Запрет на сдачу жилья в аренду

Медведев подписал документ о запрете посуточной аренды квартир. Как быть собственникам?

https://www.znak.com/2019-11-14/medvedev_podpisal_dokument_o_zaprete_posutochnoy_arendy_kvartir_kak_byt_sobstvennikam

2019.11.14

Яромир Романов / Znak.com

В России больше нельзя оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов. Это касается не только хостелов, но и посуточной аренды жилья, в которой многие россияне давно нашли удобную и недорогую альтернативу обычному гостиничному размещению.

В том числе изменения могут коснуться тех, кто сдает жилье на AirBnb. Постановление, которое вносит изменения в Правила пользования жилыми помещениями, подписал премьер Дмитрий Медведев.

Разбираем с экспертами, чем это может обернуться для тех квартировладельцев, которые уже работают или только хотели бы выйти на рынок посуточной аренды.

О каком постановлении идет речь?

Документ, опубликованный на портале правовой информации, вносит поправки в пункт 4 Правил пользования жилыми помещениями. Теперь этот пункт гласит, что в жилых помещениях «не допускается» размещение гостиниц.

Отдельно прописано, что «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Аналогичные по содержанию поправки были приняты в Жилищный кодекс РФ (часть 3 статьи 17) в апреле 2019 года.

Получается, своим постановлением Медведев привел подзаконный акт, каковым являются Правила, в соответствие с апрельскими поправками. 

Почему это не только про хостелы?

Об изменениях 17-й статьи Жилищного кодекса активно говорили с прошлого года, и проект этих поправок действительно получил название «закона о хостелах». (Также его называли «законом Хованской», хотя председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская была лишь во главе группы депутатов, которая внесла этот законопроект).

Считается, что закон был направлен на борьбу с хостелами в жилых домах, и отчасти это в самом деле так. Запрет на предоставление гостиничных услуг в жилых помещениях автоматически сделал незаконными хостелы, размещенные в многоквартирных домах.

На рынке смогли остаться только те, кто смог перевести свои помещения в нежилой статус, для чего требуется, в частности, отдельный вход. 

При этом вступление закона в силу специально отложили до 1 октября — как пояснялось, чтобы дать возможность бизнесу не пропустить очередной туристический сезон.Но из текста поправок в Жилищный кодекс, а теперь и в Правила пользования жилыми помещениями вытекает, что вне закона оказалась и посуточная аренда квартир, отмечает Владимир Савченков, генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг». Он настроен пессимистично.

Последние два года, особенно в год проведения в России игр ЧМ-2018, рынок активно рос.

А теперь в результате этого решения с рынка услуг гостевого размещения в целом уйдут около 30% участников — как раз владельцы посуточно сдаваемых квартир, прогнозирует Савченков.

Яромир Романов /  Znak.com

Но в законе ничего не сказано о посуточной аренде! 

Верно. Вообще, было ожидание, что в нормативной базе появится всем понятное уточнение, разрешена ли после изменения 17-й статьи почасовая и посуточная аренда квартир. Но уточнений не последовало, сожалеет Николай Хмелевский — партнер, руководитель практики недвижимости и строительства адвокатского бюро LOYS. 

Между тем разъяснения были бы отнюдь не лишними, потому что первоначальная редакция «закона Хованской» содержала запрет использования жилых помещений в многоквартирном жилом доме для оказания не только гостиничных услуг, но и «иных услуг размещения». Такая размытая формулировка сразу дала основания предположить, что запрет распространится и на сдачу жилого помещения в наем, по крайней мере, на краткосрочный. 

По этому поводу даже пошумела Общественная палата РФ, которая в 2015 году указала разработчикам законопроекта как раз на неясность его формулировок. В финальной редакции закона, а позже и в постановлении правительства остался лишь запрет на «предоставление гостиничных услуг», а про часть «иные услуги размещения» была изъята. Но большей ясности в итоге не стало.

Посуточная аренда жилой квартиры — это гостиничные услуги?

Хороший вопрос, на который, возможно, однажды кому-то все-таки придется дать четкий и понятный ответ. Пока же юристы напоминают о 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» (от 24.11.

1996). В этом законе сказано, что «гостиничные услуги» — это комплекс услуг по предоставлению физическим лицам средства размещения и иных услуг, предусмотренных Правилами предоставления гостиничных услуг в РФ.

Упомянутое в этой формулировке «средство размещения» — это имущественный комплекс (включающий в себя здание или часть здания, помещения, оборудование и иное имущество), используемый для временного размещения и обеспечения временного проживания физических лиц. 

