Закон о долях в частном доме

Долевая собственность на дом и землю: права и обязанности собственников

» Земельные споры » Долевая собственность на дом и землю: права и обязанности собственников

2 808 просмотров

Объекты недвижимости могут быть разделены между субъектами правоотношений.

Получая в наследство часть дома, земли, производя раздел совместно нажитого имущества, владельцы теряются в догадках, можно ли реализовать свою долю недвижимости, усовершенствовать или сдать объект в аренду.

Второй вопрос — круг обязанностей, возлагаемых на владельца доли недвижимости по закону. Основные положения о том, как собственнику доли реализовать свои права, изложены в Гражданском кодексе РФ.

Возникновение долевой собственности на дом, землю

Законодательством предусмотрено наделение нескольких людей правами владения одним объектом недвижимости. Согласно ст. 244 ГК РФ, общей собственностью является имущество, которое принадлежит 2 или более гражданам.

Если земля и дом являются общими для нескольких владельцев – это совместная собственность. Если же в этом имуществе выделены доли каждого из них — это долевая собственность.

Наиболее распространенные ситуации, вследствие которых гражданин может стать владельцем доли, сводятся к следующим:

• Получение имущества в наследство. Если дом или земля наследуются по завещанию, доли каждого из наследополучателей могут быть определены наследодателем. Без наличия прямых указаний о наследовании частей имущества считается, что каждый наследует в равных долях (ст. 1122 ГК РФ). Также доля в наследстве может быть выделена согласно решению суда, если имел место спор.
• Приватизация недвижимого имущества.
• Строительство объекта на земельном участке при условии, что дом будет разделен между несколькими владельцами.
• Получение собственности в дар.
• Строительство совместного фермерского хозяйства на земельном участке.
• Выделение бывшими супругами долей имущества, которое было совместно приобретено в браке.

Пример. Супруги приобрели земельный участок для строительства дома. Землю оформили на мужа, однако согласно ст. 256 ГК РФ имущество, приобретенное в браке, считается совместным. Каждому из них принадлежит половина недвижимости. Пара вправе определить долю каждого в совместной собственности, заключив договор или обратившись в суд (п. 2, 3 ст. 38 СК РФ).

Оформление доли дома или земли

Полноправно распоряжаться своей долей дома и земли не получится без оформления недвижимости в собственность. Для этого дольщику необходимо:

1. Обратиться в БТИ для получения техпаспорта, плана здания.
2. Поставить объект на кадастровый учет в Росреестре. В результате будет выдана выписка из ЕГРН, с которой можно зарегистрировать право собственности. Если строение расположено на территории дачных участков, внесение в кадастр не потребуется.
3. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Без данной процедуры владельцы не смогут полноценно реализовать свои права и обязанности.

Для госрегистрации долей в недвижимости необходимо, чтобы соответствующие заявления были поданы всеми собственниками, чьи доли будут изменяться (распределяться) на основании документа. Если обращается один дольщик, он должен предоставить письменные согласия всех заинтересованных сторон (п. 2 закона №218-ФЗ от 13.07.

2015 г. «О государственной регистрации недвижимости»).

Выделить долю из совместной собственности бывает невозможно, если помещение и земля используются владельцами полностью, и нет возможности выделить долю в натуре. В этих случаях владельцы договариваются о порядке использования имущества и сохраняют мирное соседство.

Собственниками объекта в виде дома и земли могут быть близкие родственники или посторонние друг другу люди. Определение взаимных прав и обязанностей владельцев позволяет избежать конфликтов, недопониманий и распоряжаться своей долей на законных основаниях.

Права и обязанности владельцев доли дома и земли

Согласно ГК РФ, владелец долевой собственности имеет права:

• владения;
• распоряжения;
• эксплуатации.

Управление имуществом может затронуть интересы владельцев иных долей, поэтому ключевой момент при реализации прав — учет интересов всех сторон.

Распоряжение частью недвижимости

Согласно ст. 246 ГК РФ, каждый из собственников вправе распорядиться своей долей имущества. Однако прежде он обязан получить согласие остальных дольщиков.

Продажа доли

Владелец долевой собственности имеет право продать принадлежащую ему часть. Полноправный собственник не должен спрашивать чье-либо разрешение на сделку, с владельцами части дома и земли дела обстоят иначе.

Согласно п. 4 ст. 42 закона №218-ФЗ от 13.07.2015 г., дольщик обязан известить остальных владельцев о намерении продать свою часть дома, земли. В документе должны быть указаны сведения о цене и прочих условиях продажи. В случае нежелания приобрести долю, остальным владельцам необходимо предоставить письменный документ — отказ от приобретения.

В противном случае сделка по продаже части недвижимости будет считаться незаконной.

Это правило соблюдать не обязательно, если помещение не является жилым и число дольщиков превышает 20 человек.

