Существенные условия договора аренда земельного участка

Порядок заключения и правила расторжения договора аренды земельного участка. Рассмотрение нюансов

Приобретение земельного участка в собственность не всегда выгодно, поэтому предприниматели предпочитают брать землю в аренду. Для оформления арендных отношений между сторонами заключается договор аренды земельного участка. Юридически правильно оформленное соглашение позволяет избежать конфликтных ситуаций, т. к. в нем подробно расписаны все условия сделки, права и обязанности сторон.

Что это за документ?

Соглашение об аренде земельного участка регламентирует отношения между арендатором и арендодателем.

Это гражданско-правовой договор, составленный в письменной форме, по которому наниматель получает во временное владение и пользование землю за определенную плату.

Доходы и продукция, полученные арендатором во время использования участка, являются его собственностью. Соглашение включает в себя существенные и дополнительные условия сделки.

Предмет контракта

Предметом сделки является непосредственно земельный участок, сдаваемый в аренду. Для заключения договора земля должна быть поставлена на кадастровый учет и иметь номер. В соглашении указывается местонахождение участка, размеры, категория, к которой он относится, и назначение. В документ вносятся сведения:

• о находящихся на земле постройках;
• о благоустроенности участка: плодородие почвы, наличие дорог, деревьев и т. д.;
• о проведенных коммуникационных системах;
• о существующих обременениях.

При сдаче в аренду части земельного участка нужно сперва провести межевание и указать в контракте, какая часть передается.

Стороны

Сторонами соглашения бывают физические и юридические лица. Собственником земельного участка может быть:

• частное лицо;
• организация;
• муниципалитет;
• государство.

Арендодателем выступает собственник земли или тот, кому переданы права на нее владельцем имущества. Арендаторами могут быть частные лица, коммерческие и некоммерческие организации.

Важно! Арендатором может выступать иностранец или лицо без гражданства.

Заключение с несовершеннолетним гражданином

Согласно п.1 ст.28 ГК РФ, несовершеннолетний гражданин до 14 лет не имеет права самостоятельно подписывать договор аренды, от его имени это делают законные представители.

При этом они должны получить разрешение на заключение соглашения от органов опеки и попечительства.

Несовершеннолетний гражданин старше 14 лет может заключать договор аренды при наличии письменного разрешения законных представителей.

Существенные условия

Заключение любого гражданско-правового договора требует обязательного прописывания существенных условий сделки.

1. Предмет соглашения – земельный участок, которая идентифицируется с помощью конкретных данных:
   • кадастрового номера;
   • адреса;
   • площади.

   Границы участка должны быть удостоверены. Если приведенные данные дают недостаточную характеристику объекта, то договор может быть признан недействительным.

2. Арендная плата – может быть установлена в виде фиксированной суммы или рассчитываться по согласованному алгоритму в каждом периоде. Для земель, принадлежащих муниципалитету или государству, порядок оплаты и размеры определены законодательством РФ (о том, сколько стоит аренда земли у государства, читайте тут).
3. Срок договора – соглашение бывает краткосрочным до одного года или долгосрочным до 49 лет. Несмотря на то что это существенное условие сделки, срок может быть не указан. В этом случае контракт считается заключенным на неопределенный период.

Правила оформления

Согласно ст. 609 ГК РФ, соглашение составляется в письменной форме, типовой документ содержит обязательные пункты.

1. Наименование документа: «Договор аренды земельного участка». Указываются место составления соглашения и дата.
2. Участники сделки. Если стороной является организация, то указывается ее название и данные представителя, уполномоченного на заключение договора. Физические лица предоставляют паспортные данные.
3. Предмет договора. Вносится вся информация о земельном участке:
   • кадастровый номер;
   • адрес;
   • площадь объекта;
   • категория;
   • назначение.

   Внимание! При наличии построек на объекте они подробно прописываются в контракте. Здесь же указываются правоустанавливающие документы арендодателя на землю.

4. Срок сделки. Согласно ст. 39.8 ЗК РФ, он устанавливается в зависимости от целевого назначения земли.
5. Арендная плата. Ее величина также зависит от назначения надела. Может быть установлена в виде:
   • фиксированной суммы;
   • процента от полученного дохода;
   • другого имущества, предоставленного в аренду взамен участка;
   • услуг со стороны арендатора.

   Прописываются способы и порядок оплаты, условия и периодичность пересмотра суммы арендной платы.