В законе № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» (от 25.06.1993) говорится, что временно проживать гражданин может в том числе в жилом помещении, которое не является его местом жительства.  

А «местом жительства» тот же закон признает жилой дом, квартиру, комнату и другое жилое помещение, где гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, а также по договору найма или поднайма. 

При этом важно, чтобы по этому адресу гражданин был зарегистрирован как по месту жительства.

Таким образом, следует из этого набора определений, если человек вселился в квартиру как арендатор и при этом не получил регистрацию в ней по месту жительства, его статус вполне можно определить как пользование «средством размещения», а значит, «гостиничными услугами». То есть да, новый запрет, по идее, может распространяться на почасовую и посуточную аренду квартир.

Николай Хмелевский из LOYS обращает внимание на еще одну важную деталь. Минувшим летом постановлением правительства (№ 927 от 18.07.2019) были внесены изменения и в Правила предоставления гостиничных услуг в РФ.

Если ранее там было сказано, что они не распространяются на «сдачу внаем для временного проживания меблированных комнат», то теперь эта формулировка исключена.

Получается, тем самым сфера действия Правил распространена и на квартиры, сдаваемые на короткий срок. 

Яромир Романов / Znak.com

А если не на короткий срок?

Если вы сдали квартиру в аренду на несколько месяцев, а то и лет, и при этом дали арендатору временную прописку, волноваться вряд ли стоит.

Разве что об отношениях с налоговой службой, которая, конечно, хочет получать налог с вашей ренты.

Никто не отменял статью 671 Гражданского кодекса РФ и пункт 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ, которые позволяют сдавать жилое помещение в аренду (юридическим лицам) или наем (физическому лицу).

На эти же положения закона никак не ограничивают сроки аренды и найма, в том числе в меньшую сторону, отмечает Николай Хмелевский. Таким образом, настаивает он, и в случае с более коротким сроком аренды пока не все так однозначно. 

Так все-таки, как быть собственникам?

Многое покажет правоприменительная и судебная практика, предсказать которую сложно. Однозначно вне зоны риска пока лишь почасовая или посуточная аренда жилых комнат в индивидуальном жилье или частных домов целиком, а также апартаментов (они не относятся к жилым помещениям).  

Но кроме того, вряд ли возникнут проблемы у тех, кто занимается сдачей в посуточную аренду не сам, а через специализированные компании, которых уже достаточно на рынке размещения, особенно в крупных городах. Правда, многие из них сейчас работают как агрегаторы, формально оказывая лишь информационные услуги, как это делают агрегаторы на рынке услуг такси. 

Но если вы не имеете дел непосредственно со съемщиками, зато у вас договор с компанией-посредником, которая арендует у вас жилье на длительный срок, вы рискуете разве что потерять этого долгосрочного арендатора, решившего теперь уйти с проблемного рынка.

Однако, скорее всего, и этого не произойдет. И юристы, и представители самих фирм-операторов краткосрочной аренды предполагают, что распространение может получить практика заключения долгосрочных договоров найма, которые просто будут досрочно расторгаться в день отъезда постояльцев. Мало ли какие жизненные обстоятельства могли изменить планы нанимателя и заставить его покинуть город…

Есть еще статья 6.4 КоАП («Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений»), но и там максимальный штраф для физлиц составляет только 2000 рублей. Вряд ли эти санкции пока способны кого-то сильно напугать. Однако на подходе проект нового КоАП, разработчики которого обещают резко повысить штрафы за административные правонарушения.

Дополнение от 14.11.2019, 16:00 (мск):  Первый зампред комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов заявил, что краткосрочная, в том числе посуточная, аренда квартир в России не запрещена, более того — этот запрет невозможен.

По его словам, запрет на оказание гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирных домов не означает, что квартиры не могут сдаваться, в том числе на короткие сроки. «Краткосрочную аренду имущества никто не может ограничить в принципе.

Это свобода распоряжения имуществом», — сказал парламентарий.

С разъяснениями также выступили Минстрой РФ, а также ряд отраслевых экспертов, которые указали, что посуточная аренда — это не гостиничная услуга, поэтому постановление, подписанное премьером, «никак не регулирует посуточную аренду жилых квартир».

Хочешь, чтобы в стране были независимые СМИ? Поддержи Znak.com

Посуточная аренда: запретили или нет?

19.11.2019 | 08:00 3444

Как выяснилось, не запретили. Хотя правила игры для тех, кто сдает жилье на короткие сроки, скорее всего, будут ужесточаться. Но только в отношении тех, кто эксплуатирует жилье в режиме «проходной двор».

