Закон о проектном финансировании строительства

Программа повышения квалификации

Программа будет интересна и полезна для: руководителей и первых лиц компаний — застройщиков. Руководителей и специалистов: финансовых и экономических отделов, юридических подразделений, бухгалтерии, департаментов капитального строительства, технических служб. Строительных компаний, работающих по 214-ФЗ и других заинтересованных лиц.

Никаких прогнозов, только конкретика!

С 1 июля 2019 г. вступили в силу новые правила финансирования долевого строительства. Кроме того, 27 июня 2019 года были опубликованы и вступили в силу очередные изменения в 214-ФЗ, согласно двум новым Законам — 151-ФЗ и 153-ФЗ. Они повлияют на деятельность всех застройщиков в сфере жилищного строительства.

Немного смягчает ситуацию тот факт, что у части застройщиков все ещё остаётся возможность работать по старым правилам.

Минстрой РФ опубликовал форму заявления застройщика о готовности проекта для завершения его строительства без счетов эскроу.

Успеть подать заявление на получение ЗОСК, по планам Минстроя, нужно до 01 октября. Остаётся вопрос: как считать эти критерии готовности?

Кроме спорных моментов, связанных с соответствием вышеуказанным критериям, у строительного сообщества не меньше вопросов и к представителям банковского сектора.

Не многие из утверждённого списка банков на данный момент вообще решились работать в этой сфере. А каждый из тех, кто уже стартовал, разрабатывает свои собственные «правила игры», под которые теперь приходится подстраиваться застройщикам.

Какие они? Обсудить изменения законодательства и получить ответы на все вопросы Вы сможете на нашей программе повышения квалификации.

Вопросы программы и регламент

09:30 — начало регистрации слушателей. 10:00 — начало занятий. 11:00–11:30 — кофе-паузы. 13:00–14:00 — обеды. 17:00 — завершение программы обучения.

Предмет регулирования Закона 214-ФЗ, договорные отношения, подпадающие под действие Закона №214-ФЗ, критерии выбора вида договорных отношений, сравнительная характеристика договоров

• Сфера применения законодательства об инвестиционной деятельности.
• Допустимые и недопустимые способы привлечения и использования денежных средств. дольщиков до получения разрешения на строительство.
• Ответственность за нарушение Закона 214-ФЗ.
• Требования к застройщикам: требования к уставному капиталу, требования о раскрытии. информации, сайт застройщика.
• Проектная декларация и её новый статус.
• Полномочия регулятора и порядок его взаимодействия с Росреестром, компенсационный. фонд долевого строительства.
• Договор участия в долевом строительстве: порядок заключения договора; стороны договора; существенные условия договора и примеры их изложения в договоре.
• Государственная регистрация договора по новому закону «О государственной регистрации недвижимости».
• Объект долевого строительства: как определить по новым правилам, какие объекты не подходят под определение.
• Цена договора: как выгоднее её определить, на что можно направлять средства дольщиков, счета эскроу.
• Типичные ошибки при подготовке договоров, противоправные условия договоров, рекомендации по дополнительным положениям, включаемым в договор с целью минимизации рисков.
• Ввод объекта в эксплуатацию и порядок передачи объекта долевого строительства дольщикам, форма акта передачи, инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства.

Новые требования к застройщикам согласно изменениям в 214-ФЗ

Изменения в 214-ФЗ по 151-ФЗ и 153-ФЗ от 27.06.2019 года.

• Статус апартаментов: установление запрета на использование любых опосредованных схем привлечения средств граждан в строительство апартаментов и распространение на застройщиков апартаментов требований, аналогичных требованиям к застройщикам многоквартирных домов.
• Ужесточение правил размещения информации в ЕИСЖС, на своём официальном сайте и требования к проектной декларации.
• Изменения видов обеспечения обязательств застройщика по ДДУ.
• Замена договоров страхования ответственности застройщика или поручительства за них на взносы. в Компенсационный фонд долевого строительства.
• Введение других новых запретов для застройщиков.