Поскольку получить письменные согласия всех затруднительно, разрешено извещать о намерении продажи путем размещения информации на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации. При этом указываются сведения:

• какой объект подлежит реализации, его кадастровый номер, адрес или местоположение;
• доля продаваемого имущества;
• цена;
• ФИО продавца, почтовый и электронный адрес.

Без соблюдения права преимущественной покупки другими собственниками (ст. 250 ГК РФ) сделка купли-продажи будет считаться недействительной. Предложение о продаже действует в течение 1 месяца, после чего доля может быть продана третьим лицам. Продажу можно произвести и ранее, если все дольщики оформят письменные отказы от права преимущественной покупки.

При несоблюдении закона другой дольщик может в течение 3 месяцев обратиться в суд с требованием перевести на него права и обязанности покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Нередко продавцы, не желая продавать имущество другому дольщику, указывают для них более высокую цену, а получив отказ — снижают цену. Такие действия незаконны. По закону дольщик может продать свою часть дома по цене не меньшей той, которую выставлял для другого владельца.

Сдача в аренду

Сдавать участок или часть недвижимости в аренду — право владельца. Условие передачи части имущества — выделение его в натуре. Это необходимо для четкого определения передаваемого в пользование имущества. При отсутствии конкретных данных об объекте договор недействителен (ст. 607 ГК РФ).

Также придется считаться с интересами соседей по части недвижимости. При несогласии остальных дольщик может обратиться в суд с просьбой о предоставлении своей доли в распоряжение или о выплате ему компенсации.

Пример. В долевой собственности граждан С., А. и П. находится земельный участок площадью 20 соток. Двое из владельцев решили сдать его в аренду, а П. не поддержал идею и решил самостоятельно заниматься садоводством. Несмотря на то, что С. и А.

составляют большинство, обязать П. к каким-либо действиям они не могут. Даже в судебном порядке нельзя заставить дольщика распорядиться своей частью против воли. П. может обратиться в суд с просьбой выделить его долю в натуре для последующей эксплуатации или попросить С. и А.

выплатить компенсацию.

Дольщик вправе сдать в аренду свою часть дома, участка, однако при этом необходимо участие остальных владельцев при подписании договора аренды. В противном случае сделка будет считаться ничтожной (ст. 168 ГК РФ).

Дарение доли дома, земли

Собственник вправе подарить свою часть имущества другому лицу. Для оформления дарственной согласие остальных владельцев не требуется.

Известны случаи оформления дарственной вместо договора купли-продажи по причине несогласия других владельцев продавать имущество. Такую сделку можно признать ничтожной в судебном порядке, доказав истинные намерения владельца долевой собственности.

Получать согласие прочих собственников не нужно. Принцип свободы завещания (ст. 1119 ГК РФ) гласит о том, что составитель не обязан кому-либо докладывать о составлении документа, его изменении или отмене.

В завещании может быть конкретно указано, какая часть имущества достается наследнику. Если наследники перечислены без указания долей каждого, считается, что они унаследуют равные части имущества, но в пределах его собственности.

Например, если гражданин владеет ¼ дома, и завещает по ½ своего имущества 2 детям, каждому из них достанется по 1/8 части имущества.

Теоретически у владельца имеется право на использование долевой собственности в качестве залогового имущества.

На практике банковские учреждения не рискуют брать такой залог, поскольку в случае неуплаты затруднительно компенсировать невыплаченный кредит таким имуществом.

Однако есть ряд частных фирм-заемщиков, которые выдают кредит под большие проценты, надеясь в скором времени завладеть недвижимостью. Если у дома несколько владельцев, их разрешение на оформление займа не требуется.

Руководствуясь ст. 255 ГК РФ, кредитор может обратить взыскания на долю должника в доме, если иных средств будет недостаточно для покрытия суммы долга. Другие собственники имеют право возразить.

Тогда кредитор потребует продать долю должника по рыночной стоимости. Вырученные средства пойдут на покрытие долга.

Если дольщики не приобретут долю заемщика, кредитор вправе обратиться в суд и потребовать продажу доли на публичных торгах.

Мероприятия по улучшению

Дольщик имеет право на улучшение своей части имущества. Произведя неотделимые улучшения, владелец имущества имеет право на увеличение своей доли в общем имуществе (ст. 245 ГК РФ).

Уплата налогов, коммунальных платежей

Владельцы долевой собственности обязаны оплачивать ее эксплуатацию в пределах своих долей.

Сумма слагается из величины налогов и сборов, коммунальных платежей, издержек, связанных с содержанием дома, земли (ст. 249 ГК РФ). Согласно ст.

210 ГК РФ, такие расходы называются «бремя содержания», однако возможно освобождение от уплаты, если это предусмотрено законодательством или договором.

Пример. Гражданин С. обратился в суд с иском о взыскании долга по коммунальным платежам за 2020 год со второго собственника дома, которому по завещанию принадлежит 1/6 часть имущества.