«Третий день подряд мой телефон накаляется от звонков взволнованных клиентов: у кого-то в собственности шесть квартир, у кого-то даже пятнадцать студий, и всё в аренде, как долгосрочной, так и краткосрочной. И тема одна – запрет аренды в жилых домах», – удивляется генеральный директор «Центра юридического сопровождения» Юрий Кочергин.

«Мы тоже решили разобраться, почему собственники жилья, сдающие его на короткие сроки, так испугались», – рассказывает руководитель проекта БН.ру Александр Усачев.

Откуда ноги растут

Оказывается, 11 ноября на Официальном портале правовой информации появилось постановление «О внесении изменения в правила пользования жилыми помещениями», подписанное председателем правительства Дмитрием Медведевым. В нем черным по белому написано, что теперь «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг».

Интернет-сообщество тут же всполошилось. Новостные ленты запестрели заголовками «В России запретили посуточную аренду жилья», «Посуточная аренда вне закона»…

Однако опубликованное постановление на самом-то деле не сулит ничего революционного. И собственники сдаваемых в аренду квартир могут выдохнуть и спать спокойно (если, конечно, исправно платят налоги).

Документ не приравнял сдачу жилья внаем к гостиничным услугам, а лишь привел правила пользования жилыми помещениями в соответствие с Жилищным кодексом РФ, изменения в который были внесены еще в апреле 2019 года, а вступили в силу относительно недавно – 1 октября 2019 года. В этих поправках речь идет о запрете хостелов и гостиниц в многоквартирных жилых домах.

Правда, тех, кто сдает квартиры в краткосрочную и посуточную аренду, а также их соседей любые законодательные подвижки на сей счет нервируют. Но в данном случае «рантье» могут не беспокоиться – по крайней мере пока.

«Постановление, подписанное Дмитрием Медведевым в начале ноября, не отменяет и не заменяет аренду, закрепленную Гражданским кодексом РФ: для найма жилого помещения достаточно наличия договора и уплаты налогов, – комментирует Юрий Кочергин. – Упомянутое постановление дублирует действующий Жилищный кодекс РФ в части п. 3 ст. 17 с упоминанием недопущения гостиниц в жилых домах».

Это долгая история, но она еще не закончилась

Напомним, что закон, запрещающий гостиницы в жилых домах, был инициирован депутатами, продвигавшими «государственное» арендное жилье. Первый раз он был внесен в Госдуму в 2015 году, прошел первое чтение, но был заморожен до чемпионата мира по футболу 2018 года – потому что «официальных» средств размещения не хватало.

Нынешней весной депутаты вернулись к обсуждению закона. Он прошел третье чтение, причем ряд депутатов настаивали на включении в него формулировок, запрещающих в том числе и краткосрочную аренду жилья.

Вплоть до третьего чтения в законопроекте фигурировал запрет на размещение «гостиниц и иных средств размещения». Но к моменту подписания президентом запрет на гостиницы остался, а «иные средства» (к которым, собственно, пытались отнести краткосрочный коммерческий наем жилья) – выпали.

Во-вторых, для жителей курортных и интересных для туризма территорий прием «гостей» – едва ли не единственный источник существования, причем не только для трудоспособных граждан, но также для пенсионеров и предпенсионеров.

А вводить карательные меры и запреты в сфере аренды жилья – значит поставить крест на развитии туризма и порождать новый виток социальной напряженности. Для этого непопулярной пенсионной реформы за глаза и за уши достаточно.

Поэтому на посуточную аренду законодатели просто закрыли глаза.

Тонкая грань

Кстати, нигде в законодательстве не прописано, что же такое посуточная аренда (а точнее, коммерческий наем жилых помещений). Есть только долгосрочная аренда (на сроки от года), требующая регистрации договора найма в Росреестре, и краткосрочная (регистрация не требуется). Причем минимальный срок найма также не обозначен: хоть на сутки, хоть на неделю.   

Что же касается краткосрочного найма и гостиничных услуг, то и здесь грань не то чтобы тонкая. «Услуги гостиниц регламентируются соответствующими гостами и кодами ОКВЭД. То есть если ваша квартира не разбита на номера, в ней нет стойки ресепшен и бара с кассовым аппаратом, а вы сдаете ее целиком и приличным людям – беспокоиться не о чем», – говорит Александр Усачев.

«Гостиница – помещение, часто нежилое, для размещения граждан с номерным фондом, – поясняет Юрий Кочергин.

– Как правило, косвенным признаком гостиниц также может являться перечень дополнительных услуг, к которым можно отнести услуги питания, химчистки, горничной, оздоровительные, туристические и иные услуги, закрепленные в прейскуранте гостиницы.