6. Права и обязанности сторон. Основная обязанность арендодателя – передача собственности в беспрепятственное пользование нанимателю. Обязанности арендатора – использование объекта по целевому назначению и своевременное внесение арендной платы. Дополнительно могут быть прописаны особые условия:
   • возможность изменения некоторых пунктов в одностороннем порядке;
   • сдача объекта в субаренду и т. д.
7. Ответственность сторон. Предусматриваются меры взыскания за нарушения пунктов договора сторонами. Например, установление размеров пени или фиксированных штрафов за просрочку платежа.
8. Заключительные положения. Здесь прописывается условие вступления соглашения в силу после подписания акта приема-передачи объекта. Может быть указано требование нотариального заверения документа.
9. Перечень прилагаемых документов.
10. Подписи сторон сделки.

Важно! Законодательством РФ не установлена форма договора аренды, поэтому в зависимости от ситуации можно добавлять или убирать некоторые пункты.

Для оформления контракта требуются следующие документы:

• удостоверения личности сторон;
• учредительные документы для юридических лиц;
• доверенность для представителя (при необходимости);
• правоустанавливающие документы на землю;
• письменное согласие на заключение сделки от других собственников (при наличии);
• кадастровый паспорт на земельный участок.

Порядок заключения с администрацией

Договор аренды земельного участка с администрацией заключается после победы на торгах или решения уполномоченного органа о предоставлении земли во временное пользование льготным категориям.
Инициаторами проведения торгов могут быть как муниципальные или государственные органы, так и физические или юридические лица, желающие взять участок в аренду. Арендатор обязуется:

• использовать землю по целевому назначению;
• поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии;
• нести оговоренные контрактом расходы по содержанию надела.

Договор аренды земли заключается в письменном виде в 3-х экземплярах. Он состоит из тех же пунктов, что и стандартное соглашение об аренде. Отличается тем, что некоторые условия сделки регламентируются законодательными нормами. Размер арендной платы рассчитывается согласно ст. 39.7 ЗК РФ. Срок аренды устанавливается в зависимости от целевого назначения (п.8 ст. 39.8 ЗК РФ):

• использование земли для строительства или реконструкции зданий на ней – от 3 до 10 лет;
• для размещения линейных объектов – до 49 лет;
• для индивидуального жилищного строительства или ведения подсобного хозяйства – до 20 лет;
• для комплексного освоения территории юридическими лицами – от 3 до 5 лет;
• завершение строительства объекта – до 3 лет;
• для сельскохозяйственных целей – от 3 до 49 лет (про особенности заключения и расторжения договора аренды участка сельскохозяйственного назначения написано тут).

Важно! Договор с администрацией вступает в силу с момента подписания.

О том, как оформить аренду ЗУ у администрации сельского поселения, говорится тут.

Нюансы составления

В зависимости от правового статуса сторон контракта, следует учитывать некоторые особенности составления соглашений об аренде.

Между физическими лицами

1. В документ вносятся ФИО и паспортные данные сторон.
2. При заключении краткосрочного договора сроком менее одного года государственная регистрация необязательна.

3. Для передачи участка в субаренду требуется письменное согласие собственника.
4. Срок аренды может не зависеть от категории земли.

Краткосрочный договор аренды земельного участка между физическими лицами может быть заключен в устной форме.

Физическим и юридическим

Основное отличие этого договора – он обязательно составляется в письменной форме и вне зависимости от срока требует государственной регистрации. Порядок действий при заключении сделки:

• предоставление правоустанавливающих документов на землю;
• для составления договора физическое лицо предоставляет паспорт, юридическое лицо – учредительные документы и приказ о назначении руководителя, ответственного за заключение сделки;
• составление предварительного договора;
• заключение основного соглашения;
• прием-передача земли по акту.

Между юридическими

Процедура составления соглашения между юридическими лицами такая же, как между физическим и юридическим лицами. В разделе, где указываются участники сделки дополнительно указываются наименование организации, адрес и т. д.

Внесение изменений

При заключении долгосрочного соглашения возможно внесение в него изменений в связи с изменившимися обстоятельствами.

1. Изменение арендной платы. Этот пункт требует изменения чаще всего, во избежание разногласий следует прописать в контракте сроки периодического пересмотра суммы аренды или способы ее индексации.
2. Замена участника сделки. Требуется при передаче прав собственности другому лицу в связи со смертью владельца, оформления купли-продажи участка и т. д.
3. Ограничения по участку. Стороны могут ввести ограничения в условия договора аренды.

Внесение изменений оформляется в виде дополнительного соглашения между сторонами, со ссылкой на пункты основного договора. Если сделка была зарегистрирована, то и соглашение требует обязательной государственной регистрации.