В результате судья разъяснил, что собственник, незарегистрированный в доме, должен оплатить стоимость отопления, содержания и ремонта дома согласно размеру своей доли в имуществе (в данном случае — 1/6 часть).

Услуги подачи горячей и холодной воды, газа, электроэнергии, вывоза мусора возмещают только зарегистрированные в доме лица.

Мирное соседство владельцев частей недвижимости возможно при условии соблюдения ими всех обязанностей, возложенных в связи с обладанием имущества. При реализации своих прав придется считаться с интересами других дольщиков. Лучше мирно договориться о поддержании имущества в надлежащем состоянии, о своевременной оплате расходов по эксплуатации, чем потом выяснять отношения в суде.

Распределение дохода от эксплуатации

Эксплуатация объектов недвижимости может приносить доход. Земля, например, дает владельцу денежные поступления от реализации сельхозпродукции. Если владельцев несколько, и все они принимают участие в эксплуатации имущества, доход между ними распределяется пропорционально части их собственности.

Регистрация дольщика, третьих лиц

Владелец долевой собственности имеет право зарегистрироваться в объекте недвижимости. Для этого достаточно предоставить в МФЦ паспорт, заявление (выдается работником госучреждения), документ о праве собственности на часть дома.

Собственник доли может способствовать регистрации в жилом доме третьих лиц, например — супруги при вступлении в брак. При этом необходимо получить согласие на регистрацию у всех собственников.

Право на регистрацию в помещении без согласия остальных владельцев имеют лица, владеющие частью дома, а также их дети, не достигшие совершеннолетия.

https://www.youtube.com/watch?v=_vqy9hNxzQU

Собственники долей, оформив документы на часть дома, земли, вправе распоряжаться своим имуществом, заниматься его облагораживанием, усовершенствованием, реализовывать его, сдавать в аренду. Единственное ограничение — необходимость согласовывать некоторые действия с остальными дольщиками.

Несоблюдение законодательства при распоряжении долевой собственностью чревато тем, что сделки будут признаны недействительными. Нередко доходит до обвинений в мошенничестве, и доказать обратное без помощи специалиста будет трудно. Если возникли вопросы при распоряжении долей дома или земли, обращайтесь к юристу сайта ros-nasledstvo.ru. Консультация предоставляется бесплатно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как продать долю в доме с землей — Продажа долевой собственности в частном доме и земельного участка

7 396 просмотров

Оформление жилого помещения в долевую собственность популярно при покупке имущества в браке, получении жилого дома в наследство, при приватизации.

В результате один объект недвижимости имеет нескольких владельцев. В случае развода или других жизненных ситуаций, один из собственников может решить реализовать свою долю.

Рассмотрим, как проходит продажа части дома и земельного участка в долевой собственности.

Правила продажи

Гражданский кодекс (ст. 246 ГК РФ) предусматривает возможность распоряжения имуществом, которое находится в долевой собственности, следующим образом:

1. Все собственники совместно продают принадлежащие доли. Таким образом, частный дом и земельный участок реализуются в полном объеме.
2. Один из владельцев продает свою долю. В такой ситуации предметом сделки выступает долю в жилом доме, а также соответствующая доля земельного участка. Объект должен быть предложен на выкуп совладельцев, а в случае их отказа свободно реализован.

Закон ограничивает право владельца доли в недвижимости на свободную продажу имущества. В соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право выкупа предоставляется совладельцам. Только в случае их отказа, гражданин может реализовать свою часть имущества третьим лицам.

Под долей в имуществе понимается неопределенная часть неделимого объекта, которая не имеет конкретного выражения. Доля рассчитывается в математической части имущества.

Пример. Супруги владеют домом на праве долевой собственности. Каждый из них владеет ½ долей. Но это не значит, что муж и жена имеют право на комнату и ½ часть кухни. Они обладают равными правами на объект. Каждый супруг является собственником соответствующей доли земельного участка, на котором расположен дом.

Чтобы абстрактное понятие «доля» изменилось на конкретные квадратные метры необходимо провести выделение части в натуре или определить порядок пользования объектом.

Правила продажи доли

Уведомление о продаже доли в доме с земельным участком (образец)

Обязательным условием при продаже доли является направление совладельцам уведомлении в письменном виде. Собственник должен убедиться, что документ вручен адресату.

Для этого можно использовать:

• телеграмму;
• заказное письмо с уведомлением;
• удостоверение факта вручения нотариусом.

Важно! Отсчет срока преимущественного выкупа начинается со дня вручения уведомления.

Закон не устанавливает бланк уведомления. Однако есть требования, без соблюдения которых документ считается недействительным.

Требования к уведомлению:

• документ называется – уведомление;
• собственник сообщает о своем желании продать долю;
• владелец устанавливает цену;
• продавец предупреждает, что в случае отказа, доля будет продана третьим лицам.