То есть гостиница – не только сдача помещения в аренду, но и оказание дополнительных услуг. При сдаче жилого помещения от физического лица в аренду в абсолютном большинстве случае передается во временное пользование исключительно жилое помещение, без оказания дополнительных услуг».

Коммерческий наем жилого помещения предусматривает предоставление этого помещения в пользование нанимателю. А чем последний будет в нем заниматься – его личное дело.

Главное, чтобы пользователь не нарушал закон и порядок, соблюдал региональный закон о тишине (не шуметь после 22 часов) и упомянутые выше правила (не заниматься миссионерской и производственной деятельностью и не оказывать гостиничные услуги).  

Но налоги лучше платить

Но если вы используете жилье для «осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности» (а закон это хоть и не поощряет, но не запрещает) – будьте любезны, выйдите из тени и платите налоги. 

Напомним: доходы, полученные от аренды жилья, облагаются 13-процентным НДФЛ, который надо заплатить до апреля следующего года.

Но если вы на системной основе оказываете услуги (в том числе наем помещений), а ваша ежемесячная выручка превышает 50 тыс. руб. в месяц, выгоднее зарегистрироваться как ИП.  

К слову, для тех, кто сдает жилье в аренду и оказывает услуги, он очень удобен. При оказании арендных и сопутствующих услуг физическим лицам он позволяет выставлять счета и чеки об оплате, внося в качестве налога всего 4% от полученного дохода: налог начисляется к оплате в автоматическом режиме – при выставлении чека через мобильное приложение «Мой налог».

Промежуточный итог

Законодатели постоянно пытаются вывести рынок аренды из тени и заставить «рантье» платить налоги. Но, прямо скажем, при сегодняшнем режиме налогообложения любые проверки в отношении тех, кто сдает жилье на сроки до года, малоэффективны. 

В первую очередь из-за сговора арендодателей и арендаторов: у них почти всегда есть возможность не показывать договор проверяющим и объяснить, что условный Василий «пустил пожить» своего друга Ахмеда на безвозмездной основе.

К тому же, чтобы доказать факт сдачи в аренду, необходимо доказывать, что Василий действительно получал от Ахмеда эти деньги. То есть заставить «уклониста» заплатить НДФЛ могут только обделенные сособственники или съемщик, решивший по истечении срока аренды подложить свинью наймодателю.

В этом отношении «рантье», сдающие жилые помещения на короткие сроки и регулярно «светящие» свои предложения в агрегаторах объявлений, гораздо более уязвимы перед налоговиками.

Здесь вывести на чистую воду незаконный бизнес может любой рассерженный постоялец, который сочтет, что его обманули: оказали гостиничную услугу, но некачественную и незаконную. 

«Жизнь рантье, сдающих жилье в посуточную аренду, конечно же, простой не будет: слишком много неудобств создают соседям, которым с утра на работу, квартиры, эксплуатируемые в режиме „проходной двор“.

Поэтому правила будут ужесточаться: законодатели, скорее всего, будут предпринимать попытки приравнять посуточную аренду к гостиничным услугам, а налоговики – инициировать проверки и контрольные закупки», – говорит Александр Усачев.

Филипп Урбан    вектор создан studiogstock — ru.freepik.com   

Закон Хованской вступает в силу. Как работать после 1 октября?

С 1 октября 2019 года в жилых помещениях будет нельзя оказывать гостиничные услуги. Вступает в силу Федеральный закон от 15.04.2019 N 59-ФЗ «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации». Также он известен как закон Хованской.

Нужно ли вам что-то менять, как теперь вести бизнес, работать с гостями и продвигать свои услуги? Суточно.ру разобрался во всех главных вопросах.

В чем суть закона

Жилое помещение нельзя использовать для размещения хостелов, гостиниц и оказания гостиничных услуг. Т.е. даже если вы сдаете квартиру, но оказываете гостиничные услуги, вы попадаете под новый закон. Если таких услуг у вас нет, то вам ничего не грозит.

Какие законы делают вашу работу легальной

Закон Хованской вовсе не запрещает посуточную аренду жилья. Вы можете законно работать на основании этих документов:

1. Федеральный закон «Об основах туристской деятельности в РФ». Он разграничивает понятия «гостиница» и «средство размещения» (Статья 1. «Основные понятия»).

2. Правила предоставления гостиничных услуг в РФ (Общие положения, пункт 2) и Положение о классификации гостиниц (пункт 6). В этих документах прописано, что они не распространяются на средства размещения, в которых не оказываются гостиничные услуги.

Что дают вам эти законы и постановления: если у вас не гостиница и вы не оказываете гостиничные услуги, закон Хованской к вам не применяется.