Предварительное соглашение

Предварительное соглашение – документ, в котором участники сделки выражают намерение заключить арендные отношения. Он составляется при следующих обстоятельствах:

• отсутствие необходимых для заключения сделки документов;
• отсутствуют документы, идентифицирующие земельный участок;
• наличие временного обременения;
• другие причины.

Согласно ст. 429 ГК РФ, в соглашении должны прописываться все условия будущей сделки. Они могут быть изменены только при взаимном согласии сторон. В документе указывается срок заключения основного договора, если он не указан, то соглашение подписывается в течение года.

Важно! Предварительное соглашение не предусматривает передачу прав на пользование земельным участком арендатору.

Документация при передачи земли

Акт является документом, подтверждающим факт передачи земельного участка. В нем указываются:

• дата составления;
• реквизиты сторон;
• реквизиты договора аренды;
• полное описание земельного участка с указанием его состояния.

При подписании документа арендатор указывает отсутствие претензий к передающей стороне и принятие объекта.

Регистрация соглашения

После заключения соглашения, согласно ст. 609 ГК РФ, его следует зарегистрировать в ЕГРН. Для этого договор передается в отделение Росреестра или учреждение ЕГРП. Процедура регистрации включает в себя:

1. Подготовку всех предусмотренных законодательством документов.
2. Оплата госпошлины: 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юридических лиц, квитанция прилагается к остальным документам.
3. Передача документов в Росреестр:
   • почтовым сообщением;
   • электронной почтой;
   • лично в отделение или учреждение ЕГРП.

Срок регистрации соглашения составляет семь дней с момента получения заявления.

Расторжение

Расторжение соглашения раньше установленного срока возможно:

• по взаимному соглашению сторон;
• в одностороннем порядке по судебному решению.

Согласно ст. 45 ЗК РФ, причинами прекращения арендных отношений могут быть:

• использование земли не по целевому назначению;
• нанесение порчи земельному участку;
• прекращение выплат арендной платы;
• невозможность использования земли согласно условиям контракта.

При заключении контракта в него должен быть внесен пункт об условиях досрочного расторжения договора. Если стороны разрывают сделку по соглашению сторон, то арендные отношения прекращаются после возврата земли собственнику по акту прием-передачи объекта. После этого в Росреестр подаются заявление и соглашение о расторжении договора.

Если расторжение соглашения инициируется одной из сторон, то она должна предупредить другого участника уведомлением с указанием причин. При отказе в разрыве арендных отношений они прекращаются в судебном порядке.

Важно! При отсутствии веских, документально доказанных причин суд может отказать в расторжении контракта.

При передаче земельного участка в аренду составляется договор, закрепляющий арендные отношения. В нем обязательно должны быть прописаны существенные условия сделки. Соглашения, заключенные на срок более года, подлежат государственной регистрации в ЕГРН. При внесении изменений в пункты договора составляется дополнительное соглашение к основному документу.

Условия договора аренды земельного участка: объект, срок и другие

Как устанавливает Гражданский кодекс РФ, существенными условиями являются условия о предмете договора аренды земельного участка, его сущности, а также условия, по которым стороны должны прийти к соглашению.

К существенным условиям договора аренды земельного участка принято относить: местоположение и размер земли, срок договора аренды, арендную плату, целевое назначение, требования к использованию земельного надела, условия его возвращения арендодателю, ограничения в использовании, риски повреждения или уничтожения, ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земли и прочие дополнительные условия.

Месторасположение и размер

Сведения о месте расположения и размерах земельного участка позволяют точно установить земельный надел, подлежащий передаче арендатору.

В соглашении об аренде земельного участка следует прописывать:

• Адрес (месторасположение);
• Категория земли (земли сельскохозяйственного назначения, промышленные земли, земли лесного фонда и прочие);
• Вид разрешенного использования (основные, условно разрешенные, вспомогательные);
• Кадастровый номер, присваиваемый при осуществлении кадастрового и технического учета;
• Площадь земельного надела.

К договору следует прикладывать схему земельного участка.

Срок

Договор аренды земельного участка оформляется на время, устанавливаемое самим соглашением сторон.

Для некоторых видов аренды закон закрепляет максимальные сроки. В случае, если в договоре указывается больший срок, то автоматически считается, что он заключен на время, равное максимальному. К примеру, статья 9 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2001г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» фиксирует максимальный срок, на который можно арендовать такие земли — 49 лет.

Если в договоре не определяется срок аренды, договор заключается на неопределенное время.

Арендатору следует в письменной форме сообщить арендодателю о своем желании перезаключить договор в срок, указанный в соглашении об аренде. Если такой срок не оговаривается, то в разумный период времени до завершения сроков по договору.