Образец уведомления

Скачать уведомление о продаже доли жилого дома и земельного участка

Как продать долю в доме с землей

Закон предусматривает следующие варианты продажи доли дома и земли:

1. Выкуп совладельцами.
2. Продажа третьим лицам с согласия сособственников.
3. Продажа третьим лицам без согласия сособственников.

Выкуп сособственниками

Любой из совладельцев может реализовать право преимущественного выкупа. Если объект разделен на несколько долей, то продавец может направить уведомления всем совладельцам или только одному из них.

В случае выкупа доли, другие совладельцы не имеют права требования перевести сделку на них. Более того, продавец даже не обязан уведомлять их о совершенной сделке.

Совладелец может дать согласие на сделку в течение 30 дней. После окончания срока, право преимущественного выкупа теряется.

Важно! При наличии нескольких совладельцев, продавец вправе самостоятельно выбирать, кому из них продать свою часть имущества.

Продажа с согласия собственников

Совладельцы могут отказаться от выкупа. В такой ситуации необходимо оформить отказ надлежащим образом.

Порядок действий при продаже доли в доме и земле с согласия совладельцев:

1. Оформление уведомления.
2. Направление уведомления всем совладельцам.
3. Подбор покупателя из числа третьих лиц (через 30 дней со дня вручения уведомления).
4. Подготовка документов.
5. Оформление договора.
6. Нотариальное удостоверение.
7. Регистрация сделки.

Важно! Гражданин должен направить уведомление каждому из совладельцев.

Сособственники могут отказаться от выкупа по умолчанию или предоставив письменный отказ.

Под отказом по умолчанию понимается отсутствие устного или письменного предложения о выкупе доли за сумму, указанную в уведомлении.

Под письменным отказом понимается документ, оформленный в свободной форме, содержащий отказ лица от совершения сделки. Формулировка не должна содержать двояких толкований.

Если продавец получил письменный отказ ото всех совладельцев, то он имеет право продать долю третьим лицам до истечения 30 дней.

Документы

Чтобы продать долю в доме и земельном участке необходимо подготовить следующую документацию:

• гражданский паспорт продавца;
• согласие супруга на сделку, заверенное нотариально (если объект был приобретен в период брака или брачный контракт установил режим совместной собственности);
• правоустанавливающая документация на дом и земельный надел;
• выписки из ЕГРН на каждую долю отдельно;
• сведения об отсутствии обременений;
• технический паспорт на дом;
• кадастровый паспорт на участок;
• выписка из домовой книги;
• справка из паспортного стола о снятии с учета;
• справка об отсутствии задолженности по налогам;
• сведения об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
• копии уведомлений или письменные отказы совладельцев.

Если собственник не достиг 18 лет, то необходимо получить разрешение районного отдела опеки на совершение сделки. Приказ прилагается к документации. Дополнительно нужно приложить номер счета несовершеннолетнего для перевода денежных средств за долю на личный счет ребенка.

Если несовершеннолетним является покупатель, то дополнительное разрешение не требуется.

В случае, если одна из сторон действует через представителя, то необходима нотариальная доверенность. Стороны могут проверить полномочия представителя через сервис Федеральной нотариальной палаты. Реестр содержит данные обо всех выданных доверенностях.

Сроки

При согласии совладельцев на продажу долей в имуществе третьим лицам, проведение сделки займет сравнительно немного времени:

1. Получение ответа от совладельцев – от 1 дня до 30 дней.
2. Сбор документации – от 7 дней (при наличии надлежащей документации) до 90 дней (если доли были не выделены).
3. Регистрация и нотариальное удостоверение – от 7 до 10 дней.

Важно! С 2019 года обязанность по передаче документов на государственную регистрацию в Росреестр возложена на нотариуса. Так как сделка по продаже долей обязательно оформляется через нотариальную контору, то стороны освобождены от необходимости подавать документы через МФЦ или в Росреестр.

Расходы

Затраты на оформление сделки преимущественно возлагаются на продавца. Однако стороны могут разделить их в другом поряке.

Основные затраты:

• оформление контракта купли-продажи – от 3 000 р. до 5 000 р.;
• госпошлина за нотариальное удостоверение – 0,5% от стоимости объектов;
• услуги нотариуса – от 2 000 р. до 10 000 р. (в зависимости от региона);
• госпошлина в Росреестр – 2000 р. (за долю в жилом доме) и 350 р. (за долю в земельном участке).

В случае выделения долей перед сделкой гражданин несет дополнительные расходы. Вопрос может быть урегулирован добровольно (через нотариуса). В таком случае стоимость процедура составит от 10 000 р.

В случае выделения долей в суде заявителю придется оплатить госпошлину за имущественный иск. Она зависит от стоимости доли и составляет от 400 р. до 60 000 р.

