Правила перепланировки магазина в жилом доме

Правила перепланировки в нежилых помещениях

Приобретенные в жилом доме квартиры для ведения предпринимательской деятельности редко соответствуют потребностям бизнеса. Обычно сразу после покупки объекта недвижимости приходится производить его перепланировку и переводить его в нежилой фонд. 

Помещение должно соответствовать не только нуждам предпринимателя, но и санитарным нормам. Для получения разрешения на перепланировку придется обойти немало инстанций и потратить время на согласование всех деталей.

Перепланировка нежилого помещения в жилом доме: с чего начать?

После приобретения нужного помещения необходимо оценить объем работы, который требуется произвести для того, чтобы будущий магазин или офис подходил под определение «коммерческая недвижимость».

Так, минимальные требования таковы:

• должен быть оборудован отдельный вход, что обычно требует прорезывания в стене нового дверного проема;
• под нежилым помещением не должно находиться жилое – на практике это означает, что если приобретается недвижимость на втором этаже, квартира на первом также должна быть выкуплена;
• при перепланировке не должны быть затронуты несущие конструкции;
• для заведений общепита и продуктовых магазинов обязательно наличие системы вентиляции;
• помещение должно быть оборудовано средствами противопожарной защиты;
• провести электричество, отопление, горячее водоснабжение, канализацию, подключить их к городской инфраструктуре.

Кроме того, иногда предпринимателям требуются дополнительно:

• расширить окна или прорубить новые;
• оборудовать подъездные пути и парковку;
• объединить несколько квартир в один торговый или офисный зал;
• оборудовать подвал или второй этаж под склад, производственное помещение и т.д.

Все эти конструктивные особенности должны быть отражены в проекте, который станет основным документом для получения разрешения.

Как составить проект перепланировки нежилого помещения?

Проект нельзя составить самостоятельно – этим занимаются уполномоченные организации, имеющие соответствующую лицензию, а также специалисты архитектурного отдела местной администрации.

Составление проекта состоит из нескольких частей:

1. Сбор исходной документации, т.е. получение технического паспорта, плана помещения, план коммуникаций и т.д. В ряде случаев требуются специальные запросы и разрешения, например, у Управляющей компании.
2. Обследование здания и составление акта. На данном этапе отмечается, какие стены являются несущими, как распределяется нагрузка, где целесообразно оборудовать вход и т.д.
3. Оформление нового плана помещения. Самый простой план подразумевает разметку на действующей схеме: зеленым цветом – то, что будет пристроено, красным – то, что будет снесено. Также на плане отмечаются места расположения окон, дверных проемов, основных элементов инфраструктуры (батареи отопление, электропроводка, вентиляция и т.д.). Обязательно определяется метраж будущих помещений, указывается их целевое назначение (торговая площадь, склад, санузел, комната отдыха и т.д.).

После составления плана нужно обратиться в администрацию города или района за оформлением разрешения.

Помимо плана, надо будет представить следующие бумаги:

• копию паспорта (для физического лица), копии учредительных документов, копия Устава, выписка из ЕГРЮЛ (для юридического лица);
• если помещение в собственности – копии правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, мены, дарения и т.д. плюс свидетельство о регистрации права собственности);
• если помещение в аренде – копия договора аренды и разрешение от владельца недвижимости на проведение перепланировки;
• письменное согласие на проведение работ со стороны управляющей компании или ТСЖ;
• копию технического паспорта, поэтажных планов, экспликацию – все документы «возрастом» не более 1 года;
• согласие всех сособственников помещения;
• разрешительные документы со стороны контролирующих органов – пожарного надзора, санэпидемстанции и т.д., но только в том случае, если в ходе перепланировки изменится назначение помещения (например, офис будет переоборудован в магазин);
• копию договора страхования гражданской ответственности.

Согласование перепланировки магазина

Очень нередко случается так, что необходимо произвести перепланировку магазина. Это может понадобиться, как для простого изменения планировки магазина связанные с определенными условиями, или же перепланировки жилого или нежилого помещения, купленного в доме, в котором либо располагаются квартиры, либо офисы.