Заключая договор аренды земельного участка на новый срок, стороны могут изменить его условия по общему согласию. Если арендатор продолжит использовать земельный надел после окончания договора при отсутствии какого-либо возражения со стороны арендодателя, договор будет признан вновь заключенным с теми же условиями на неопределенный срок (бессрочный) (статья 610 ГК РФ).

Если договор аренды оформляется на год и более или если одна из сторон является юридическим лицом, то договор в обязательном порядке составляется в письменной форме.

Требования к арендуемой земле

К арендатору по договору переходят обязанности по выполнению определенных требований. Это требования относительно комплексного освоения земли в целях жилищного строительства.

Запрещается изменять условия аренды земельного надела и ограничивать права арендатора без его же согласия.

Арендная плата

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в России является платным.

Арендная плата является одной из форм оплаты за использование земли.

Величина платы за аренду земли, которая принадлежит государству или муниципалитету, определяется основными принципами формирования платы за аренду, устанавливаемыми российским Правительством.

Если договор аренды государственной или муниципальной земли оформляется по итогам проведенного аукциона за право заключить такое соглашение, то размер ежегодной платы за аренду или размер первого взноса будут определятся по результатам такого аукциона.

Общие условия по арендной плате определяются Гражданским кодексом РФ. В соответствии со статьей 614 ГК арендатор обязан своевременно платить за использование земельного надела.

Порядок, условия, сроки платы за аренду устанавливаются непосредственно договором об аренде земельного участка. Как правило, арендная плата вносится определенными в твердой сумме платежами. Платежи проводятся периодически или же единовременно.

Натуральная форма внесения платежей заключается в установленных долях продукции, плодов или доходов, полученных в ходе применения арендованной земли. Платить можно также предоставлением арендодателю услуг, передачей ему от арендатора определенной вещи в аренду или в собственность, путем возложения на арендатора определенных договором трат для улучшения земли, взятой в аренду.

Арендодатель и арендатор могут предусмотреть в договоре аренды комбинирование вышеназванных форм оплаты за аренду земельного участка либо другие способы оплаты.

Целевое назначение

Земельный кодекс РФ закрепляет за арендатором обязанность при аренде земельного участка у государства или местных властей строить жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения в соответствии с целевым назначением земли, утвержденным в договоре.

Если арендатор использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением или условиями договора, арендодатель вправе требовать расторжения договора и компенсации.

Целевое назначение устанавливается Земельным кодексом РФ, иными законодательными актами, в том числе местными решениями органов власти субъектов РФ.

Целевое назначение земли определяется ее категорией:

• Земли сельскохозяйственного назначения;
• Земли населенных пунктов;
• Земли специального назначения;
• Земли особо охраняемых природных территорий;
• Земли лесного фонда;
• Земли водного фонда;
• Земли запаса.

Условия использования и сохранения качества земельного участка

Условия использования земельного надела и обязанность принимать меры по сохранению качества земли закреплены в обязанностях арендатора.

Так, в обязательства арендатора по договору входит применение земельного надела по назначению, разрешенным способом применения и целью, указанной непосредственно в самом договоре.

Использование должно осуществляться такими способами, которые не наносят вреда окружающей среде, в том числе земле как объекту природы.

Арендатор обязуется не допускать загрязнений, деградации и ухудшения состоянии почв на территории земельного участка.

Условия возвращения земельного участка арендодателю

Договор аренды земельного надела разрешается расторгнуть по общим основаниям в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Среди оснований возвращения земли арендодателю выделяются следующие:

• Истечение срока действия договора аренды, если его не продлили на неопределенный срок (статья 621 ГК РФ);
• Отказ от договора аренды любой стороной, если договор заключен на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ);
• Досрочное расторжение соглашения об аренде в судебном порядке по требованию одной из сторон (статья 619, 620 ГК РФ).

По истечении срока договора арендатор должен возвратить арендодателю земельный надел в том состоянии, в котором он его получал. При возврате учитывается естественный износ или амортизация земельного надела.

Если арендатор не вернул в срок земельный участок либо вернул его несвоевременно, у арендодателя появляется право истребовать арендной платы за весь просроченный период.

Ограничения по использованию земли

На земельный участок может быть наложен ряд ограничений (обременений) в правах.

Ограничения (обременения) — определенные законом или уполномоченными органами в законодательном порядке условия, запреты, не позволяющие правообладателю осуществлять свое право собственности на конкретное недвижимое имущество в полном объеме.

Сервитут является правом ограниченного использования чужого объекта недвижимости, к примеру, в целях прохода, прокладки и использования коммуникаций либо для других нужд, которые нельзя обеспечить без сервитута.