Другие важные изменения в требованиях к застройщикам, вступившие в силу в 2018–2019 гг.

• Требования к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан.
• Ужесточение требований к деятельности Застройщика, а также к его органам управления и участникам.
• Ограничения по размеру авансовых платежей для выполнения работ подрядными организациями.
• Нецелевое использование средств дольщиков: дополнительные ограничения на использование таких финансовых средств.
• Последствия нарушения сроков ввода объекта в эксплуатацию.

Бартер до и после 01 июля 2019 г.: расчёты с подрядчиками, которые за выполненные работы получают квартиры в зачёт, а также бартер при приобретении земельного участка.

ДДУ, договора переуступки, договора с рассрочкой платежа — в свете реформы.

Альтернативные источники финансирования жилищного строительства — какие ещё есть, кроме проектного финансирования?

Прогнозы развития отрасли после 01 июля: новые риски и альтернативные возможности.

Критерии достройки по старым правилам: как считать?

Условия достройки объектов по старым правилам:

• Как считать показатели?
• Условие достройки 15%: когда возможно? Спорные моменты по объектам социальной инфраструктуры.
• Что будет, если компания не пройдёт по критериям Постановления N 480 и банков? Есть ли шансы достроить объекты?

Подсчёт показателей для соответствия критериям:

• Какими нормативными документами руководствоваться при подсчёте?
• Несколько этапов строительства в рамках одного разрешения: как считать показатели?
• Как считать расходы: по фактически совершенным платежам, в т. ч. авансам или по КС-2?
• Как распределять расходы, которые можно отнести сразу на несколько объектов?

Оформление документации, мнения и рекомендации юристов и аудиторов:

• Как оформление документации и использование других законных инструментов влияют на размер фактически понесённых затрат и степени готовности конструктивных элементов проекта?
• Налоговые последствия искусственных способов завышения размера понесённых затрат. Какие ещё существуют риски?

Счета эскроу и банки

Как пройти через требования банков при открытии эскроу-счетов?

• Положение №590-П о формировании резервов по кредитам: какие критерии определения кредитоспособности заёмщика-застройщика для банков решающие?
• Проекты с низкой маржинальностью: какие требования у банков сейчас и будут ли они меняться?
• Минимальный объем собственных средств — будут ли отличаться требования в зависимости от региона?
• Залоговая стоимость земельного участка (в т.ч. при нескольких этапах строительства) и квартир в строящемся доме — условия и критерии оценки банками.
• А если несколько объектов строительства на одном земельном участке, с разными РнС?

Какие будут условия работы с банками после открытия проектного финансирования?

• Процентная ставка — от чего в первую очередь будет зависеть при предоставлении проектного финансирования и может ли она измениться?
• Целевое использование денежных средств по договорам ДДУ: контроль и ограничения со стороны банков.
• Существенное отклонение от плана продаж — действия банка. Остановит ли банк финансирование в таком случае? Будет ли вмешиваться в ценообразование и маркетинговую стратегию заёмщика? Каковы тогда риски расторжения договора?

Откуда взять собственные средства застройщику, если по закону он не имеет права вести другую коммерческую деятельность, кроме строительства жилья?

Круглый стол. Сессия вопрос-ответ.

Проектное финансирование. Как новый механизм влияет на рынок недвижимости

В начале второго полугодия 2018 года на российском рынке недвижимости произошли кардинальные изменения.

Был принят Федеральный закон от 1 июля 2018 года № 175-ФЗ, который внес ряд поправок в законопроект от 2004 года о порядке участия граждан в долевом строительстве.

В частности, полностью пересмотрена система субсидирования строящихся объектов — на смену долевому участию пришел механизм проектного финансирования.