Однако нужно внимательно следить, чтобы ваша работа соответствовала новому закону, поэтому читайте следующий пункт, он очень важен.

Как не попасть под закон Хованской

1. Грамотно позиционируйте свой бизнес. Если вы где-либо пишете, что у вас отель, гостиница, апарт-отель и т.д. — вы попадаете под закон.

Поэтому вам нужно полностью исключить все упоминания о гостинице и гостиничных услугах.

Под это требование попадает всё: договоры с гостями, вывески на здании, таблички внутри здания и помещения, ваша рекламная и сувенирная продукция, название и адрес вашего личного сайта (если он у вас есть).

Также не называйте ваши комнаты номерами. Вам нужно позиционировать свои объекты как жилые помещения, которые вы сдаете в краткосрочный найм.

2. Выбирайте правильный ОКВЭД (Общероссийский классификатор видов экономической деятельности). Не нужно выбирать ОКВЭД 55.10 «Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания». Вместо него можно взять другие:

– 68.20. Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом;

– 55.20. Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания;

– 55.90. Деятельность по предоставлению прочих мест для временного проживания.

3. Не оказывайте гостиничные услуги. Этот вопрос нужно рассмотреть детально. Само по себе предоставление объекта с кухней, ванной и другими помещениями не является гостиничной услугой. К гостиничным услугам относятся вызов такси, готовый завтрак, стойка регистрации, мини-бар и другие услуги, которые наверняка знакомы вам по проживанию в отелях.

Что касается уборки, стирки и глажки белья, то эти услуги считаются гостиничными, если вы оказываете их во время проживания гостя. Если гость выселился и вы стираете белье и убираетесь в помещении, никакого нарушения нет.

Пока судебная практика такова: нарушителем считается тот, кто не выполняет любые два из трех вышеназванных критериев. Например, если вы просто позиционируете себя как мини-отель, негативных последствий для бизнеса не будет. Однако в таком случае позиционирование тоже желательно изменить.

Как работать с гостями после 1 октября 2019

1. Измените наименование самого договора и сторон. Используйте только термины «наниматель» и «наймодатель» — это соответствует ГК РФ. «Гость», «отель», «администратор» — эти и подобные им слова нужно убрать.

2. Не оказывайте дополнительные услуги самостоятельно (например, уборка во время проживания гостя). Все подобные услуги должны оказывать компании, не аффилированные с вашим бизнесом.

3. Пропишите в договоре с гостем, что вы не являетесь гостиницей и не оказываете гостиничные услуги. Лучше заявить об этом сразу и напрямую.

4. Есть вариант заключать договоры с гостем на месяц, но с возможностью посуточной оплаты. Однако это может быть трактовано как притворная сделка — впрочем, такой риск возникнет, только если гость будет очень сильно недоволен и пойдет в суд. Пока такой судебной практики нет.

Что учитывать при продвижении своих объявлений

1. Не упоминайте гостиницы и отели (и производные слова) в названиях ваших объектов. Выбирайте типы размещения, не связанные с гостиницами: квартиры, комнаты, апартаменты, студии.

2. Указывайте, что вы сдаете жилье в краткосрочный найм. Это юридически грамотный термин.

4. Проверьте, что ни на одном ресурсе не осталось информации, которая могла бы относить ваш бизнес к гостиничному. Зайдите на те сервисы, которыми вы перестали пользоваться и удалите ненужную информацию. Прокуратура может зайти на любой сайт, сделать скриншот и нотариально его заверить. Это может быть использовано как доказательство в суде.

Что делать, если вы сдаете жилье в субаренду

Если объект принадлежит не вам, а другому собственнику, помните об этих пунктах:

1. Ответственность по закону Хованской несет как собственник, так и наниматель. Обычно прокуратура подает иски к двум ответчикам.

2. Вы освобождаетесь от ответственности, если работаете с собственником по агентскому договору. В этом случае вам нужно заранее договориться с собственником, что тот будет отвечать перед законом самостоятельно. И когда вы заключаете договоры с гостями, то действуете от имени собственника, как посредник между ним и гостем.

3. Инициируйте изменение договора с собственником. Пропишите запрет на оказание гостиничных услуг. В этом случае у вас будет дополнительный аргумент в свою пользу — о том, что вы не собирались вести гостиничную деятельность.

4. Предусмотрите риск расторжения договора в связи с применением закона Хованской.

Ответственность за неисполнение закона Хованской

1. Административная. Статья 7.21 КоАП РФ «Нарушение правил пользования жилыми помещениями». Штраф до 1500 рублей. Норма распространяется только на собственников-физлиц. Но в большинстве случаев наступает второй вид ответственности — гражданская.