Сервитут в качестве вещного права на здание, сооружение и пр. может быть вовсе не связан с использованием земельного участка.

Пункт 1 ст.

Обременения и охранные зоны отражаются в плане (на карте) земельного надела, в договоре о сервитуте и в иной документации.

Риск случайного повреждения или уничтожения земельного участка или его части и ответственность сторон

В договоре можно определить сторону, несущую риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части.

По общему правилу в соответствии с гражданским законодательством риск случайного повреждения или уничтожения объекта арендуемой собственности несет лицо или организация, которая в этот момент пользуется им.

Если стороны не исполняют вовсе или ненадлежащим образом исполняют обязательства по арендному соглашению, они будут нести ответственность в соответствии с законами РФ.

Ответственность, как правило, денежная. Сторона компенсирует другой стороне убытки, понесенные последней при неисполнении обязательств первой.
Виды неисполнения или ненадлежащего исполнения:

• Арендатор не получил земельного участка по передаточному акту либо документы по данной земле;
• Арендатор получил земельный участок с недостатками, полностью либо отчасти препятствующими пользованию землей;
• Арендодатель не известил арендатора о наличии прав третьих лиц в отношении арендуемого земельного надела;
• Арендатор нарушил порядок и сроки внесения платы за аренду;
• Арендатор использует имущество не по его целевому назначению и условиям договора;
• Арендатор не вернул арендованный земельный участок с окончанием срока договора либо вернул его несвоевременно.

Дополнительные условия

В дополнительные условия к договору об аренде земельного участка относят:

• Заключение соглашения на конкретный срок и его вступление в силу с момента государственной регистрации в соответствии с законодательством. Также пункт о том, что расходы по государственной регистрации согласуются сторонами в договоре. При заключении договора на срок менее 1 года или на неопределенное время, государственная регистрация не требуется.
• Любые изменения и дополнения договора об аренде земельного надела являются действующими с условием их оформления в письменной форме, наличием подписей сторонами и регистрацией в надлежащем по закону порядке.
• Указание о том, что договор составлен в 3-х экземплярах: 1-ый хранится у регистрирующего органа (прописывается его наименование), еще по одному у арендодателя и арендатора с одинаковой юридической силой каждого.
• Пункт, закрепляющий, что все остальные условия, не предусмотренные договором, стороны оговаривают при руководстве действующей нормативно-правовой базой России.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно! 

+7 (499) 110-86-72

Москва и область

Существенные условия договора аренды земельного участка

Прежде всего, существенные условия договора аренды земельного участка — это указание месторасположение надела, общая площадь, различные опознавательные знаки, сумма ежемесячной оплаты, целевое предназначение. Также в них входит условия по пользованию земельным участком, сроки возвращения ЗУ владельцу, ограничения в применении, обязанность сторон за неисполнение или нарушение договорных соглашений.

Местонахождение и площадь

Это даёт возможность точно установить ЗУ, подлежащего передаче арендатору. Отсутствие подобных сведений в договоре, делает его незаконным. Поэтому в нём отображены следующие нижеизложенные данные:

• Точный адрес нахождения надела;
• Категория: сельхозначения, под строительство, промышленные наделы;
• Вид использования: вспомогательные, условно разрешённые, основные;
• Кадастровый номер;
• Различные опознавательные знаки;
• Общая площадь земли.

К договорному соглашению обязательно приложить план ЗУ.

Требования к арендуемому земельному участку

К арендатору, согласно договорному акту, переходят определённые обязанности по исполнению некоторых условий. Эти требования имеют относительный характер по освоению земельного надела под строительство. Запрещено вносить коррективы в условия аренды ЗУ с целью ограничения прав арендатора без получения предварительного с ним согласования.

Расторгнуть договорные соглашения можно раньше положенного срока, но при наличии выявления значительных нарушений. Поскольку это всё будет решаться в судебном порядке, все обнаруженные нарушения подкрепить фактами и предоставить судье, тогда эти действия будут расцениваться как правомочные.

Оплата за аренду земли

Взяв за основу ст.65 ЗК РФ, из неё следует: пользование любым земельным участком предоставляется исключительно на платной основе.

Размер оплаты за арендуемый надел, который принадлежит государству или муниципалитету, будет определяться в зависимости от основных принципов формирования конечной суммы.

Если договорное соглашение заключается после проведения открытых торгов, объём ежегодной оплаты или первоначального взноса, определяется по итогам проведённого аукциона.

Плата за аренду может иметь твёрдую денежную форму, но также можно выплачивать и определённый процент от  полученных плодов, доходов или продукции от используемого арендного участка, в зависимости от того, в каких целях он используется.