Краткий обзор рынка недвижимости

Из общих тенденций российского рынка недвижимости последних лет можно выделить следующие пункты:

• рост качества и количества предлагаемого жилья;
• ускоренные темпы строительства многоквартирных домов (МКД);
• минимизация рисков, связанных с приобретением объектов недвижимости;
• появление новых инвестиционных решений и компаний, занимающихся инвестициями на рынке недвижимости, как пример — компанияDeposit2.

Текущая ситуация в сфере жилищного строительства

В начале текущего года в стадии строительства находилось порядка 127.5 млн кв. м многоквартирного жилья — более 14.5 тыс домов и около 2.6 млн квартир. Это на 20% больше, если сравнивать с цифрами на 1 января 2018 года.

Помимо объемов, в последние годы возросла конкуренция среди застройщиков. Так, более 100 тыс кв.

м строящегося жилья имеют сразу 255 строительных организаций, а треть всего объема жилищного строительства приходится на 50 крупных компаний.

Если говорить о прошлых цифрах, то в 2018 году построено и сдано в эксплуатацию 75.7 млн кв. м жилплощади. Это меньше на 4.5%, чем в 2017. Однако если сравнивать эти данные с показателями 2010 года (58.4 млн кв.

м), виден существенный рост — более 30%.

Это увеличивает интерес к сфере жилищного строительства и позволяет прибыльно инвестировать в недвижимость таким компаниям, как Deposit2 честные отзывы о которой свидетельствуют о высоком качестве ее инвестиционных решений.

Что касается МКД, в 2018 году наблюдалось падение объемов. Всего было введено 43.2 млн кв. м (842.6 тыс квартир), это на 6.5% меньше, чем в 2017 году.

Причина — санкции и нестабильная макроэкономическая ситуация в стране.

Влияние строительной отрасли на развитие экономики

Жилищное строительство — один из ключевых механизмов в системе развития всей экономической модели. Отрасль косвенно влияет на положительную динамику смежных производственных секторов, увеличивая объемы выпуска и реализации следующей продукции:

• строительных и отделочных материалов;
• продуктов народного потребления;
• бытовой техники, мебели и прочих товаров для домашнего пользования.

Данные Росстата за 2018 год говорят о существенном влиянии строительного сегмента не только на смежные производственные сферы, но и на ключевые макроэкономические показатели.

Так, в прошлом году вклад отрасли во внутренний валовой продукт (ВВП), в процентном выражении, составил порядка 6.0%, а количество занятых в строительной сфере оценивается в 6.3 млн человек (8.

8% от количества трудоспособных граждан).

По оценкам ДОМ.РФ и ЦМАКП (Центр макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования), каждый инвестированный в отрасль жилищного строительства рубль увеличивает совокупное производство сопутствующих товаров и услуг на 2 руб и обеспечивает приток в бюджет государства 0.26 руб в виде налогов.

Как работает проектное финансирование

Указанный в начале, Федеральный закон № 175-ФЗ меняет правовое и нормативное регулирование сферы жилищного строительства, определяя проектное финансирование, как единственный источник привлечения средств в долевое строительство.

Одна из особенностей такой модели — использование специальных счетов (эскроу-счетов). Они обеспечивают максимальную безопасность проведения сделок между покупателем и продавцом. У застройщика теперь нет прямого доступа к капиталу дольщиков. Поступление средств на счет строительной компании осуществляется только после окончательной сдачи объекта в эксплуатацию.

До принятия нового закона, средства, поступившие от дольщиков, направлялись на реализацию строительного проекта. Система была малопрозрачной и не контролировалась на должном уровне. Она предусматривала нахождение долевого капитала в полном управлении застройщика, что позволяло недобросовестным компаниям использовать деньги вкладчиков в собственных интересах.

Сейчас материальное обеспечение реализации проекта полностью ложиться на плечи застройщика.

Приобретая недвижимость в строящемся объекте, покупатель перечисляет деньги не на счет строительной организации, а на банковский депозит. В случае если застройщик не выполнит свои обязательства, средства возвращаются.