Целями такой перепланировки могут стать смена требований владельца к функциональности помещения магазина или изменение площади торговой зоны за счет сокращения площади вспомогательных помещений.

Масштаб планируемой перепланировки может быть различным, но не смотря на то, какой он будет для того или иного помещения, в любом случае требуется определенное согласование, которое будет разрешать производить все работы связанные с перепланировкой одного или нескольких помещений в магазине.

Перед тем как начать планируемую перепланировку, необходимо разработать всю проектную документацию, которая должна пройти согласование во всех соответствующих инстанциях.

Если речь идет о магазине, который расположен обособленно от других общественных или жилых зданий то для его перепланировки необходимо для начала получить разрешение межведомственной комиссии по перепланировке, и только после получения этого разрешения можно вносит изменения в план помещения магазина.

Согласование перепланировки магазина является поэтапной процедурой, которая регламентируется жилищным законодательством. Весь процесс оформления перепланировки займет около трех-четырех месяцев, что необходимо учитывать перед началом производства работ.

Для того чтобы получить «зеленый свет» на перепланировку необходимо для начала сделать новый проект помещений, который в последующем должен быть отправлен на согласование в определенные инстанции.

Наименование инстанций для согласования перепланировки магазина

• Архитектурно-планировочное управление
• Дирекция эксплуатации зданий
• Государственный пожарный надзор
• Государственный санитарный надзор
• Электросеть
• Водоканал
• Городская организация, занимающаяся газоснабжением

От всех этих организаций владельцем магазина должны быть получены до начала перепланировки разрешительные акты.

Нужно ли согласовывать перепланировку магазина?

Вопрос, на который должен ответить сам собственник. Но мы приведем аргументы, по которым стоит согласовать перепланировку:

• Штраф на юридическое лицо от 300 тысяч рублей. Кроме того вас обяжут выполнить согласование перепланировки в магазине, что займет много времени и приличную сумму. За сумму штрафа можно согласовать перепланировку или сделать очень значительную ее часть.
• Зная о том, что сам собственник нарушает закон, не согласовав перепланировку, владелец постоянно прибывает в состоянии напряженности, ожидая проверки со стороны контролирующих и инспектирующих служб.
• Несогласованная перепланировка может быть опасной и вести к авариям: новостные сводки чаще всего сообщают об авариях в домах и квартирах, которые произошли по причине несогласованной перепланировки. Если обрушение произошло из-за неправильной перепланировки, то собственнику грозит уголовная ответственность.
• Аренда и продажа магазина с незаконной перепланировкой чаще всего является проблемой для собственника.
• Вероятность получения кредита под залог в банке низкая в случае, если не оформлена перепланировка магазина.

Как подготовиться к согласованию перепланировки магазина?

1. Найти в своих архивах документы БТИ, планы и экспликации
2. Cделать на основании планов БТИ эскиз и, если вы работаете с дизайнером, то подготовить дизайн-проект по форме планов БТИ.

: как сделать эскиз перепланировки

Документы необходимы для согласования перепланировки магазина:

• Копии учредительных документов, официально заверенные нотариусом;
• Копии правоудостоверяющих и правоустанавливающих документов заказчика на то, что он имеет те или иные права на помещение магазина, в котором будет производиться перепланировка. Эти копии документов также должны быть заверены нотариусом;
• Копии действительных документов БТИ (технический паспорт помещения офиса, выписка из технического паспорта магазина, экспликации, поэтажные планы)

Как только у вас готов эскиз будующей перепланировки можно заказывать проектную документацию.

В Москве необходимы два технических документа: Техническое заключение о состоянии конструкций и Проект перепланировки магазина.

Техническое заключение о состоянии несущих конструкций

Особенности согласования перепланировки жилого помещения в магазин

Согласование перепланировки помещения нежилого назначения под продовольственный магазин требует выполнение определенных условий. Например, согласно СанПиНу в данном случае необходимо организовать обособленную канализацию с отдельным выпуском в канализационный люк.