В этом случае собственник и арендатор обговаривают вместе удобную форму оплаты, после этого, подписывают договорной документ и приступают к активному сотрудничеству.

При обоюдном согласовании, в договор можно включить комбинированную форму уплаты, если это удобно для заинтересованных лиц.

Целевое предназначение

Земельный кодекс оставляет право за арендатором при аренде надела у государства или у местной администрации на возведение жилых, производственных и иных объектов, исходя целевого предназначения территории.

То есть не запрещается использовать территории под строительство.

Сейчас это достаточно выгодная услуга для тех, кто активно занимается индивидуальным предпринимательством в сфере сельскохозяйственного назначения и в иных подобных областях.

Что же непосредственно касается аренды земли у физического лица, целевое предназначение устанавливается непосредственно самим хозяином.

Прийти к общему консенсусу можно посредством устной договорённости или решить все эти нюансы в суде.

Целевое предназначение ЗУ предопределяется её категорией: сельхозначения, населённых пунктов, спец. назначения. Земли, находящиеся в запасе городских или районных административных организациях.

Условия использования ЗУ

Требования по использованию земли и обязанности арендатора по сохранению качества наделы, прописаны в основном документе. Так, в его прямые обязательства входит применение ЗУ строго по целевому предназначению, допустимым методом использования и поставленной целью.

Использование земли не должно наносить вреда окружающей природе, в том числе и этому участку. Арендатор обязуется не загрязнять, не допускать деградирования и снижения первоначального качества ЗУ.

В случае неисполнения этого требования, будет приглашена комиссия для оценки почвы, затем применены штрафные санкции к арендатору.

Плюс ко всему, собственник территориального надела может потребовать возмещение убытков.

Условия возвращения участка арендодателю

Расторгнуть арендное соглашение можно согласно общим требования, изложенным в нормативных актах действующего законодательства.

Основаниями, являются:

• Истёк срок действия арендного договора, последующего его продления не было;
• Отказ любой стороной от договора, если он был заключён на бессрочное действие;
• По требованию арендодателю или арендатора для досрочного аннулирования договорённостей через арбитраж.

Во время возврата территории хозяину, обязательно будет учитываться амортизация и естественный износ ЗУ.

В противном случае, если не вернёт участок в срок, собственник земельного надела имеет полное право для востребования суммы за весь просроченный период.

Но, как правило, такие вопросы не всегда разрешаются мирным путём, поэтому придётся обратиться за помощью к юристам, а затем и с иском в высшую инстанцию.

Ограничения по использованию земельного надела

На него могут быть наложены ограничения (обременения) в правовом использовании. Это запреты, которые не дают возможность правообладателю совершать конкретные действия, относительно ЗУ.

Сервитут — ограниченное право пользования чужим недвижимым объектом. Например, в целях прохода, прокладки, использования коммуникационных систем или иных нужд.

Сервитут может не иметь прямого отношения к территории, ограничение может накладываться на здания, сооружение и прочие объекты.

Собственник имеет полное законное право осуществлять любые с ним действия, если это не противоречит нормативным актам, не ущемляются права других заинтересованных субъектов.

Какая предусмотрена ответственность за повреждение, уничтожение ЗУ или его части

При составлении основного договорного документа, необходимо определить сторону, которая будет нести ответственность. По общему принципу, в соответствии с действующим законодательством ГК РФ, за непредвиденные последствия несёт ответственность то лицо (компания), которое на данный момент пользуется землёй.

Когда стороны вовсе не исполняют возложенные на них обязательства, они вдвоём несут ответственность перед законом. Ответственность заключается в денежной компенсации.

То есть, из-за невыполнения возложенных обязательств, кому-то придётся, возместить ущерб, конечная сумма будет напрямую зависеть от сложившихся обстоятельств.

Но поскольку этот вопрос очень редко решается мирно, лучше воспользоваться профессиональной помощью юристов, особенно если, пришлось сотрудничать с нерадивым арендатором.

Разновидности неисполнения среди арендаторов:

• не получил ЗУ по передаточному акту или правоустанавливающие документы;
• получил ЗУ с недостатками, полностью или частично препятствующими использованию надела;
• не оповестили о наличии прав у третьих лиц;
• нарушил сроки перечисления ежемесячной суммы;
• используется надел не по прямому предназначению и с нарушением договорных условий;
• не вернул арендуемый участок согласно установленному времени, либо вернул, но несвоевременно.

Арендный договор на складские помещения может оформляться с физическими лицами и индивидуальными предпринимателями.