К тому же, каждый такой депозит страхуется государственным Агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 млн рублей.

У застройщиков остается право использовать привлеченные средства для осуществления ряда платежей, например, в целях приобретения земельных участков для строительства. Однако теперь все транзакции контролируются уполномоченным банком, который обеспечивает защиту, законность и безопасность финансовых потоков.

В этой связи растет интерес к инвестициям в недвижимость. Стремительно развиваются такие проекты, как инвестиционная компания Deposit2, отзывы клиентов которой описывают небывалый подъем интереса частного капитала к отрасли жилищного строительства.

Практика и перспективы применения проектного финансирования с использованием эскроу-счетов

Общая схема реализации строительного проекта с применением модели проектного финансирования с использованием эскроу-счетов выглядит следующим образом:

• застройщик обращается за субсидированием проекта в один из банков, имеющих право открытия эскроу-счетов;
• застройщик начинает строительство объекта за счет собственных средств, позднее — проект финансируется за счет банковского кредита;
• после получения разрешения на строительство, застройщик может приступать к продаже жилых объектов;
• банк, в свою очередь, предоставляет заемное финансирование вплоть до окончания строительства;
• процентная ставка для застройщика может быть снижена, как только сумма средств на эскроу-счетах превысит сумму кредита;
• По завершении строительства происходит разблокирование эскроу-счетов, банк списывает с них сумму кредита и проценты, остаток переходит к застройщику.

Финансирование с использованием эскроу-счетов

На конец 2018 года на рынке жилищного строительства с использованием эскроу-счетов сложилась следующая картина:

• 77 проектов и 183 строящихся объекта, площадью более 1.5 млн кв. м;
• 85 компаний-застройщиков;
• 39 регионов РФ;
• 7 уполномоченных банков.

Топ-3 региона по количеству объектов:

• Республика Башкортостан — 24 объекта;
• Московская область — 21 объект;
• Челябинская область — 19 объектов.

По общей площади лидируют:

• Московская область — почти 325 тыс кв. м;
• Краснодарский край — чуть более 222 тыс. кв. м;
• Москва — 192 тыс кв. м.

Структура ставки

Согласно модели проектного финансирования с использованием эскроу-счетов, застройщик обязан оплачивать следующие виды расходов:

• процент по займам, объем которых эквивалентен сумме привлеченных средств на эскроу-счетах — около 6% годовых;
• процент по займам из рыночных источников (в случае, когда средств на эскроу-счетах недостаточно для полного покрытия финансовых трат застройщика) — 10-13% годовых.

Стоимость предоставляемых заемных средств складывается из нескольких компонентов:

• рентабельность собственного капитала (банковская маржа) — от 1 до 1.5%;
• операционные расходы банка — около 2%;
• стоимость риска (вероятность дефолта * доля потерь / срок кредитования);
• отчисления в АСВ и ФОР (Фонд обязательного резервирования) — 1%;
• стоимость фондирования (средневзвешенная стоимость заемных средств для банка) — от 5 до 7%.

Последний пункт вносится в структуру ставки только для кредитов из рыночных источников, привлекаемых при недостаточности финансирования проекта за счет средств из эскроу-счетов.

Анализ потенциального эффекта от реализации схемы проектного финансирования на экономику проектов

Для проведения анализа подойдет условный проект с усредненными параметрами реализации:

• тип проекта — МКД комфорт-класса;
• срок реализации — 8 кварталов;
• доля продаваемых квартир на стадии строительства — 80%;
• собственные средства застройщика (от стоимости всего проекта) — 10%;
• инвестиционный бюджет (на 1 кв. м) — 40 000 рублей.

На основе вышеуказанных параметров и цен, взятых из открытых данных Росстата, можно смоделировать темпы продаж квартир в МКД на этапе его строительства. Анализ показывает, что основное количество сделок приходится на пятый и шестой кварталы, 13% и 14% соответственно.