Данное условие должно выполняться только при наличии согласования планируемой перепланировки с организациями водоканала, а это означает, что требуется получить все необходимые технические условия и произвести разработку и согласование нового генерального плана участка застройки, на котором расположено здание с одновременным нанесением на него новых сетей подземных канализационных трубопроводов.

Данная особенность повлечет за собой более длительный срок всех операций по согласованию перепланировки магазина, с увеличением его срока на определенный период.

Еще одной очень весомой особенностью в том случае, если необходима перепланировка нежилого помещения в магазин это учет шумовых характеристик специального торгового оборудования.

Для этого необходимо разрабатывать специальный раздел в проекте, а так же предусматривать дополнительную виброизоляцию полов из-за чего согласование перепланировки магазина предусматривает и дополнительное проведение экспертизы СЭС.

Основные факторы, влияющие на стоимость узаконивания перепланировки в магазине:

• Вид произведенных работ (изменения в несущих или не несущих стенах, перенос помещений по целевому назначению, перенос приборов в санузле и многие другие изменения в совокупности);
• Наличие нарушений в выполненной перепланировке относительно строительных, санитарных норм и требований Мосжилинспекции;
• Тип дома: старые дома, панельные дома, кирпичные дома или монолитные – каждый тип имеет свою специфику при узаконивании;
• Округ, в котором расположен дом;

Получите коммерческое предложение на услугу

Скачайте типовой договор PDF 2.54 MB

Перепланировка магазина продуктов, согласование здания продуктового магазина

Срок проведения согласования зависят от множества факторов, но мы всегда придерживаемся сроков, прописанных в договоре на оказание услуг. На данный момент мы имеем десятки успешных проектов, включая согласование перепланировки магазинов продуктов. Опыт и практика позволили нам оперативно реагировать на любые изменения в законодательной базе.

Учитывая, что магазин имеет уникальную специфику работы, мы заранее проанализируем все нюансы в предварительно составленном проекте.

Необходимость составления проекта обусловлена тем, что он позволит минимизировать затраты, и даст возможность сократить сроки проведения перепланировки и ее согласование.

Мы имеем достаточно большой опыт согласования перепланировки именно для магазинов продуктов в жилых домах с соблюдением всех норм, нами разрабатываются архитектурные разделы фасадной части и согласовываются в москомархитектуре.

При проведении перепланировки магазина продуктов в встроенном или пристроенном помещении к жилому дому, мы оформляем перепланировку через жилищную инспекцию.

Осуществляем работы согласно действующим нормам и правилам, а также согласно постановлению №508 «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах» в составе технического заключения, проекта перепланировки, проектов водоснабжения и канализации и технологического раздела. Далее мы осуществляем акустические расчеты, чтобы в процессе деятельности шум от магазина не создавал неудобства жильцам дома. Разрабатываем систему вентиляции (приточно-вытяжная). Прописывается технология работы магазина: где будут морозильные камеры расположены, как будут завозиться продукты, где будут склады и т.д.

Следующим этапом получим распоряжение из жилищной инспекции, которое дает право на проведение перепланировки. После проведения ремонта уполномоченный инспектор жилищной инспекции проводит проверку соответствия перепланировки проектной документации.

После подписания акта о завершенной перепланировке мы подаем документы в БТИ.

Для согласования перепланировки помещения магазина продуктов, например, в торговом центре, достаточно будет разработать проект с предварительной оценкой технического состояния помещения, и уже согласно готовой проектной документации БТИ вносит изменения в техпаспорт.

Заказав у нас услуги по согласованию перепланировки магазина продуктов, вы получите:

Быстрое согласование в госструктурах

Благодаря огромному опыту и высокой квалификации специалистов мы гарантируем быстрое согласование перепланировки в рамках закона по предварительно согласованному с вами проекту.

Полный пакет разрешительных документов

На законодательном уровне регулируются вопросы перепланировки, если они касаются изменений планировки несущих конструкций в помещении. На каждом этапе требуется согласование. В каких организациях их согласовывают? Какие документы нужно получить? Мы избавим вас от решения подобных проблем и поиска ответов на эти вопросы, и подготовим весь пакет документов самостоятельно.