Кроме того, продавец должен оплатить налог в размере 13 % от суммы сделки. Закон предусматривает освобождение от сбора:

• если объект получен в наследство более 3 лет назад;
• если объект приобретен более 5 лет назад.

Срок исчисляется с момента выделения доли.

Продажа без согласия сособственников

На самом деле, закон не предусматривает необходимость получения согласия. Собственник вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом.

Однако совладельцы могут чинить препятствия в продаже объекта. Рассмотрим, как продать долю в доме с землей без согласия сособственников.

Возможны следующие способы реализации объекта:

1. Принудительное вручение уведомления.
2. Выдел доли в натуре.

Принудительное вручение уведомления

Такой вариант подходит, если совладельцы отказываться выкупать долю.  В такой ситуации гражданин имеет право продать имущество через 30 дней со дня вручения уведомления.

Однако совладельцы могут избегать получения (отказываться от получения письма, скрываться от продавца).

В такой ситуации возможны следующие варианты:

• гражданин направляет уведомление заказным письмом с сообщением о вручении;
• в случае возврата письма без вручения адресату необходимо обратится к нотариусу.

Нотариус имеет право удостоверить отказ от получения. Для этого он лично направляет письмо или сам посещает место проживания получателя. При вручении уведомления, нотариус удостоверяет факт вручения. При отказе от получения, удостоверяется факт отказа. Процедура носит платный характер.

Выдел доли в натуре

Закон предусматривает возможность выделить долю в жилом доме в натуре. Под выделением в натуре понимается раздел жилого дома на 2 квартиры.

Такой вариант возможен в следующих случаях:

• если доля продавца является значительной;
• если дом позволяет такое выделение;
• если уполномоченные органы дают соответствующее разрешение.

Вопрос может быть согласован собственниками на добровольной основе. В случае отказа других владельцев, решение принимает суд.

Вне зависимости от мнения сособственников, обязательным условием является одобрение выдела уполномоченными органами. Для принятия решения необходимо привлечь геодезиста, кадастрового инженера, специалиста органа местного самоуправления, сотрудника БТИ.

Процедура выделения является весьма дорогостоящей. Однако в результате, гражданин станет владельцем обособленного жилого помещения. Квартире будет присвоен почтовый адрес.

Важно! Основным плюсом является обособленность объекта. Гражданин не должен предоставлять сособственникам право преимущественного выкупа. С момента присвоения адреса, они становятся соседями.

Кроме того, выделение с целью дальнейшей продажи может сподвигнуть совладельцев на выкуп.

Документация

Перечень документов для продажи дома без согласия зависит от выбранного варианта. Если объект продается, как индивидуальный жилой объект, образованный в результате выделения, то требуется общий перечень данных.

В случае отказа совладельцев от получения уведомления необходимо приложить:

• нотариально удостоверенный отказ от вручения;
• уведомление о вручении письма.

Затраты

Величина расходов значительно больше:

• госпошлина в суд – от 400 р. до 60 000 р.;
• подготовка новой документации – до 50 000 р.

Остальные затраты совпадают с указанными выше.

Информация в статье носит обобщенный характер. Однако каждая ситуация является индивидуальной. Процедура продажи недвижимости, находящейся в долевой собственности, имеет свои сложности.

Чтобы избежать рисков, целесообразно обратиться к квалифицированному юристу. Специалист поможет оформить уведомление и вручить его совладельцам. А также подготовить документы для сделки.

Для получения бесплатной консультации необходимо оставить свои данные и краткое описание проблемы в форме обратной связи.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Доля в квартире: новый закон 2020

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Доля в квартире согласно новому закону теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Если ранее допускалось продать даже полметра, то теперь подобным образом действовать не получится.

Что касается порядка самой процедуры реализации, здесь алгоритм действий практически не претерпел изменений – процесс по-прежнему обладает рядом тонкостей, в основном затрагивающих момент получения согласия на сделку от остальных собственников помещения.

Закон о продаже доли в недвижимости

До недавнего времени практика реализации небольших долей в квартире была весьма распространена, что обычно выражалось в продаже настолько маленьких частей жилплощади, что проживать на них не представлялось возможным. Однако долевая собственность на жилище так или иначе возникала, к тому же можно было без проблем прописаться.

Возможность проведения подобных сделок повлекла за собой образование ряда мошеннических схем, в частности, связанных с приобретением нескольких небольших долей в одном помещении с целью дальнейшего выживания его реальных собственников. Словом, результатом разрешения продажи микродолей выступили многочисленные аферы и обманы обычных граждан.

К тому же покупка части квартиры значительно упрощала регистрацию и поиск места труда для приезжих, следствием чего выступил приток мигрантов. Причем последние нередко проживали в одной квартире целыми десятками.