Земельный участок — объект договора аренды

Необходимо принять во внимание тот факт, что в качестве объекта могут передаваться отдельные наделы и все имеющиеся сооружения на территории: коттедж, баня, гараж и остальные постройки.

При их наличии, арендовать посредством заключения аналогичного документа в соответствующей компетентной организации. В нём перечисляются все постройки в предусмотренной графе бланка.

За каждый недвижимый объект придётся уплатить государственную пошлину.

На основании, имеющего земельного кодекса, допускается передача земель юридическим и физическим лицам для различных целей:

• индивидуальное строительство;
• для сельхозначения;
• пчеловодства, садоводства;
• организация мест массового отдыха и пр.

Оформить аренду можно на любой срок: минимальный и максимальный период. К арендатору будут предъявлены некоторые требования, в основном, это своевременное внесение платежей в натуральной форме.

Минимальный срок = до 12 месяцев. На этот период могут быть выделены наделы для разработки недр и использования полезных ископаемых, а также в целях муниципальных органов.

Как правило, договор заключается на тот временной период, который установлен заинтересованными лицами. Если срок не определён, тогда такой документ оформляется на неопределённый период действия.

Права и обязанности заинтересованных сторон

Владелец земли имеет полное право потребовать не использовать различные химикаты и прочие действия, которые могут негативным образом сказаться на состоянии почвы. Внесённые права и обязанности считаются действительными, если не противоречат нормативным актам действующего законодательства.

Аренда земельного участка — имущественная сделка между двумя и несколькими сторонами, но без прав передачи собственности. То есть арендатор может владеть имуществом на законных правах. Но не распоряжаться им: дарить, продавать, совершать обмен и иные противозаконные манипуляции.

Существенные условия договора аренды земельного участка, необходимые для его грамотного составления

Бизнес юрист > Гражданское право > Договорное право > Существенные условия договора аренды земельного участка: подробности

При заключении любого договора важно знать о всех нюансах и нормах осуществления сделки. Договор аренды земельного участка не является исключением, а также имеет некоторые правила и основы, которых следует придерживаться.

Земельный участок и его разновидности

По общему правилу земельный участок предполагает под собой территорию, ограниченную по размерам и используемую для конкретных целей.

На территории страны все земли имеют определенный тип и назначение. При этом не отнесенных к какому-либо виду земель нет.

Существует 7 категорий, установленных нормативными актами. К таким группам относят:

• территории, эксплуатация которых осуществляется в целях сельскохозяйственной деятельности. Важное условие: такие зоны расположены за пределами населенных пунктов

  Сельскохозяйственные земли

• следующий тип земельного участка ориентирован на проживание населения. При этом он может быть не только городским, но и сельским. Данные области реализовывают также для строительных работ и застройки сооружений, необходимых для функционирования различных областей жизни общества
• зоны, подразумевающие под собой особое использование. Это так называемые специальные территории. В их границах осуществляют постройку, предназначенную для промышленности, транспорта, энергетики и иных узкоспециализированных областей
• территориальные области, имеющее весомое и существенное значение для государства. Иное их название – охраняемые зоны. Они защищены от постороннего посягательства на государственном уровне. К ним относят научные, культурные, важные исторические области и другое
• следующий тип занимает внушительную часть от общего земельного фонда страны. К ним относятся территории, занятые исключительно дикорастущими или в некоторых случаях специально высаженными деревьями. В совокупности они образуют леса. Такие зоны имеет название – лесные
• этот вид охватывает все водное пространство, имеющееся в стране
• последний вид территории реализуется как фонд запаса. Это означает, что такие области не эксплуатируются в настоящий момент, но в необходимый период их будут использовать по назначению

Права сторон

По общим правилам одно лицо передает иному лицу во временное пользование определенный, ограниченный по размеру вид земельной области. В свою очередь второе лицо имеет прямую обязанность содержать вверенную ему зону в надлежащем состоянии, не ухудшать ее свойства и качества, а также своевременно вносить плату за предоставленную ему землю.

Этот вид обязательственного документа подразумевает под собой определенные права, которые должны неуклонно соблюдаться его контрагентами.

Самые основные из них закреплены на законодательном уровне. Они делятся на две большие категории:

Договор аренды земли

• права арендодателя
• права арендатора

Каждый из них включает в себя определенную группу прав. Так лицо, передающее аграрную зону другому лицу в непосредственное владение и пользование, вправе требовать:

• надлежащее и не ухудшающее функции участка использование
• своевременной оплаты

В свою очередь лицо взявшее участок во владение имеет следующие права:

• передавать с предварительным уведомлением контрагента свои права на зону, взятую в аренду, другому лицу
• сдавать вверенную ему территорию в субаренду
• требовать от контрагента соблюдения условий составленного между ними соглашения

Форма договора

Этот существенный пункт включает в себя два обязательных критерия:

• бумажная форма
• государственная регистрация

Письменная форма

В первом случае существует неуклонное правило, обязывающие две стороны заключать данный тип сделки непосредственно в письменной форме. Но этот принцип используется исключительно в тех ситуациях, когда сам срок соглашения подразумевает собой временной период более одного года.