2. Гражданская. Государство подает иск в суд о запрете на осуществление деятельности, т.е. требует запретить гостиничные услуги и сдачу жилья для временного размещения. К ответственности привлекают и собственников, и тех, кто сдавал жилье в субаренду.

Судебная практика: в 98% случаев с иском в суд выходит прокуратура, но не самостоятельно, а по обращениям граждан (недовольных соседей, ТСЖ, управляющих компаний). Шансов выиграть в суде очень мало — 95% исков удовлетворяются. Однако во всех подобных делах было четко видно, что оказывались гостиничные услуги.

Если не исполнять предписание, квартиру могут изъять и продать с торгов. Впрочем, пока таких прецедентов не было: обычно после судебных решений собственники просто прекращают сдавать квартиру.

Кто будет следить за исполнением закона Хованской

1. Прокуратура. В большинстве случаев подобными делами занимается именно она.

2. Полиция. По закону имеет право, однако на практике ее интересует только временная регистрация иностранных граждан (миграционный учет).

3. Жилищная инспекция. Инициирует много проверок при проведении незаконных перепланировок. Если в рамках проверки обнаружат гостиничные услуги, могут выйти с иском в суд.

4. Ваши соседи. С ними лучше сохранить хорошие отношения.

Кто может проводить проверку и входить к вам в помещение

В первую очередь это полиция. Полицейские могут прийти вместе с прокурором или жилищным инспектором (последние двое не могут делать этого самостоятельно, но в присутствии полицейских, сотрудников Роспотребнадзора или МЧС у них появляется такое право).

Подготовлено по материалам вебинара Николая Голощапова.

В россии почти запретили сдавать квартиры

По итогам ания в первом чтении за законопроект проали 416 из 450 депутатов Госдумы. В течение 30 дней в документ могут быть внесены поправки, после чего проект закона будет представлен во второе чтение.

Законопроектом предлагается внести изменения в часть третью статьи 17 Жилищного кодекса РФ. В частности, фразу «Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств» предлагается дополнить словами «, а также гостиниц и иных средств размещения, оказание гостиничных услуг и иных услуг размещения».

Кому помешали хостелы

В пояснительной записке к законопроекту сказано, что деятельность по оказанию гостиничных услуг может осуществляться лишь после перевода жилого помещения в нежилое. Мол, переоборудуйте помещение под гостиницу — с системой звукоизоляции, обеспечения противопожарной безопасности, охраной, сейфами, средствами для уборки и санитарной очистки — и сдавайте.

Но большинство квартиросдатчиков этого сделать все равно не смогут. 

Переводить квартиры в нежилые можно только те, которые находятся на первом этаже или выше первого этажа, если помещения под ней также не являются жилыми.

Необходимость запрета на использования жилья под гостиницы поясняется тем, что «в настоящее время участились случаи использования жилых помещений в качестве средств временного размещения, так называемых «хостелов», мини-гостиниц, что, безусловно, ведет к нарушению жилищных прав других жителей домов, проживающих в смежных с «хостелами» жилых помещениях. Не меньший ущерб так называемые хостелы представляют домам, которые в установленном законом порядке были признаны объектами культурного наследия».

В пояснительной записке подчеркивается, что действующий с 1 января 2015 года ГОСТ Р 56184-2014 «Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам», нарушает пункт 3 статьи 288 Гражданского кодекса, так как позволяет организовывать хостел в жилом помещении.

Предложенный проект закона, пояснил его автор Сергей Катасонов, закроет этот пробел и запретит использовать жилые помещения как гостиницу и другие средства временного размещения.

Депутат Государственной Думы, член фракции «Справедливая Россия» Анатолий Аксаков сообщил ForPost, что проал поддержал законопроект о запрете на использование жилья как гостиниц, но отказался пояснить, почему отдал свой голос за проект закона.

Не смогла прокомментировать ситуацию и начальник главного управления государственного жилищного надзора Севастополя Галина Чагина, поскольку она находилась в командировке.

«Резиновые» квартиры — прибежище для сомнительных личностей

Заместитель председателя постоянного комитета по городскому хозяйству законодательного собрания Севастополя Александр Караваев относится к перспективе введения запрета на использование жилых помещений как гостиниц положительно.

«Дело в том, что у нас основная масса горожан летом сдает свои квартиры приезжающим туристам. Инфраструктура города на это не рассчитана.

Во-вторых, прописан, как правило, в таких помещениях один человек, то есть за газ, вывоз мусора и другие коммунальные услуги собственник платит как за одного человека, а по факту живет много людей, они постоянно сменяются. Таким образом, идет большая нагрузка на городское хозяйство, а городу от этого толку никакого.