Перечисленные причины привели к созданию законопроекта о запрете отчуждения микродолей, поступившего на рассмотрение еще в декабре 2017 года. А вот уже в июне новый закон о продаже доли в квартире был одобрен.

Суть проекта заключается в следующих основных моментах:

• Доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена только в том случае, если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем со всеми удобствами. Проще говоря, на законодательном уровне установлена учетная норма в виде фиксированного значения метража. И вот если реализуемая доля меньше этой нормы – сделку продажи провести не получится.
• Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ. Предположительно размер варьируется от 8 до 15 кв. м на одного человека. Например, в Москве норма составляет 10 кв. м. Если доля, предназначенная к продаже, составляет меньше указанного значения – продать часть жилья не удастся ни при каких обстоятельствах.

Также предполагается, что регистрация проживающих в квартире не может быть проведена, если на каждого из них приходится доля в размере, не достигающим порога учетной нормы помещения.

То есть, если даже доля куплена, ее владелец не сможет проживать в квартире, потому как размер приобретенной части слишком мал и не отвечает нормам.

Исключение – родственники хозяина квартиры и в целом члены семьи (супруги, родители, дети, дяди, братья и так далее). Однако этот момент еще остается под вопросом.

Важно уточнить, что положения законопроекта касаются лишь ситуаций отчуждения долей посредством реализации. Правило учетной нормы не распространяется на случаи, когда право на часть жилища возникает вследствие приватизации, раздела имущества между супругами, наследования либо иного законного права.

Порядок продажи доли в жилом помещении

Собственник доли в жилом помещении, намеревающийся продать таковую, должен понимать – провести подобную сделку без согласия остальных владельцев не получится. Вдобавок в этом случае на первый план выступает преимущественное право прочих собственников, предполагающее выкуп реализуемой доли. Такая практика особенно актуальна для коммунальных квартир.

А вот когда владельцы отказываются приобрести предложенную им часть жилища, ее допускается реализовать на рынке недвижимости. Причем такой отказ либо, наоборот, выражение согласия на продажу, требуется зафиксировать в письменной форме. Лишь после этого соглашение о реализации доли будет заверено нотариусом. Кстати, участие последнего теперь также обязательно.

Если же говорить более подробно о том, как продать долю в квартире, обычно порядок действий включает такие этапы:

1. Выделение доли. Обычно при долевой собственности не указывается, какая именно часть принадлежит каждому совладельцу. В документах значение выражается в виде дроби, например, 1/3 от площади объекта. Соответственно перед продажей потребуется выделить долю, иначе говоря, определить, какой именно участок квартиры пойдет на продажу. Этот вопрос решается только при участии всех совладельцев и по обоюдному согласию, потому как использование жилья третьим лицом не должно нарушать их интересов. В ином случае, части распределяются через обращение в судебные органы.
2. Оценка стоимости доли. Допускается привлекать сторонних экспертов, но лишь при наличии у них сертификата на деятельность. Итоговое заключение оформляется в виде соответствующего акта, заверенного подписью специалиста и с указанием даты проведения процедуры.
3. Уведомление в письменной форме остальных собственников о продаже собственной доли в квартире. Бумага должна содержать цену и условия сделки. Если в качестве покупателя выступает сразу несколько совладельцев, продавец может выбрать среди них наиболее подходящего. Однако, если в течение месяца другие собственники не изъявляют желания приобрести реализуемую часть – долю допускается продать третьим лицам. Если же отказ от приобретения части жилища поступил от всех прочих собственников единовременно, допускается приступить к продаже ранее 30 дней с момента направления последним извещения о намерениях реализовать долю.
4. Поиск покупателя. Здесь все происходит стандартным способом через подачу объявления в СМИ, размещения текста о реализации доли на площадках в интернете.
5. Заключение договора между приобретателем и продавцом, и обязательное заверение бумаги у сотрудника нотариата. Последний проверит грамотность составленного соглашения, а также изучит правомерность текущей сделки, и лишь после этого заверит документ печатью и подписью.
6. Регистрация прав на долю в квартире, перешедших к новому владельцу с целью получения соответствующей справки и коррекции сведений в единой базе ЕГРН.

Что такое долевая собственность?

Первым делом определимся с понятием, чтобы отличить долевую собственность от других форм владения жильем.

Долевая собственность – это общая собственность на дом и земельный участок с обозначением долей каждого из совладельцев (ст. 244-245 ГК РФ).

Звучит объемно, но на самом деле все просто. Если дом и земля поделены между 4 хозяевами в равных пропорциях, им достанется по ¼ доле на человека. Отметим, что доля в имущественном праве не выделена в конкретной комнате или отрезке земли.

В каких случаях может возникнуть долевая собственность:

Одним словом, вариантов предостаточно – жилой дом и земля оформлены в общедолевую собственность, т.е. принадлежат нескольким владельцам сразу. Если доли не определены, считается, что объекты находятся в совместной собственности. Например, совместно нажитое имущество мужа и жены (ст. 34 СК РФ).

