, а лишь потом проводить сделку и расчёт.
• Обратите внимание на то, чтобы на квартиру было наложено обременение до выдачи полной суммы.
• Доверьте продажу квартиры риелторской компании, гарантирующей юридическую чистоту сделки и безопасность при расчетах.

Источник: kn.kz

Необходимые документы для оформления купли-продажи квартиры и стоимость таких услуг

6 сентября 36553

Не каждый день продаётся или покупается квартира. Многие владельцы недвижимости сталкиваются с такой ситуацией один-два раза в жизни.

Именно поэтому приобрести какой-то опыт купли-продажи достаточно сложно.

Также невозможно постоянно держать в памяти список необходимых документов, помнить, что нужно проверить (в обязательном прядке) и во сколько обходятся услуги специалистов по продажам квартир.

Перечень документов при купле-продаже квартир

В процессе продажи недвижимости в Казахстане потребуется собрать определённые документы и в требуемом количестве. Далее представлен перечень основных бумаг.

• Весь пакет, подтверждающий право на квартиру. В перечень войдёт само свидетельство собственника и документ, на основании которого квадратные метры перешли в собственность нового владельца. Сюда войдут договора, заключённые при купле объекта или продаже недвижимости. Также потребуются документы о проведении приватизации или правовое основание для вступления в наследство.
• Техпаспорт на объект недвижимости.
• Документ, подтверждающий личность.
• Собранные квитанции из ЖКК и налоговой службы об отсутствии задолженностей на момент продажи собственного дома или другого недвижимого имущества.

Если по факту оформления договора сам хозяин квадратных метров участвовать не будет, то потребует официально выданная доверенность на законного представителя. В таком документе указывается пункт о правах, которыми наделен представитель в процессе реализации объекта.

Придётся дополнительно собрать некоторые бумаги. Также важно проверить наличие/отсутствие близких родственников (супруги, дети) и дальних, имеющих претензии на жильё.

• Подтверждение семейного статуса. Документ понадобится в том случае, если при совершении сделки продавец не был в браке. Такая справка заверяется нотариально. Если на момент купли или продажи городской квартиры брак был действителен, то от супруга или супруги потребуется соответствующий документ и согласие на проведение сделки. Все бумаги заверяются нотариально. Если супруги «бывшие», разделили имущество и «не претендуют», то потребуется решение из суда и дописанная фраза об отсутствии претензий.
• Наличие несовершеннолетнего собственника. Этот нюанс требует получения разрешительных документов на проведение сделки от — попечительского совета и опекунства.
• Наличие дольщиков. Этот нюанс также учитывается, поэтому оформление купли-продажи квартиры в Казахстане не состоится без заверенного у нотариуса согласия таких лиц.

Нотариусы советуют избегать покупок недвижимости, совладельцами которой назначены дольщики или несовершеннолетние. Но, если решение принято, то получать справку из опекунства лучше с продавцом.

Так можно быть полностью уверенным в «прозрачности» разрешения. Дело в том, что от органов опеки сложно добиться разрешения на продажу жилья, принадлежащего детям.

Такие сделки проходят жёсткие проверки и имеют свои нюансы.

Что считается важным для правильного оформления продажи городской квартиры?

Первым делом – обратиться к опытному нотариусу, который возьмет на себя:

— проверку совладельцев и возможных обременений, способных помешать покупке выбранной квартиры;— заключение и официальную регистрацию договора купли-продажи;

— регистрацию состоявшейся сделки и прав новых собственников в Центре недвижимости.

В процессе сделки регистрируется сам договор, официально подтверждается право на владение квадратными метрами и заверяется непосредственно сделка. Процедуры нотариусы проводят online, имея доступы к соответствующим базам.

Информацию обязательно переправляют в ЦН. На процедуру оформления уходит не больше 40 мин.

При этом устанавливаются нотариусом в Алматы цены за городскую недвижимость в пределах 1060 тенге и с наличием земельного участка – 2121 тенге.

Во сколько обойдётся процедура купли-продажи жилой квартиры или дома?

При заключении таких сделок учитываются разные факторы. Последние определяются самими условиями продажи. Поэтому суммы расчётов не будут одинаковыми.