В иных случаях вполне допустима и устная форма. Однако тогда гораздо сложнее отстаивать свои права в ходе судебного разбирательства.

К этим временным рамкам относится и второй критерий, согласно которому контрагенты регистрируют свое соглашение в соответствующих государственных структурах.

Сама форма такого документа регламентируется по общим правилам, относящимся к соглашению аренды.

Сроки

В настоящий момент сроки предоставления земельной зоны в аренду не являются обязательным условием для составления договора, а это значит, что они могут быть и не определены вовсе.

Однако существуют некоторые утвержденные правила, применяемые на практике:

Сроки

• документ, который был подписан двумя сторонами в отношении аренды земли, по общим правилам не может быть заключен на период времени более 49 лет. При прошествии этого времени заключается новое соглашение, условия которого могут меняться по взаимному согласию контрагентов
• в случае отсутствия данного пункта в договоре, срок его осуществления считается неопределенным. В таких ситуациях каждая из контрагентов имеет право на его расторжение, но в обязательном порядке предупредив об этом заранее в разумный срок
• при данном типе аренды у лица, взявшего во временное пользование определенную территорию есть преимущественное право, согласно которому у лица появляется возможность на составление нового договора. Это означает, что когда срок подходит к концу, арендатор заблаговременно уведомляет контрагента о своем желании продлить заключенное между ними соглашение. В свою очередь арендодатель может либо согласиться, либо отказать в предложении. Но в случае отказа он не имеет права заключать в течении одного года подобный договор с другим лицом, так как это в значительной степени будет нарушать права арендатора.

Типы оплаты

По утвержденным нормам такой тип аренды является возмездным. Это означает, что он предполагает материальное возмещение одной из сторон за выполнения своих непосредственных обязательств другой стороной.

Видов и способов такой платы несколько:

Оплата

1. Самый часто используемый тип – это плата по договору посредством платежей. При этом они должны быть установлены в твердой сумме и выплачиваться согласно определенным периодам либо единовременно.
2. Второй способ предполагает получение контрагентом доли, полученной в результате реализации арендованной зоны. Это может быть произведенная или выращенная на этом земельном участке продукция.
3. Следующий тип регламентирует в качестве платы предоставление конкретных услуг арендодателю от второй стороны договора. Сами услуги и их тип определяются заблаговременно при подписании соглашения.
4. Четвертый способ по своей структуре напоминает бартер. Согласно ему, арендатор передает своему контрагенту взамен на предоставление земельного участка определенную вещь в собственность или также в аренду. Важное условие: объект, установленный в качестве платы должен быть прописан в условиях договора.
5. Согласно последнему виду, лицо взявшее в аренду земельную территорию обязуется полностью возместить расходы на улучшение этой территории. К тому же, в ряде случаев он должен произвести их самостоятельно. Как и другие типы платы, этот вид также подлежит обязательному включению в договор.

Досрочное расторжение

Случается, когда один из участников обязательственных отношений выражает намерение об отмене соглашения ранее положенного срока. При таких обстоятельствах, независимо от кого из контрагентов исходит инициатива, договор подлежит процедуре расторжения только путем судебного процесса.

В свою очередь не во всех случаях суд может удовлетворить это требование. Решение зависит от причин, согласно которым сторона желает прекратить сделку. Закон определяет допустимые поводы завершения сотрудничества для каждого из контрагентов.

По предложению арендодателя договор расторгается в случаях:

• незаблаговременной платы за использование земельной зоны арендатором. При этом необходимым условием является минимум две просрочки платежа
• если арендатор в значительной степени нарушает условия договора, в том числе наносит ущерб арендованному объекту и портит его внешний вид

По инициативе арендатора прекращение сделки происходит в ситуациях:

• когда контрагент систематически нарушает установленные договором условия
• уклонение от передачи арендованной территории во владение и непосредственное пользование. Или же когда контрагент препятствует свободному землепользованию такой зоной
• если вверенная территория непригодна для ее дальнейшего использования

При соблюдении всех условий договора на аренду земельного участка и правильного его составления, сотрудничество между двумя сторонами будет максимально выгодным и удобным.

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.