Особенность долевой собственности – широкий круг совладельцев, начиная от членов семьи, и заканчивая чужими людьми. Значит нужно понять, что можно делать с долей, а что идет вразрез с законом? Разберем права и обязанности хозяев частного дома с землей на примерах из жизни.

Какие права есть у собственников дома и земли?

Даже самая минимальная доля – гарантия права собственности на часть недвижимости. Полномочия владельца закреплены в ст. 209 ГК РФ.

Обозначим список прав собственника:

• владение домом и землей;
• пользование объектами недвижимости;
• свободное распоряжение.

Однако долевая собственность сильно отличается от индивидуальной (личной). Гораздо удобнее, если жильем распоряжается один человек. Сложнее, если совладельцев несколько – в таком случае не избежать противоречий образов жизни, быта, привычек, характеров, ценностей… Придется учитывать интересы других дольщиков.

Итак, какими правами обладает хозяин доли?

Продажа

Один из собственников может продать свою долю и выйти из состава владельцев дома. Вместе с частью жилья покупатель получает долю земельного участка.

Особенности купли-продажи:

1. Извещение других дольщиков – в письменной форме с указанием цены и условий выкупа доли (п. 4 ст. 42 ФЗ № 218).
2. Документы на часть в недвижимости – правоустанавливающие и регистрационные.
3. Обозначение границ земельного участка.
4. Соблюдение преимущественного права покупки – первым делом нужно предложить выкуп доли сособственникам, и только потом искать покупателя на стороне (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
5. Единообразие цены за долю при ее продаже – нельзя ставить большую цену для совладельцев, и снижать стоимость для сторонних покупателей.

Подробнее о продаже читайте в нашей статье «Как продать долю в доме с землей».

Если нарушить принцип о преимущественном праве покупки, сделку легко оспорить. Обычно это делают другие дольщики. Им дается 3 месяца для подачи иска с целью перевода прав и обязанностей покупателя на себя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Пример:

Скончался хозяин частного дома с землей – после его смерти наследство досталось в равных долях дочери, сыну и гражданской супруге умершего. Женщина никогда не общалась со взрослыми детьми наследодателя, поэтому решила продать ⅓ долю жилого дома.

Упомянутая доля перешла в собственность дочери и сына – тем самым, они поделили имущество поровну и стали владельцами ½ части дома с землей.

Аренда

Второй способ распорядиться своей долей – аренда.

Однако нужно учесть, что аренда доли – прямо запрещена законом, поскольку право нельзя представить в натуральном размере. Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ, в аренду можно сдать земельный участок в натуре. Другими словами, земля должна иметь границы, межевые знаки и прочие характеристики.

Собственник также не может сдать в аренду долю жилого дома, если она не представлена в виде отдельного помещения. Обычно такие вопросы решают на собрании дольщиков. Нужно обратиться к ним с просьбой выдела доли в натуре и аренды.

Завещание на долю

Законный владелец доли может включить ее в завещание. Таким образом, он определит, кому и в какой пропорции отойдет часть имущества. Завещание открывается сразу после смерти наследодателя.

Собственник вправе оставить долю наследникам и без согласия остальных хозяев дома. Завещание – это безвозмездная односторонняя сделка, а значит одобрение других дольщиков не нужно (ст. 246 ГК РФ). Более того, наследодатель вообще не обязан сообщать о завещании – это дело добровольное. Главное заверить документ у нотариуса.

Если умерший указал доли наследников, особых проблем не возникнет – кандидаты получат свои части и смогут оформить право собственности. Однако в завещании может и не быть соотношения долей. В таком случае все претенденты получат равные части дома и земли.

Пример:

Владелец частного дома составил завещание, но не успел указать размер долей наследников. После его смерти стало известно, что наследодатель имел в собственности ½ часть жилого дома и землю.

Оказалось, что наследников по завещанию трое: сестра, дочь и внук.

Нотариус подсчитал, что ½ часть нужно поделить на три равные части – каждый из наследников получил по 1/6 доли жилого дома и земельного участка.

Дарение

Щедрый собственник может отдать свою долю еще при жизни – путем дарения близкому родственнику или любому другому лицу (ст. 572 ГК РФ).

Дарственная имеет сходство с завещанием. Совладельцу не нужно заручаться согласием других дольщиков, поскольку дарение – это безвозмездная сделка.

Не стоит играть с законом и пытаться заменить продажу доли ее дарением с последующим получением денег. Скорее всего обман вскроется, и тогда не избежать судебных споров. Важно понимать, что дарение – это добровольная и бесплатная передача части имущества другому человеку.