Также можно рассчитать ставку процента заемного капитала в зависимости от объемов средств, поступивших на счета эскроу. При средневзвешенной годовой банковской ставке 6-8%, она составит — 10.33% (у крупных банков) и 12.83% (у банков второго эшелона). Это касается рыночных источников финансирования. При фондировании с учетом капитала на эскроу-счетах, ставка будет равна 6.33%.

Анализ также показывает, что применение механизма проектного финансирования увеличивает общий бюджет строительного проекта. Однако увеличение незначительное — немногим больше 4%. Это не мешает продажам и компаниям, занимающимся инвестициями в недвижимость, как например Deposit2. Честные отзывы о ней можно найти на форумах и сайтах, посвященных недвижимости и инвестициям.

Анализ финансовой устойчивости отрасли жилищного строительства

Исследование финансовой устойчивости отрасли в условиях перехода на схему проектного финансирования показывает значительное уменьшение количества проектов с высоким риском неисполнения обязательств со стороны застройщика.

Центральный, Северо-Западный и Уральский федеральные округа имеют более 70% финансово устойчивых проектов. Они характеризуются высокой вероятностью возврата кредитов. На Дальнем Востоке количество таких проектов достигает почти 90%, с оговоркой, что значительная их часть не прошла фильтрацию на корректность представленных данных.

В целом, только 28% проектов может быть причислено к числу высокорисковых. В первую очередь, это связано с несбалансированным уровнем цен реализации объектов и стоимости их строительства. Самые проблемные, в этом плане, регионы — Северный Кавказ, Сибирский, Южный и Приволжский федеральные округа.

Заключение

Сегодня рынок недвижимости меняется в лучшую сторону. Он становится открытым для частных инвесторов. Механизм проектного финансирования — одна из первых ступеней на этом пути. Так, компания Deposit2 реализовала инновационную модель, позволяющую инвестировать в жилые объекты (или частично в кв. м), построенные с использованием проектного финансирования.

Доход от таких инвестиций формируется за счет сдачи жилья в аренду и обеспечивает стабильно высокую прибыль, при почти нулевом риске.

Клиенты компании уже ощутили преимущества такого подхода к капиталовложениям.

Подобные инвестиционные решения обещают стать востребованными, так как отрасль жилищного строительства, в виде перехода на проектное финансирование, получила мощный стимул к развитию.

В россии вступили в силу новые правила долевого строительства

МОСКВА, 1 июл — РИА Недвижимость. В России вступили в силу новые правила строительства жилья с привлечением средств граждан.

Теперь все расчеты между застройщиком и дольщиком будут производиться через специальные эскроу-счета в уполномоченных банках (их более ста).

Что изменилось?

Официально долевое строительство существует с 2004 года, когда Владимир Путин подписал главный регулирующий эту сферу документ — 214 ФЗ.

И хотя в него неоднократно вносились изменения, главную проблему этой отрасли — рост числа обманутых дольщиков — он так и не решил.

Поэтому в 2017-м президент поручил разработать механизм, который должен «переложить риски с плеч граждан на плечи финансовых организаций, застройщиков и на государство».

Так, в России с 1 июля строить жилье можно только через механизм эскроу-счетов.

Схема подразумевает, что средства дольщиков должны зачисляться на специальный банковский счет, девелоперы не смогут получить эти деньги до передачи квартир покупателям, а строить будут на банковские кредиты.

Свободные от эскроу

Но для ряда проектов сделают исключения. В Постановлении правительства № 480 названы критерии объектов, для которых сделают послабления.

Так, застройщики смогут работать по старой схеме, с привлечением средств дольщиков, если объект готов не менее чем на 30% и в нем продано по ДДУ не менее десяти процентов площадей.