Люди накупили себе жилья, построили «скворечники» в частном секторе, сдают это все, не платят никаких налогов и зарабатывают. А город несёт убытки, так как 99 процентов такого предпринимательства у нас идёт в теневой сфере», — пояснил свою позицию Караваев.

«Одни, как говорится, получают доход, а кто-то от этого страдает. Приезжают отдыхающие, постоянно шастает непонятно какой народ в подъездах. Пьянки-улянки и так далее. Сомнительные личности в том числе приезжают в город.

И это никому не подконтрольно. И получается, что небольшой процент населения города на этом зарабатывает, а значительная часть горожан — страдает.

Нужно рассматривать данный вопрос и под этим углом зрения тоже», — посетовал Александр Караваев.

По его мнению, проблема нелегальной сдачи жилья в Севастополе стоит очень остро, и её нужно решать: «Конечно, её нужно решать комплексно. Но, считаю, изменения в Жилищный кодекс РФ направлены в том числе и на то, чтобы вывести этот бизнес из тени. Пусть это будет только первый и, возможно, не сильно удачный шаг, пусть он кому-то не понравится. Тем не менее вопрос стоит, и его нужно решать».

Закрытие хостелов «задушит» малый бизнес

Иное мнение — у руководителя региональных отделений общественной организации «Деловая Россия» и «Партии Роста» Олега Николаева. Он полагает, что запрет на размещение в жилых помещениях хостелов негативно скажется на бизнес-климате в регионе.

«Считаю, что хостелы у нас должны быть, я говорю именно о хостелах. Если люди соблюдают все правила (например, получают согласие соседей), такая форма гостиниц должна быть в России, как и во всем мире. Чем мы отличаемся от той же Европы? Я, например, в Париже и Милане жил в хостелах — и все было прекрасно, замечательно. Есть даже гигантская сеть хостелов», — подчеркнул Николаев.

«Делоросс» уверен, что поставленная законодателем цель — вывести из тени нелегальный бизнес — достигнута не будет. Наоборот — очень серьезно ударит по бизнесу, поэтому всё должно остаться как есть, но в рамках правил и законов.

«Нужно сделать так, чтобы люди (собственники хостелов. — ред.) платили налоги, — вот и все. Иначе можно запретить вообще весь бизнес. Исходя из позиции, что кто-то в какой-то отрасли бизнеса не платит налоги — и нужно запретить всю отрасль, получается, что нужно запретить весь бизнес. Если кто-то не платит налоги – это не значит, что нужно закрыть весь бизнес», — отметил Олег Николаев.

Он считает, что хостелы — очень хорошее и удобное начинание, особенно востребованное среди студентов, поскольку позволяет путешествовать без излишних трат на жильё. Руководитель севастопольского отделения «Партии Роста» сказал, что «делал бы всё, чтобы развивать направление хостелов в Севастополе, всячески ему способствовал бы», ведь хостелы востребованы.

В правительстве Севастополя не готовы обсуждать вопрос

В департаменте приоритетных проектов развития Севастополя, в ведении которого находится государственная политика города в индустрии туризма и гостеприимства, отказались комментировать планируемый запрет на использование жилых помещений в качестве гостиниц.

В последние годы среди россиян вырос спрос на внутренний туризм. Власти Республики Крым и Севастополя могли бы воспользоваться этим для привлечения на полуостров отдыхающих, а значит, и дополнительных средств в региональные бюджеты.

При этом неоднократно поднимался вопрос о дефиците гостиничных ресурсов.

И не исключено, что при запрете хостелов и сезонной сдачи жилья турпоток уменьшится, так как всех желающих отдохнуть на крымских берегах Черного и Азовского морей негде будет разместить.

Как законно сдать квартиру в аренду

В квартирах теперь запрещено размещать хостелы и мини-гостиницы. Законом эта возможность была ограничена ещё 1 октября, а 19 ноября вступает в силу подзаконный акт — постановление Правительства с поправками в Правила пользования жилыми помещениями. «Парламентская газета» разобралась, как это повлияет на граждан, которые сдают свои квартиры внаём.

Где запрещены хостелы 

С 19 ноября в Правилах пользования жилыми помещениями появится запрет на предоставление в них гостиничных услуг. Ещё в квартирах нельзя будет вести миссионерскую деятельность (кроме богослужений, религиозных обрядов и церемоний) и, как и ранее, запрещено размещать промышленные производства.

Как поясняли в Кадастровой палате, федеральный закон не запрещает мини-гостиницы, а ограничивает их расположение. Сегодня хостелы могут находиться только в помещениях нежилого назначения. У них должен быть отдельный вход, звукоизоляция, охранная и пожарная сигнализации. Читайте по теме

Посуточная аренда разрешена, но с условием

Поправки в правила пользования жилыми помещениями никоим образом не ограничивают имущественные права граждан, подчёркивает первый зампред Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов.