Технический паспорт БТИ

Главный документ, подтверждающий законность проведенной перепланировки является технический паспорт БТИ. Он получается после завершения всех согласований и остается у вас вместе с другими документами и справками, которые были получены в процессе оформления согласования.

Что конкретно включает в себя процесс согласования перепланировки магазина продуктов

Подготовка пакета документов

На этом этапе наши специалисты собирают все необходимые документы для запуска процесса согласования. Сюда входит проектная документация, правоустанавливающие документы, доверенность, для юридических лиц необходимы все учредительные документы, заявления и т.д.

Подача документов

В зависимости от того в каком здании находится магазин продуктов (жилой дом или отдельно стоящее здание) и какое лицо является собственником помещения мы подаем документы на согласование.

Получение всех разрешений и начало вашей деятельности

Заключительным этапом сложного и многоэтапного процесса согласования перепланировки магазина продуктов является получение технического паспорта в БТИ. Вы получите готовый пакет разрешающих документов на изменение планировки помещения, который будет оформлен в рамках действующего законодательства.

У нас вы узнаете, как согласовать перепланировку магазина продуктов и получить все разрешения

Мы полностью проанализируем планируемый объем работ, вы узнаете, как согласовать перепланировку магазина продуктов без дополнительных затрат времени и средств.

Стоимость согласования зависит от сложности перепланировки, учитываются такие моменты, как необходимость объединения двух и более помещение, нарушение целостности несущих конструкций, необходимость устройства новых входных групп и зон разгрузки и т.д..

Обращаясь к услугам нашей компании, вы получаете возможность полностью контролировать все процессы и следить за ходом выполнения работы.

Согласование перепланировки нежилых помещений: процедура, оформление | Правоведус

В большинстве случаев для ведения предпринимательской деятельности требуется переустройство или перепланировка нежилых помещений.

О том, какой порядок оформления перепланировки установлен законодательством нашей страны, в каких случаях требуется получить разрешение от государственных служб и как оформляется заключительный акт — читайте в нашей статье.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Перепланировка нежилого помещения в большинстве случаев является важной составляющей ведения предпринимательской деятельности.

цель перепланировки – улучшение качества и условий эксплуатации нежилого помещения с изменением его функционального использования.

Выполнение перепланировки или переустройства необходимо для достижения в помещении параметров, соответствующих не только профилю и функциональным требованиям организации, но и нормам законодательства РФ.

Если помещение относится к многоквартирному дому, изначально необходимо выполнить перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Изменение конфигураций нежилого помещения предполагает два варианта перепланировки:

• в отдельно стоящем нежилом здании — с обязательным согласованием в БТИ;
• на первом этаже многоквартирного жилого дома – согласуется с органом местного самоуправления в порядке, установленном для согласования перепланировки жилых помещений. 

Кроме того, перепланировка нежилых помещений может быть:

• с сохранением имеющихся коммуникаций и функционального назначения помещения;
• со множественными изменениями и полным профилированием помещения под потребности, необходимые для ведения бизнеса.

Перепланировка нежилых помещений включает в себя: изменения (уменьшение или увеличение) площади комнатного пространства, изменение расположения функциональных помещений, демонтаж или врезание дополнительных оконных/дверных проемов, снос внутренних помещений, зафиксированных в техническом паспорте, обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений целевого назначения. Официальное узаконивание перепланировки нежилых помещений потребуется в случаях:

1. возведения дополнительных стен/перегородок, существенно увеличивающих весовую нагрузку на несущие элементы конструкции;
2. переустройство либо изменение места расположения внутри помещения санитарных зон (ванная, санузел);
3. перенос и оборудование вспомогательных элементов (лоджий, балконов, окон, лестничных пролетов), а также изменение их формы и цвета;
4. остекление лоджий и балконов;
5. изменение размеров оконных/дверных проемов либо их устройство в несущих конструкциях или межквартирных перегородках;
6. устройство дополнительного оборудования, эксплуатация которого не только влечет за собой увеличение водо- или электропотребления, но и требует дополнительной инженерно-коммуникационных сетей (ванная, душевая кабина, электроплита и другое) ;
7. изменение конструкции пола, вследствие которого значительно увеличивается нагрузка на несущие элементы конструкции (стяжка пола, замена полового покрытия);
8. ликвидация либо переустройство лестничных пролетов и тамбуров;
9. монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
10.   ликвидация либо устройство оконных/дверных проемов в стенах, выходящих на улицу с сохранением неизменными конструкций, отделяющих холодные помещения.