Пример:

Зайцев, Кулаков и Степанов владеют домом и землей на праве общедолевой собственности. О мирном существовании не может быть и речи – мужчины имеют претензии, часто ссорятся и пытаются насолить друг другу. Зайцев решает продать свою долю, но прикрывает сделку дарением из-за налогов.

Он находит покупателя, обговаривает условия, составляет фиктивную дарственную, отписывает долю якобы как дарение, а позже получает деньги. Степанов и Кулаков узнают об этом, оформляют иск в суд и просят признать сделку недействительной. Основание – прикрытие продажи договором дарения. Требования были удовлетворены, суд признал сделку притворной (мнимой) в соответствии с п. 2 ст.

170 ГК РФ, о чем и сообщил в итоговом решении. Таким образом, дарение не состоялось из-за прикрытия возмездной операции с жильем.

Залог доли

Собственник может включить долю в состав залога при оформлении кредита. Теоретически такой вариант имеет место быть, но реализовать его на практике очень сложно – банки не соглашаются брать в залог часть в имущественном праве. Нужно как минимум выделить долю в натуре и представить ее в виде квадратных метров.

Согласия других дольщиков не требуется. Если владелец имеет долг перед банком, кредитор вправе обратить взыскание на долю в доме (ст. 255 ГК РФ). Обычно в таких случаях банк пытается продать долю остальным совладельцам. Если они не собираются ее выкупать, банк ищет покупателя на публичном аукционе.

Получение доходов

Земельный участок – это источник прибыли для его владельцев.

Собственники дома могут получать доходы от эксплуатации надела:

• выращивание с/х продукции;
• аренда земельного участка;
• сервитут;
• строительство объектов.

Доход от использования земли делится между всеми сособственниками. Расчет связан с размерами долей.

Пример:

Четыре совладельца земельного участка рядом с домом решили заработать. Они сдают 18 соток в коммерческую аренду. Месячный доход от аренды – 100 000 рублей. Собственники имеют равные доли – по ¼ части земельного надела. Прибыль от аренды делится тоже поровну – в пропорциональном отношении, т.е. по 25 000 рублей на каждого из дольщиков.

Регистрация, прописка

Владение долей жилого дома дает возможность оформить прописку. Если собственник делает ее для себя, согласие других дольщиков не нужно. Если вы хотите зарегистрировать в доме третье лицо – придется получить согласие всех совладельцев. Исключение – регистрация детей собственника.

О том, как получить прописку в частном доме, мы рассказывали в статье «Выписка из частного дома».

Какие обязанности есть у собственников?

Обсудив права, переходим к обязанностям собственника дома и земли. Их выполнение обязательно.

Расходы, налоги

жилого дома и земли обходится в денежные затраты. Однако в случае с долевой собственностью хозяева несут расходы только в рамках своих долей (ст. 249 ГК РФ).

Обязательные расходы:

• коммунальные платежи – в частном доме они гораздо меньше, чем в квартире;
• ремонт;
• налог на недвижимость – от 0,1 и 0,5 до 2% в год.

Совладельцы могут заключить соглашение и обговорить вариант с освобождением от расходов. Например, договориться, что пенсионеры и многодетные семьи не оплачивают ремонт дома или уплачивают 50% коммунальных взносов.

Отметим, что расходы могут быть неравномерными. Скажем, если один из дольщиков владеет частью дома, но проживает в другом месте – он не оплачивает за свет, воду, отопление и прочие услуги. Правда, ему все же придется пополнять общий бюджет на ремонт дома.

Оповещение о сделках

Отчасти мы затрагивали эту обязанность в предыдущих разделах статьи. Собственник доли в общем имуществе на дом извещает совладельцев о своих намерениях. Речь идет о возмездной сделке, которая затрагивает интересы остальных хозяев (например, купля-продажа доли дома и земли). Сюда относится и выдел доли в натуре. Если совладельцы не одобрят такое решение, придется обращаться в суд.

Дарение, завещание и залог – безвозмездные сделки, а значит о них сообщать необязательно. Даже если дольщики против, собственник вправе осуществить сделку без их согласия. О том, можно ли подарить долю в квартире без согласия собственников — читайте по ссылке.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Оповещение о сделках требует письменной формы. Собственник решает, как ему уведомить других дольщиков: заказным письмом по почте или через нотариуса. Второй вариант надежнее, но придется ожидать ответов и заверять их у нотариуса.

Права и обязанности дольщиков не должны идти вразрез с законодательством. Превышение полномочий чревато проблемами с совладельцами. Зачастую споры доходят до суда и тянутся не один год. Если вы хотите знать о своих правах и обязанностях, обратитесь к юристу нашего портала.

Эксперты ответят на вопросы о владении, пользовании и распоряжении вашей долей, дадут дельные советы с оформлением документов, помогут урегулировать конфликт с дольщиками, предоставят пошаговый алгоритм действий.

Консультация доступна в режиме 24/7 и абсолютно бесплатно!