«С введением новых норм никакого ограничения на сдачу квартир в аренду у граждан не возникает.

Я бы не стал переживать на месте тех людей, которые по всем правилам сдают квартиры, даже если сдают её на сутки», — сказал он «Парламентской газете».

Парламентарий разъяснил, что предоставление квартир внаём не является гостиничной услугой. Их перечень, то есть все признаки отелей, перечислен в соответствующих нормативных документах, напомнил депутат.

«Гостиница подразумевает обязательную регистрацию постояльцев, смену белья, уборку, а аренда жилья — это гражданско-правовые отношения.

Краткосрочную аренду никто не вправе ограничить, это свобода распоряжения имуществом», — пояснил Пахомов.

Тем не менее, отметил он, при сдаче квартир внаём также есть свои правила. «Например, есть норма размещения по квадратным метрам. В каждом регионе она своя, но вообще нельзя сдать трёшку в аренду под заселение 20 человек», — уточнил законодатель.

Чем гостиница и хостел отличаются от квартиры

Всё, что касается гостиничного бизнеса, регулируется профильными законами. Так, согласно Закону «Об основах туристской деятельности в РФ», гостиничный сервис подразумевает предоставление гражданам средств размещения и других услуг. Более подробно всё расписано в Правилах предоставления гостиничных услуг и постановлении Правительства о классификации гостиниц.

Сергей Пахомов. пресс-служба Государственной Думы

Основным признаком гостиниц, помимо самого размещения, является обеспечение постояльцев питанием. Также гостиницам присущи службы приёма (известные нам как ресепшен), ежедневная уборка номеров, регулярная смена постельного белья и полотенец, хранение багажа.

Владельцы любых отелей обязаны ставить на учёт по месту пребывания своих гостей, то есть уведомлять миграционные службы о том, где и на какой срок поселился гражданин, будь он россиянин или иностранец. 

Также в таком отеле должно быть общее помещение — гостиная, холл или комната для завтраков, а санитарные объекты размещены за пределами жилых комнат.

В хостелах могут предоставлять питание с ограниченным выбором блюд либо предоставлять в пользование кухонное оборудование.

https://www.youtube.com/watch?v=qEYI64YTy7M

Читайте по теме Кстати, в 2014 году был разработан государственный стандарт, в котором прописаны требования конкретно к хостелам — ГОСТ Р 56184-2014. Он содержит, среди прочего, требования к площади комнат, высоте потолков и другим аспектам функционирования мини-отелей. 

Что касается сдачи собственного жилья в аренду, то эти вопросы регулируют Гражданский и Жилищный кодексы. В Гражданском кодексе закреплено общее право собственников сдавать квартиры в аренду.

В Жилищном уточняется, что это возможно на основании договора найма («аренда» — термин, который используется при сдаче помещения юридическому лицу) или договора безвозмездного пользования.

Также здесь отмечено, что собственник обязан соблюдать права и законные интересы соседей, а также правила пользования жилыми помещениями.

По Гражданскому кодексу, собственник должен обеспечить нанимателю пригодное помещение и доступ к коммунальным услугам, в том числе ремонт всех кранов, труб и прочего оборудования. Он также устанавливает предельный срок заключения договора найма — пять лет. Минимальной планки нет.

С хостельеров снимут маскировку

По словам Сергея Пахомова, вся история с выведением хостелов из жилых помещений возникла из-за массовых жалоб жителей многоквартирных домов на своих предприимчивых соседей. Он согласился, что после ужесточения правил некоторые хостелы могут начать маскироваться под обычные квартиры, которые сдают на два-три дня.

«Мы далеки от мыслей, что сейчас эти люди так просто «сложат лапки». Конечно, они будут искать какие-то ходы, чтобы обойти действующее законодательство. Значит, мы будем смотреть правоприменительную практику и со своей стороны тоже какие-то меры будем принимать», — заверил депутат.

Мы будем смотреть правоприменительную практику и со своей стороны тоже какие-то меры будем принимать.

Пахомов уточнил, что новые требования дадут больше возможностей проверяющим структурам и судебным инстанциям в борьбе с подпольными хостелами.

«Если на кого-то пожалуются соседи и у этого человека в квартире по факту окажется гостиница — то этого человека накажут. Маскирующихся под арендодателей хостельеров ждёт наказание за незаконное ведение бизнеса. Их будут закрывать», — пообещал Сергей Пахомов «Парламентской газете».