Необходимо отметить, что если перепланировке подвергается отдельное нежилое здание или сооружение, то в этом случае применяется законодательство о градостроительной деятельности в части согласования реконструкции объектов капитального строительства.

Согласование и разрешение на перепланировку нежилого помещения

Ни в одном помещении, выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности, нельзя осуществить перепланировку или переустройство без получения на то соответствующего разрешения в государственных структурах.

В конце 2018 года в жилищное законодательство были внесены изменения, по которым теперь для согласования перепланировки нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяется такой же порядок, как и при согласовании перепланировки жилых помещений.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Для получения согласования на перепланировку нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, требуется предоставление следующих документов: 

• заявление о переустройстве или перепланировке;
• копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
• проект переустройства или перепланировки; 
• технический паспорт помещения.

При этом заявитель может не предоставлять документы о праве собственности на помещение и технический паспорт, так как данные документы могут быть запрошены работниками местной администрации.

Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке помещения в многоквартирном доме составляет 45 календарных дней.

О принятом решении орган местного самоуправления должен уведомить заявителя в течение 3 рабочих дней с момента принятия решения. Заявителю выдается специальный документ, который является основанием для проведения перепланировки или переустройства нежилого помещения. 

Отказ в согласовании

Основаниями для отказа в согласовании перепланировки или переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме являются следующие обстоятельства:

1. были представлены не все документы;
2. представление документов в неуполномоченный орган власти;

3. несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

Завершение переустройства или перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах

После того, как были выполнены все работы по перепланировке или переустройству нежилого помещения в многоквартирном доме, данные работы должны быть приняты приемочной комиссией, образуемой местной администрацией.

По результатам осмотра собственнику помещения выдается акт приемочной комиссии, который будет являться подтверждением того, что перепланировка или переустройство были проведены в соответствии с действующим законодательством.

Перепланировка нежилых помещений без согласования в соответствующих органах

Согласования и разрешения на перепланировку помещения, как в нежилом здании, так и в многоквартирном доме не потребуется в случаях, если:

• внутри помещения будет проведена лишь косметическая отделка с покраской стен, оклеиванием обоев, оштукатуриванием стен и другое;
• планируется проведение замены санитарно-технического оборудования на аналогичное по размерам, без изменения места расположения;
• планируется проведение работ по установке/демонтажу встроенных элементов мебели, не обозначенных в технической документации помещения.

Жилищный кодекс РФ предполагает узаконивание значительной перепланировки помещений, выполненной без согласования в соответствующих органах, через судебные органы.

В этом случае владельцу помещения придется постараться доказать, что проект перепланировки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и не нарушает их прав и законных интересов.

Также стоит учесть, что незаконная перепланировка помещения жилого или нежилого, исключает возможность свободного распоряжения данным имуществом, то есть, такое помещение нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога с целью получения кредитного займа в банке.

Чтобы реализовать свое право владения объектом недвижимости, придется вернуть его вид к первоначальному проекту. Пристальное внимание уделяется государственными органами исполнительной власти к юридическим лицам, в отношении которых за незаконную перепланировку помещений составляются протоколы и выносятся существенные штрафные санкции.

Если собственник самовольно перестроенного нежилого помещения не вернет помещение в первоначальное состояние в установленные местной администрацией сроки, то на основании судебного решения данное помещение может быть продано с публичных торгов.

+7 (499) 288-21-46
Круглосуточно

перепланировка магазина

Экспертно-техническое бюро разработает проект и поможет согласовать перепланировку или переустройства магазина, расположенного в жилом доме Москвы.

Проектная документация, оформленная в нашей организации, на 100% соответствует санитарным, пожарным, строительным и иным нормам.