— При наличном расчёте по договору купли-продажи городской квартиры услуга будет стоить 25452 тенге. Условием является исключение проведения сделки между близкими родственниками.

— Городская квартира в ипотеку будет стоить 8484 тенге – это официально. Но неофициальная покупка квартиры будет стоить 25452 тенге, что объясняется необходимостью оформить ипотеку как обычную сделку.

— Купленное за городом жильё по наличному расчёту обойдётся в 5726 тенге.

Дополнительно нотариус заверяет договора:

— на жилищный заём по ипотеке (8484 тенге);— доверенности на лицо, представляющие интересы продавца или покупателя (от 5302 тенге);— подлинность подписи на договорах и доверенностях (от 1124 тенге).

Расчёты ведутся для каждой отдельной ситуации.

Причины обращения к юридической помощи

Грамотная консультация никому не помешает. Нотариус просмотрит договора и выявит нежелательные моменты. Также эксперт грамотно проведёт сделки с приватизированным жильём, выявит дольщиков, детей, возможных наследников, при которых покупка квартиры потребует дополнительных расходов и времени.

Только эксперт рассмотрит в договоре возможный подвох или выявит нежелательные пункты. Грамотно проведённая купля-продажа обойдётся дешевле и будет надёжнее.

Как продать квартиру в ипотеку

pixabay.com

Учитывая низкую платёжеспособность населения и сегодняшние цены на недвижимость, покупатели с «живыми» деньгами — явление на рынке жилья нечастое. Продавцам порой приходится ждать месяцами клиента с «наличкой», а потом, не дождавшись, отдавать в ипотеку, потеряв время.

Рассмотрим подробнее, стоит ли бояться продавать недвижимость в ипотеку, в чём плюсы и минусы такой сделки и какие этапы оформления придется пройти.

Ипотека — надёжный инструмент продажи недвижимости

Национальный банк предлагает расширить число участников программы «7-20-25»… →

Безопасность сделки с ипотекой специалисты рынка считают самой высокой. Своего рода гарантом сделки выступает третья сторона — банк, специалисты которого тщательно проверяют личность заёмщика и саму недвижимость. Банки в первую очередь сами заинтересованы в чистоте сделки. Возможности для мошенничества в данном случае сведены к минимуму.

В БВУ запрашивают и тщательно проверяют оригиналы и копии документа, удостоверяющего личность продавца, покупателя и их супругов, свидетельства о заключении или расторжении брака, оригиналы и копии правоустанавливающих документов.

Преимущества и недостатки продажи в ипотеку

— Плюс ипотеки в том, что продавец в большинстве случаев приходит к цели и совершает сделку, — рассказала риелтор Центрального агентства недвижимости Караганды Татьяна Свиденко.

— Если у покупателя все в порядке с документами, то ему наверняка одобрят кредит. Никаких подводных камней нет. Ипотека — это неплохо. У населения платёжеспособность невысокая, и многие берут ипотеку.

С учётом того, что сейчас ввели несколько хороших госпрограмм, вероятность покупки квартир возрастает.

Сложность ипотеки риелтор видит в том, что при продаже жилья все документы должны быть в идеальном порядке.

— Даже если сделана незначительная перепланировка, то можно совершить сделку, предварительно договорившись с покупателем о том, что он сделает новый техпаспорт сам, — объяснила Татьяна Свиденко. — А если же это ипотека, то продавец должен сам узаконить перепланировку и сделать новый техпаспорт. Все документы будут проверяться банком.

Недостаток продажи в ипотеку заключается также в том, что на это уходит время –несколько недель, а иногда и больше месяца. Разумеется, большинству продавцов хотелось бы ускорить процесс, но всё же это намного быстрее, чем ждать покупателя с наличным расчётом. Его ожидание может продлиться не один месяц.