Готовность объекта может составлять и 15%, если строительство ведется:

—

в рамках развития застроенной территории;

—

в рамках комплексного освоения территории;

—

по договорам с органами власти о передаче объектов социальной или инженерной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность;

—

в рамках программы сноса ветхого и аварийного жилья.

Кроме того, планка готовности дома в шесть процентов будет у тех девелоперов, которые находятся в списке системообразующих организаций и у которых есть действующие разрешения на строительство не менее четырех миллионов квадратных метров жилья в не менее чем четырех регионах.

Сейчас этим критериям соответствуют только ГК ПИК и «Группа ЛСР».

В столице Москомстройинвест выдал 122 заключения о соответствии критериям, позволяющим достраивать объекты по старой схеме, — это более 8,2 миллиона квадратных метров для более чем 60 тысяч дольщиков.

В Подмосковье такие заключения получили 58 проектов (заявок было более 320).

В Минстрое не смогли предоставить общую цифру освобожденных от обязательного перехода проектов в России.

«В настоящее время аналитическая база еще формируется, первые оценки можно будет дать не ранее чем через две недели после вступления в силу закона о переходе на проектное финансирование.

В свою очередь, ранее глава ведомства Владимир Якушев заявил, что проекты строительства более пяти миллионов квадратных метров жилья могут не получить проектное финансирование, поскольку не соответствуют необходимым критериям. Они, по его словам, попадут в группу риска.

Жизнь после 1 июля

Перед вступлением в силу новых правил представители банковского сообщества отмечали, что застройщики не торопятся перейти на новую схему работы и медленно подают заявки на открытие счетов эскроу. Застройщики жаловались на медленный темп рассмотрения их заявок.

По данным компании «Дом.РФ», сейчас в России строится 123,5 миллиона квадратных метров жилья (около 14,5 тысячи домов). Из них 4,6 миллиона (428 домов) — с эскроу-счетами и проектным финансированием.

Новой схемой пользуется 221 застройщик, в основном в Москве, Ставропольском, Пермском, Краснодарском краях, Башкирии, Самарской, Московской, Ростовской областях, Санкт-Петербурге и Татарстане.

По данным ЦБ, в семи банках открыли уже около 3,6 тысячи эскроу-счетов, а в кредитные организации поступило более 1,7 тысячи соответствующих заявок застройщиков.

По словам директора управления торгового финансирования Сбербанка Евгения Кравченко, на конец июня кредитная организация открыла более трех тысяч счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве по 174 жилым комплексам на общую сумму более семи миллиардов рублей.

Заключены соглашения о взаимодействии по счетам эскроу со 197 застройщиками, уточнил он.

«Общее количество квартир в этих домах более 66 тысяч, то есть если на этапе строительства будет продано примерно 60% этого объема, это, значит, около 40 тысяч ДДУ будет заключено с использованием счетов эскроу», — сказал банкир.

ВТБ одобрил застройщикам 35 проектов с использованием эскроу-счетов на общую сумму 115 миллиардов рублей. Остатки на эскроу-счетах в банке сейчас превышают 4,5 миллиарда рублей.

Негативный эффект

Ранее глава Минстроя допустил, что изменения в законе могут оказать негативный эффект на ввод жилья, поскольку застройщики будут адаптироваться к новым условиям. Однако в компаниях считают, что переход на новую систему может увеличить себестоимость проектов и тем самым повысить цены для россиян. Впрочем, по мнению экспертов, этот рост будет незначительным.

Как бы там ни было, власти обещают держать ситуацию под контролем. Вице-премьер по вопросам строительства Виталий Мутко отмечал, что за процессом перехода на новые правила будут следить «в ручном режиме» и при необходимости законодательно корректировать.

В свою очередь, депутат Николай Николаев заявил РИА Недвижимость, что вернуться к поправкам в закон могут уже осенью.

«Готовы учитывать все вопросы и при необходимости оперативно вносить изменения в законодательство, которые будут направлены на достижение цели реформы, — это прежде всего защита прав граждан», — сказал он.