Мы работаем как с объектами, в которых уже проведена перепланировка, так и с магазинами, в которых ремонтные работы только планируются.

Проводить капитальный ремонт коммерческой недвижимости, расположенной в жилом доме, без разрешения властей и надзорных органов запрещено законодательством.

Перепланировка, проведенная с нарушениями, может привести к появлению трещин в фундаменте и стенах, проседанию дома, нарушению тепло- и звукоизоляции в квартирах.

По закону ремонтные работы не должны ухудшать жилищные условия жильцов дома или угрожать жизни и здоровью людей. Поэтому перед тем, как приступить к перепланировке, нужно получить согласование в Мосжилинспекции.

Согласие собственников – обязательный этап согласования перепланировки магазина в жилом доме

Магазин в спальном районе Москвы – это прибыльный бизнес. Однако провести капремонт помещения, расположенного в жилом доме, удается не всегда. Вы можете собрать все необходимые докумены и при этом столкнуться с непреодолимым препятствием в лице жильцов здания.

Согласие собственников – это обязательный момент при перепланировке или переустройстве магазина. Далеко не каждому захочется, чтобы в его доме обустраивали торговую точку или проводили капремонт.

Часто столичные предприниматели не уделяют должного внимания этому этапу, подделывают протоколы собрания собственников квартир и подписи. Все это нередко приводит к глобальным скандалам и судам, в результате которых бизнесмена могут заставить вернуть все в исходное состояние.

Чтобы сделать все по закону, необходимо провести общее собрание и получить согласие всех жильцов на перепланировку.

Для узаконивания понадобится следующий пакет документов:

• Заявление
• Паспорт
• Если от заявителя действует доверенное лицо, то понадобится документ, подтверждающий его полномочия
• Правоустанавливающие бумаги на магазин
• Документы БТИ
• Согласие всех жильцов дома на проводимые работы
• Проект перепланировки или переустройства, выполненный организацией, имеющий допуск саморегулирующей организации (СРО). Если планируется затронуть несущие конструкции, то проект должна выполнять проектная организация, являющаяся автором проекта дома. Если сведений о такой организации нет, то проект делает Государственное учреждение «Экспертный центр».

В различных ситуациях могут понадобиться и другие документы. Например, собрать дополнительные бумаги придется, если магазин располагается в доме, являющимся объектом культурного наследия.

Часть документов заявитель собирает самостоятельно. Часть – получают сотрудники Мосжилиинспеции в рамках межведомственного электронного взаимодействия.

Как согласовать перепланировку или переустройство магазина в жилом доме?

• Проконсультируйтесь со специалистами Мосжилинспекции или проектной организации. Эксперты расскажут, какие документы понадобится собрать в вашем случае, а также сообщат, возможно ли узаконить работы, которые вы задумали или уже произвели.
• Закажите проект. На этапе разработки проекта, специалистам могут понадобиться разрешительные бумаги от Роспотребнадзора, Водоканала, Пожнадзора и других инстанций. Все эти документы специалисты нашей организации могут собрать самостоятельно.
• Получите разрешение на перепланировку магазина. Заявление на согласование вместе с документами и проектом подаются через сайт mos.ru. Сроки согласования для разных ситуаций составляют 20 — 30 дней.
• Проведите ремонтные работы. Все должно выполняться в строгом соответствии с проектной документацией.
• Получите акт о проведенной перепланировке или переустройстве магазина.Акт оформляет приемочная комиссия, в которую входят представители Мосжилинспекции, проектной организации, исполнителя работ, управляющей организации.
• Обратитесь в БТИ для внесения изменений в документы.

Экспертно-техническое бюро работает в Москве и регионах.

В штате нашей организации — грамотные, опытные специалисты, которые разработают проект перепланировки магазина с учетом всех нюансов законодательства. Мы беремся за проекты, в успехе которых уверены, поэтому можем гарантировать то, что наша проектная документация пройдет согласование.

Позвоните нам или напишите на почту. Ответим на любые вопросы!