Этапы продажи квартиры в ипотеку

1. Сбор и проверка документов, посещение банка

На данном этапе проверяется наличие и актуальность всех необходимых документов. В банке от продавца потребуют следующие документы:

Об этом стало известно в четверг, 17 января →

• Оригинал и копия удостоверения личности собственников предоставляемого залогового обеспечения и супругов.
• Оригинал и копия свидетельства о заключении (расторжении) брака собственников предоставляемого залогового обеспечения.
• Оригиналы и копии правоустанавливающих документов на имущество, предоставляемое в качестве залогового обеспечения (технический паспорт / акт на право частной собственности, правоустанавливающие документы на имущество (договор купли-продажи, мены, дарения, акт приёмки объекта в эксплуатацию и т.п.)).
• Справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках по состоянию на дату, предшествующую дате подачи заявления на получение займа не более 15 календарных дней. Данная справка повторно предоставляется после регистрации права собственности на приобретённое недвижимое имущество и после регистрации залога.

Также делается оценка имущества. Её заказывает покупатель у независимого оценщика. В банках, как правило, предлагают список оценочных компаний, с которыми банк сотрудничает и которым доверяет своих клиентов. Но можно обратиться и к другим оценщикам.

Оригиналы документов после сверки с копиями возвращаются клиенту. Этот перечень может дополняться. Финансовый институт может запросить и другие документы, если в собственниках значатся несовершеннолетние дети, пропавшие без вести, недееспособные лица, а также в других ситуациях, регулируемых законом.

— Все собранные документы необходимо принести в банк, после чего их отправляют на кредитный комитет, — рассказала Татьяна Свиденко. — Они бывают местные и головные.

По первичному жилью сейчас в банках система стала автоматизированной.

Например, по программе «7-20-25» вбиваются в программу все показатели (платёжеспособность клиента, параметры квартиры) и автоматически идёт одобрение или неодобрение. Потом документы ещё раз проверяются кредитным комитетом.

2. Заключение предварительного договора

Для страховки и соблюдения прав всех сторон ипотечной сделки следует заключить предварительный договор. Этот документ не даёт права собственности на недвижимость, а лишь определяет обязанности сторон и сроки их исполнения. Стоимость жилья, внесение задатка, финансовые обязательства сторон по оплате услуг также определяются в предварительном договоре купли-продажи жилья.

Элитное жилье традиционно располагается в предгорье Южной столицы →

3. Получение гарантий оплаты от банка

В случае одобрения ипотеки приходит гарантийное письмо от банка. Это документ, в котором чётко прописано что, кому и какая сумма на покупку чего выдается.

— Сейчас действует правило, что первоначальный взнос, к примеру, 20-30% от стоимости квартиры, покупатель кладет на счёт в банке, где оформляется ипотека. Когда кредит одобряют, вся сумма перечисляется на счёт продавца, — пояснила риелтор Татьяна Свиденко.

4. Заключение договора купли-продажи

После получения гарантийного письма стороны идут к нотариусу для заключения договора купли-продажи. Нотариус накладывает обременение на квартиру. Покупатель ничего не может делать с ней до момента перечисления денег.

Когда проходит регистрация договора, квартира начинает числиться на покупателе. Затем он несёт в банк этот договор купли-продажи, новую кадастровую справку с указанием его как владельца и другие документы. Банк на этом этапе начинает оформлять договор залога, то есть накладывает своё обременение.

5. Получение денег

После завершения перерегистрации жилья банк перечисляет продавцу деньги в соответствии с договором. Наконец переживания продавца заканчиваются, он получает деньги и может свободно распоряжаться полученными средствами.

Затем продавец выдает покупателю письмо о полном расчёте, которое делает тоже нотариус. Это письмо снимает с квартиры нотариальное обременение. На объекте недвижимости сохраняется только обременение банка. После передачи письма о полном расчёте сделка считается состоявшейся.

На что обратить внимание

• Не передавайте покупателям оригиналы документов для проведения банковской оценки.
• Не давайте посторонним людям доверенность на проведение сделок со своей недвижимостью.
• Не соглашайтесь на предложение сначала поставить вашу недвижимость в залог, а лишь потом проводить сделку и расчёт.
• Обратите внимание на то, чтобы на квартиру было наложено обременение до выдачи полной суммы.
• Доверьте продажу квартиры риелторской компании, гарантирующей юридическую чистоту сделки и безопасность при расчётах.

Источник: информационная служба портала kn.kz, информационного партнёра Forbes.kz. Републикация материала на других сайтах запрещена правообладателем контента.