Как осуществить перепланировку нежилого помещения в жилом доме: 10 главных правил

Приобретенные в жилом доме квартиры для ведения предпринимательской деятельности редко соответствуют потребностям бизнеса. Обычно сразу после покупки объекта недвижимости приходится производить его перепланировку и переводить его в нежилой фонд. 

Помещение должно соответствовать не только нуждам предпринимателя, но и санитарным нормам. Для получения разрешения на перепланировку придется обойти немало инстанций и потратить время на согласование всех деталей.

Как узаконить перепланировку в нежилом помещении?

После того, как ремонт будет закончен, перепланировку еще надо будет узаконить. Если имелось разрешение, то это процедура чисто формальная.

По обращению предпринимателя в переделанное помещение придет комиссия из архитектурного отдела, которая проверит соответствие сделанных изменений и проекта. Если нет никаких нарушений, предпринимателю будет выдан акт приемки помещения.

Вместе с этим актом и документами на недвижимость надо будет обратиться в Регистрационную палату за выдачей нового свидетельства о праве собственности.

После надо отнести всю документацию в Росреестр, чтобы новое нежилое помещение поставили на кадастровый учет, а также внести изменения в кадастровый и технический паспорт (фактически вместо старых паспортов будут выданы новые). Только после этого можно считать, что перепланировка завершена.

Возможные сложности, с которыми часто сталкиваются при проведении перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме:

• Сложность определения несущих конструкций. Особенно, если это старый дом и прежние планы были утеряны. Бывает, что в ходе ремонтных работ возникает угроза обрушения дома. В таком случае осуществить проект в первоначальном виде не удастся, и придется вносить изменения по ходу работы.
• Соответствовать санитарным и пожарным нормам на все сто процентов выходит не всегда. Однако необходимо максимально приближаться к нормативам, иначе инспекция не примет перепланировку. Так, для помещений площадью больше 60 «квадратов» обязательно наличие двух выходов: основного и эвакуационного. Предъявляются определенные требования к ширине коридоров, расположению санузлов, очагов возможного возгорания (электрических или газовых плит) и т.д.
• Недостаточная мощность электропитания. В таком случае нужно позаботиться о дополнительных источниках электричества – например, генераторах.
• Сложность монтирования вентиляции. Если не удается подключить вентиляцию в помещении к общей системе, приходится тянуть короба вдоль стен здания на крышу. Это требует не только дополнительных затрат, но и новых согласований с жилищной конторой и собственниками помещений.
• Оборудование кухни. Изменение месторасположения кухни, плит, путей подключения газа и т.д. требует особых согласований с организацией, предоставляющей газ. Иногда такого разрешения добиться сложно, и приходится переделывать помещение исходя из статичного положения кухни.
• Переделка фасада. В ряде случаев это может стать существенной проблемой. Так, если предпринимателю нужна широкое окно-витрина, а конструкция здания это не позволяет сделать, придется искать другой выход из положения. Также может потребоваться согласование с владельцами квартир на верхних этажах, если нужно расположение вывести, рекламного баннера, установки прожекторов и т.д.
• Оборудование подъездных путей, парковочного места. Если перед входов в новый магазин или офис находятся деревья или клумбы, сначала нужно добиться разрешения на очистку территории, и только потом заливать это место асфальтом.
• Выполнение норм по допуску в помещение людей с ограниченными возможностями здоровья. Речь идет об оборудовании крыльца полозьями, чтобы в магазин могли въехать колясочники. Если крыльцо довольно высоко, а рядом находятся другие коммерческие помещения со своими входами, бывает трудно найти место, чтобы угол наклона полозьев соответствовал требованиям.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Верховный Суд России о перепланировке и реконструкции помещений в многоквартирном доме

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.Как проводить перепланировку в многоквартирном доме

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.Реконструкция помещения в многоквартирном доме: как никого не обидеть

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.ВС РФ о незаконной перепланировке и кто за неё отвечает

Осс должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.

2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ.

Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД.

Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей.

Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.Земельный участок в составе общего имущества МКД

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.ВС РФ о реконструкции помещения в многоквартирном доме

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

• вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
• привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.